长租公寓研究报告：房子是租来的，但生活不是

2018年4月36氪研究院房子是租来的，但生活不是36Kr-长租公寓研究报告查楠2报告摘要•一般来说，长租公寓指的是租期为一年，按月为单位支付房租，规范化标准化地对房源进行系统装修和家具家电配置的房屋租赁方式。•相较于短租民宿解决的是旅居需求，长租面临的是生活场景，市场容量更大，根据研究判断，长租公寓市场的总体市场规模大致在万亿元人民币。•目前长租公寓行业的经营模式从资本运作层面主要可划分为重资产和轻资产两类；从空间分布上可分为集中式和分散式。集中式大多以整栋楼为基本单位，分散式则以房间为基本单位，分散于城市不同区域。•长租公寓成为热点，背后存在多重驱动力。在政策利好和海量需求的双重驱动下，长租公寓成为房地产赛道的热点方向之一，创业公司、房地产中介、房地产开发商、酒店运营商等各类市场主体争相涌入。截至2018年3月22日，我国共有233家长租公寓相关企业成立。区域分布上，成立于上海的企业数量最多，共有49家；成立时间上，成立于2015年的最多，有64家；融资上，共有121家企业获得过融资，获投率达54.3%。•作为多链条合作并进的重产业，租客、业主、长租公寓平台以及长租公寓服务商共同构成长租公寓行业的全生命周期。•长租公寓的平台层包括针对多种垂直群体提供服务的泛人群长租公寓租赁平台，针对白领、蓝领、女性、海外公寓等不同特征群体或不同地域提供服务的垂直租赁平台，以及部分业务板块涉及长租公寓的综合租赁平台三类；服务层则包括金融、SaaS、装修、家居等细分领域服务提供商。•具有良好的融资能力、运营能力和优质的服务能力，是一家长租公寓企业的核心竞争要素。房源数量的多寡在某种程度上也是长租公寓企业的壁垒之一。未来品牌推广、运营效率和供应链管理将是长租公寓最核心竞争力；长租公寓将走向以资产托管为主的轻资产模式；租客社群将作为长租公寓未来的增值服务之一；长租公寓平台系统未来将更走向成熟；租约证券化将成为盘活存量资产的重要手段，未来需要从丰富除去股权投资之外的融资手段、加快政策制定和完善税收政策三个方面来让长租公寓产业更健康地发展。36Kr-长租公寓研究报告2018.4目 录 Contents一. 长租公寓行业综述•行业概述：更能满足租户规范标准的租住需求•发展驱动力：政策利好和海量需求•投融资现状：以上海为发展中心，辐射全国•产业链图：租户、业主、平台层、第三方服务商二. 长租公寓不同模式分析•长租公寓玩家总述•平台层：•泛人群租赁平台•白领/蓝领/女性公寓等垂直租赁平台•综合租赁平台•服务商：•金融/装修等第三方服务提供商三. 长租公寓行业趋势分析•长租公寓行业总结：资金、政策、税收三大风险•长租公寓未来发展趋势：品牌化、托管化、社群化、平台化和租约证券化长租公寓行业综述Chapter I•行业概述•发展驱动力•投融资现状•产业链图536Kr-长租公寓研究报告2018.4长租公寓概念不同于传统中介，长租公寓更能满足租户标准规范的租住需求1.1 行业概述1.2 发展驱动力1.3 投融资现状1.4 产业链图•一般来说，长租公寓指的是租期为一年，按月为单位支付房租，标准化规范化地对房源进行系统装修和家具家电配置的房屋租赁方式。其主要客群为20-35岁左右的单身青年，以满足该群体成家前住房需求。•与传统中介相比，标准化的长租公寓一般更加规范安全；与短租民宿相比，长租公寓更能满足租户长期稳定的租住需求。相较于短租民宿解决的是旅居需求，长租面临的是生活场景，市场容量更大；其次，长租公寓一般租期稳定，便于管理。•但同时，与其他房地产形态类似，长租公寓的地理区位很重要。企业在获取房源时一般首先考虑区位优势，优质区位的房源将很大程度影响后期空置率、租金乃至升值空间；其次会考虑房源改造的难易程度。•长租公寓的优势即在于可通过集采方式，统一设计装修风格，降低装修成本，增强吸引力的同时也能带来一定的租金溢价空间。目前房屋租赁市场面临的最大痛点之一，是租客和房东之间的信息不对称，即大量重复过期信息存在，沟通效率低下，需要规范的长租公寓平台为租客和房东双方提供更为标准化的服务。•根据36氪研究院的研究判断，虽然长租公寓行业投资火热，但仍处于早期阶段，长租公寓总量占整个租赁市场不到10%，仍存在大量个人、二房东或中介房源。长租公寓市场的总体市场规模大致在万亿元人民币。未来三年，长租公寓领域可能出现两到三家持有房间数超过100万间，估值100亿美金以上的独角兽。11数据来源：36氪研究院根据调研&公开资料整理636Kr-长租公寓研究报告2018.4•目前长租公寓行业的经营模式从资本运作层面主要可划分为重资产和轻资产两类：重资产模式：企业通过收购/自建获得资产（楼盘物业）的所有权，同时具有装修后对外出租的经营权。轻资产模式：企业通过租赁获得资产的经营权，在和资产所有者（房东）签订的租约期限内，企业可以对外出租获得租金差收入，资产所有权仍归房东。•相较而言，重资产模式前期资金投入和要求更高，但企业在后期不仅可以获得经营收益，还持有资产升值收益。而轻资产模式前期资本沉淀较少，利于企业在短期内快速扩张，但获利方式较为单一，主要靠赚取租金差获益。•长租公寓从空间分布上可分为集中式和分散式，前者以整栋楼为基本单位，可整栋拿下进行改造设计和装修管理，运营成本较低，并通过提供公共场所以及一些社群活动提升用户体验。但找到合适的楼盘物业并不容易，因此该模式下公寓规模发展速度较慢。•分散式以房间为基本单位，分散于城市不同区域。优势是便于进行规模化扩张，形成辐射面；劣势则是不方便规模化设计和集中施工，不便提供公共设施。因为集中式公寓一般楼盘物业租赁期限更长、装修管理成本更低、统一管理下的安保能力更强、且在扩大房源抑制房价上更具可能性，因此一般来说集中式公寓更具盈利空间。长租公寓分类长租公寓从空间分布上可以大致分为集中式和分散式两类1.1 行业概述1.2 发展驱动力1.3 投融资现状1.4 产业链图长租公寓商业模式：包租。如自如、青客公寓等。重资产分散式商业模式：包租；重资产，需借助融资工具。如城家公寓、魔方公寓、湾流国际青年旅社等。重资产集中式商业模式：服务托管。如嗨住。轻资产分散式商业模式：服务输出、加盟，获得租金收益。如乐乎、窝趣。轻资产集中式长租公寓典型分类图片来源：36氪研究院根据调研&公开资料整理7•随着租赁市场的稳步发展，长租公寓行业也快速进入黄金时代，包括创业公司、房地产中介、房地产开发商、酒店运营商在内的越来越多玩家也开始介入。•长租公寓成为热点，其背后存在多重驱动力。36氪研究院研究认为，长租公寓行业近年来的蓬勃发展主要有以下两个原因：•首先，政策方面：十九大报告明确坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。未来国家将着重发展长期租赁市场，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。•在政策支持下，长租公寓行业逐渐被大众认可并支持，越来越多的传统房地产商也涉足长租公寓。据统计，我国排名前30位的房地产商中，已有1/3以上在这一领域有所布局。•其次，需求方面：随着中国的城市化进程，住房需求普遍存在于不断流入城镇的人口中。在房价上涨带来的购房压力下，大批有长租需求的租客以及大量存量房的出租需求将推动长