物业服务行业专题：怎么看行业市场空间

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Industry] 证券研究报告/专题研究报告 2021 年 06 月 12 日 行业名称 物业管理 物业服务行业专题：怎么看行业市场空间 [Table_Main] 评级：增持（维持） 分析师：李垚 执业证书编号：S0740520110003 Email：liyao@r.qlzq.com.cn [Table_Summary] 投资要点  我们认为，当前物业服务行业在资本与科技的助力下，业务范围在持续延展，已超越传统意义上物业管理服务的范畴，其市场空间需重新探索与评估。  基础物业服务：预计至 2025 年，住宅与非住宅业态市场规模合计超 1.2 万亿元。分业态看，我们预计住宅业态规模约 8000 亿；非住宅业态4560 亿：其中写字楼 827 亿、产业园区 1544 亿、学校 550 亿、医院450 亿、商业 575.28 亿、公共场馆与交通枢纽 614 亿。 我们对于基础物业的市场空间测算整体偏保守。公建类业态由于种类繁多，我们挑取部分较大规模且易于统计的业态（学校、医院、场馆、交通枢纽）进行测算，从定义上看，任何裸露地表的建筑均有可能属于物业管理范畴，因而公建市场规模大概率会高于我们的测算结果。 远期看，1 月 7 日住建部等十部委发布的《通知》，明确提出：“扩大物业管理服务范围…逐步实现物业管理全覆盖”，“完善物业费价格形成机制”等指导意见。我们认为这是从量与价两个维度对行业中远期做出方向性指引，基础物业服务在未来较长的一段时期内，对于量和价可以给予较为乐观的展望。  城市服务：基础物业服务在 toG 端的延伸，远期市场空间有望破万亿。对于当前物业行业来说，城市服务处在探索期，更多的是先从环卫切入，但随着机关后勤市场化推进，部分街道与城区的城市服务项目展开试点，我们看到这一领域的潜在机遇。城市服务的采购方是政府，从政府角度看，城市的管理方向必然是简洁高效，最好低成本同时又科技赋能，而物业公司在大社区方面的管理服务经验与技术积累，与其对于后勤的诉求一拍即合。 我们预计至 2025 年全国财政支出中用于城乡环境卫生支出将达 5040亿，按环卫服务占城市服务需求的比重约 31.85%推算，截至 2025 城市综合服务总费用可达 1.58 万亿。随着机构后勤市场化推进，物业公司对于城市服务市场的渗透率在持续提高，远期空间有望突破万亿。  增值服务：业务边界持续延展，乐观情景下总市场规模近万亿。增值服务可进一步划分为非业主增值服务与业主增值服务。我们预计非业主增值服务至 2025 年市场规模在 1658 亿左右，基准假设下业主增值服务市场空间约 5786 亿，乐观假设下约 7570 亿。 对于非业主增值服务，还有大量的房地产产业链的业务，未来可以交给物业公司去做，比如规划设计、甚至于新房代售等。对于业主增值服务，toB 端业务空间主要体现在物业公司的平台作用，为商户导流；而 toC端业务则表现为渗透率，物业增值服务基本上完成了居民消费性支出的全方位布局，但在转化方面还有较大的空间可以挖掘。我们认为物业公司有着与业主产生高频线下体验式的接触与服务机会，优质物业公司通过提供高品质服务，提升业主满意度，增强业主对于物业公司及其人员的信任感，进一步增强社区增值服务的推广力度与接受程度，从而能够分取线上电商与其他服务商的一部分流量，这个流量不仅指生活零售、也包括房产经纪、教育养老等领域。  投资建议：目前，行业的格局正逐渐明晰，优质的公司纷纷走了出来，在资本的催化与技术的加持下，有望在未来较长的一段时期内，保持相对优势，成长速度大幅高于行业。对于行业内的公司，建议关注：1）头部企业：碧桂园服务、融创服务、绿城服务；2）优质一线：金科服务、永升生活服务、世茂服务、新城悦服务；3）细分领域龙头：公建业态包括招商积余、保利物业、新大正；商管业态包括华润万象生活、宝龙商业、星盛商业、合景悠活；商写业态包括卓越商企。  风险提示： 1、房地产行业竣工低于预期；2、物业费市场化进度低于预期；3、房地产市场销售低于预期；4、本报告基于公开的历史数据进行统计和测算，部分数据有一定滞后性，且测算方法自身具有一定局限性； 5、物管业务行业渗透率提升不及预期；6、部分业态物业市场放开程度不及预期。 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 专题研究报告 内容目录 基础物业服务：住宅与非住宅市场规模合计超 1.2 万亿元 ................................. - 6 - 住宅业态：预计截至 2025 年行业市场规模约 8000 亿元 ........................... - 6 - 非住宅业态：预计截至 2025 年行业市场规模约 6314 亿元 ...................... - 12 - 写字楼：预计截至 2025 年行业市场规模约 827 亿元 ............................... - 13 - 产业园区：预计截至 2025 年行业市场规模约 1544 亿元 ......................... - 15 - 学校：预计截至 2025 年行业市场规模约 550 亿元 ................................... - 18 - 医院：预计截至 2025 年行业市场规模约 450 亿元 ................................... - 22 - 商业：预计截至 2025 年行业市场规模约 575.28 亿元（不含商业运营） . - 25 - 公共场馆与交通枢纽：预计截至 2025 年行业市场规模约 614 亿元 ......... - 28 - 城市服务：基础物业服务在 toG 端的延伸，远期市场空间破万亿 ................... - 32 - 增值服务：业务边界持续延展，乐观情景下总市场规模近万亿 ........................ - 37 - 非业主增值服务：预计占比将保持平稳，市场规模 1658 亿 ..................... - 37 - 业主增值服务：想象空间大，基准假设市场空间约 5786 亿 ..................... - 39 - 总结：三大细分业务赛道均有万亿市场潜力的成长期行业 ............................... - 42 - 图表目录 图表 1：物业行业管理规模情况 .......................................................................... - 6 - 图表 2：住宅业态全行业管理规模情况（亿方） ................................................ - 6 - 图表 3：建筑业：全国房屋竣工面积分业态占比情况 ......................................... - 7 - 图表 4：我国物业行业渗