房地产行业8月行业动态报告：8月销售同、环比均大幅下降，二次集中供地将迎来高峰

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 [table_main] 公司深度报告模板 8 月销售同、环比均大幅下降， 二次集中供地将迎来高峰 ——8 月行业动态报告 房地产行业 推荐 (维持评级) 核心观点：  8 月市场销售同、环比均大幅下降。2021 年 8 月，30 城新房销售面积同比增速-22.74%，环比增速为-24.61%。目前行业销售拐点已经确立，开始进入负增长区间，未来若销售下行幅度超预期，则政策维稳预期将进一步加强。分一二三线城市来看，同比方面，8 月单月一、二、三线成交面积增量分别为-1.21%/-17.71%/-43.53%；环比方面，一、二、三线增速分别为 14.13%/-37.65%/-26.93%。  去化周期反弹上浮趋势明显，仍处于四年来低水平。截至 2021 年 8月，十大城市的存销比为 8.92，较上月+0.43，去化周期环比+5.06%，同比-3.78%，随着市场销售降温，去化周期开始上行，但仍处于 2017年以来的较低水平。分线来看，一、二线城市存销比分别为 7.11、10.29，分别较上月-0.76、+1.42。  土拍规则频频调整，将迎来二次土拍高峰期。厦门、长春、无锡 3城第二批供地平均溢价率为 9.38%，较 2020 年全年年均水平-4.29pct。目前，二批土拍各地纷纷叫停，重新推出政策调整后的土拍规则，预计 9 月二轮土拍会大批次进行，迎来推地高峰。  H1 增收不增利，土拍政策调整将带来盈利修复。板块上半年“增收不增利”，营收两年 CAGR+15.01%、归母净利润两年 CAGR-19.13%，毛利率短期依旧承压，但拐点到来可期。预收账款小幅上涨，行业杠杆率水平有望继续下降。销售强韧性对现金流形成支撑。物管公司普遍实现高增长。  LPR 连续 16 期持平，估值处于历史低位，修复空间大。8 月 20 日，全国银行间同业拆借中心公布，1 年期 LPR 为 3.85%，5 年期以上 LPR为 4.65%，连续 16 期持平。截至 2021 年 8 月 31 日，房地产行业 PE(TTM)为 6.7X，低于 1 年移动均值 7.9X，低于 3 年移动均值 8.8X，房地产行业 PB（整体法）为 0.9X，板块估值仍处于 10 以来的底部区域，未来修复空间较大。  投资建议：行业的主要矛盾是在“高地价、限房价”的环境下不断下行的盈利能力，但在土地政策的不断调整下，房企的利润空间受挤压的局面将得到改善，同时基本面超预期下行，缓解了政策边际收紧的担忧，市场预期或将迎来修正。目前来看，市场对板块的预期过于悲观，主流房企 PE（2021E）均值为 4 倍，股息率为 7.6%，行业估值处于历史最低水平，具备足够的安全边际，“低估值+高股息”的组合凸显性价比。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科 A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、新城控股（601155）、金科股份（000656）。物业管理行业全面迎来黄金时代，市场空间足够广阔，预计 2030 年市场规模可达 2.5 万亿，行业进入基本面与政策面共振的阶段。建议关注优质物业管理公司：金科服务（9666.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）、新大正（002968）。  风险提示：行业面临经济及行业下行压力的风险，销售超预期下行的风险，政策调控不确定性的风险。 分析师 王秋蘅 ：（8610）8092 7726 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 相对沪深 300 表现图 -25.00%-20.00%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%沪深300房地产(中信) 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】行业动态报告_7 月销售市场降温，物管板块回调带来布局机会-7 月行业动态报告 【银河地产】行业动态报告_6 月销售降温符合预期，第二批土地集中供应拉开帷幕-6 月行业动态报告 【银河地产】行业动态报告_5 月销售热度环比微降，首批土拍城市热度分化-5 月行业动态报告 【银河地产】行业动态报告_市场销售热度微降，一季度杠杆率下降-4 月行业动态报告 【银河地产】行业动态报告_销售热度维持高位，管理红利时代关注公司内功-3 月行业动态报告 【银河地产】行业动态报告_行业投资性价比凸显，看好板块估值修复行情-2 月行业动态报告 行业动态报告●房地产 2021 年 9 月 8 日 行业动态报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 目 录 一、房地产市场迈入新阶段 .................................................................................................................................. 1 （一）房地产行业是我国经济的压舱石 ............................................................................................................................ 1 1、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力 .................................................................................. 1 2、房地产经历了快速发展的黄金十五年，未来也将保持 15 万亿左右的规模 ................................................. 1 （二）8 月市场降温持续 ..................................................................................................................................................... 1 1、8 月市场销售同、环比均大幅下降 ................................................................................................................... 1 2．去化周期反弹上浮趋势明显，仍处于四年来较低水平 .................................................................................. 2 （三）土拍规则频频调整，将迎来二次土拍高峰期 ..........................................