地产周期降温对增长影响几何?

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。 1 证券研究报告 宏观 地产周期降温对增长影响几何? 华泰研究 研究员 刘雯琪 SAC No. S0570520100003 SFC No. BIU684 liuwenqi@htsc.com 研究员 易峘 SAC No. S0570520100005 SFC No. AMH263 evayi@htsc.com 2021 年 8 月 25 日│中国内地 深度研究 在地产供需两端政策持续收紧近一年之后,今年 2 季度来地产投资、销售增长趋缓;环比增速下行尤为显著。去年下半年以来,地产需求和投资端调控政策同时收紧。需求端,限购、限贷政策趋严,房贷利率上行。供给侧,针对开发商融资、以及土地交易买卖双方的限制的政策均进一步加码。由此,土地成交同比收缩、开发商现金流趋紧。7 月房地产投资同比增速快速下降至 1.2%;疫情后连续“高歌猛进”14 个月的商品房销售增速也有所放缓。环比来看,降温信号更加明显,投资和销售均已跌至负区间。地产投资的领先指标新开工面积已明显走弱。 拉长时间看,地产调控的”长效机制”已建立三年有余,整体行业景气度在渐渐回归常态的轨道上。过去四年房地行业的韧性持续超出市场预期,即便2020 年受到疫情影响,房地产销售和投资增速仍然稳健,但新开工面积增速已从高位放缓。 我们预计下半年房地产投资和销售均可能进一步降温,对总需求增长带来直接的负面影响。同时,地产开发产业链和购房相关消费需求也可能受到间接影响(参见《疫情之外,为何消费减速再超预期?》20210824)。从GDP 构成而言,与房地产相关的主要是第二产业中的建筑业(与投资相关),第三产业中的房地产服务业(与销售相关),产业链上下游的制造业,以及后周期的住房相关可选消费(包括家电、家具和家居装饰等)。我们估算今年下半年房地产投资同比可能进一步下降至零附近,房地产销售亦可能降至低个位数增长;二者合计拖累下半年的实际总需求增速约 0.4 个百分点、名义总需求增速约 0.6-0.7 个百分点。对其他的行业的“溢出”效应可能加大这一短期负面影响。 然而,地产周期下行“坡度”可能较 2012-14 年更为平缓,区域间差距更大。一方面,长效机制实施以来,房地产行业已经基本走出“大起大落”的周期、本轮投资下行的“基数”不高。同时,当前房地产库存刚刚开始上升,且全球地产价格正值同步上行周期,通胀预期的上行和外资的流入也意味着有全球商品属性的“核心地产”需求有边际支撑(参见《论全球房价上行周期的粘性及影响》20210725)。中长期来讲,家庭户数的上升/户均人口的下降也将支撑结构性购房需求。此外,流动性条件较为宽松、整体融资成本上行幅度有限。 结合目前长期结构性改革目标,地产需求端政策及开发商面临的监管环境放松的可能性较小。地产相关的“做加法政策”可能主要落在加大租赁住房供给层面。同时,下半年房产税立法也大概率提速。房地产调控政策将从加大供给、稳定需求、加强金融和价格监控等多方面着手。我们预计政策将更加注重增加人口聚集城市的有效住房供应,包括建立多层次的房地产市场,尤其是租赁住房的供应。此外,房地产税等财税体制改革相关举措也有望深化试点、继续推进。 风险提示:政策继续超预期收紧,疫情反复超预期。 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。 2 宏观研究 正文目录 一、地产供需两端政策收紧已近一年 ........................................................................................................................... 3 二、2 季度以来房地产投资和销售均下行,环比尤为显著 ............................................................................................ 6 三、拉长时间看,房地产行业整体景气度“回归常态”并非意料之外 ................................................................................... 9 四、地产周期或进一步降温、压低总体经济增速 ....................................................................................................... 11 五、地产周期下行“坡度”可能较 2012-14 年更加平缓、区域分化加大 ................................................................... 14 六、地产政策可能如何演变? .................................................................................................................................... 16 图表目录 图表 1: 2020 年 3 季度以来房地产调控政策一览 ....................................................................................................... 4 图表 2: 房贷利率持续回升 ......................................................................................................................................... 4 图表 3: 土地购置面积和成交价款今年以来均为负增长 .............................................................................................. 4 图表 4: 海外房地产债到期压力仍然较大 ................................................................................................................... 5 图表 5: 国内地产债的到期量亦维持在较高水平......................................................................................................... 5 图表 6: 开发商资金来源环比增速大幅放缓,意味着同比增速可能进一步下滑 ......................................

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金融
2021-09-02
华泰证券
19页
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