海外地产行业2021年中期投资策略：跨越低谷，等待柳暗花明

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 海外研 究 行业深度研究报告 证券研究报告 ＃industryId＃ 房地产行业 ＃investSuggestion＃ 推荐 ( ＃investSuggestionChange＃ 维持 ） 重点公司 重点公司 目标价（港元） 评级 旭辉控股集团 8.30 买入 华润置地 48.00 买入 世茂集团 31.00 买入 龙湖集团 66.00 买入 宝龙地产 7.70 买入 建发国际集团 18.50 买入 越秀地产 2.30 买入 融创中国 45.00 买入 ＃relatedReport＃ 相关报告 《分化持续，择优布局》20210506 《从向土地要红利到向管理要红利》20210210 《融资收紧冲击有限，等待市场情绪改善》20201110 《短期结转放缓，长期仍具韧性》20200726 《销售的韧性凸显板块的价值》20200701 海外房地产研究 ＃emailAuthor＃ 分析师： 宋健 songjian@xyzq.com.cn SFC：BMV912 SAC：S0190518010002 ＃assAuthor＃ 严宁馨 yanningxin@xyzq.com.cn SAC：S0190521010001 请注意：严宁馨并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动 投资要点 ＃summary＃  总结：（1）行业 2020 全年销售依然实现强劲增长，销售规模再创新高，商品房销售金额达到 17.4 万亿元，同比增长 8.7%，远超年初预期的不增长甚至负增长。我们预计行业销售将保持稳步增长，预计 2021 年销售金额将达到 18 万亿元，销售面积同比持平。（2）集中供地结果与我们预期相符合。从拍地结果来看，头部房企资金充裕，优先受益；不同城市及同一城市不同地块间的分化都很剧烈，溢价率有升有降，整体参与热度有减缓，但参与者之间的竞争依然激烈；此次集中供地的毛利率回归理性常态水平。（3）当前对于地产的金融环境并不宽松，我们认为偏紧的金融环境还会持续，但房企间分化加剧，基本面扎实财务稳健的头部房企不会受到太大影响，反而融资优势更加突出。5月以来我们看到多家头部房企再度打开美元债发行通道，融资成本持续创新低。  展望：我们认为地产行业的定向调控已经趋于常态化，短期内不会出现明显放松，行业的普遍利润压力需要 1 至 2 年的时间逐步消化，行业内趋势是不断大浪淘沙。同时，我们认为行业的底层支撑逻辑未改变（1）行业的销售端强劲增长趋势不变；（2）土地市场已逐步回归理性，房企利润率稳定在合理区间，通过加快周转、多元化拿地、孵化多元业务、提升管理效率，房企盈利能力有望保持和回升；（3）融资环境收紧进一步凸显大中型房企的财务实力，尽管有息负债余额正在压缩，利率进入上行通道，这些房企的融资环境依然在不断优化，融资通道保持畅通。  估值：截至目前板块估值为 2020A/2021E 为 5.5/4.4 倍，当前平均股息收益率为 7.5%，估值凸显吸引力。我们维持房地产板块“推荐”评级，我们认为头部房企集中度提升是大趋势，板块内分化还将加剧，未来行业的竞争格局将更为稳固，资源更为聚集。基本面稳健扎实、现金流优异财务安全性高，盈利能力更稳定的大中型房企优势更加显著，销售和业绩都能保持连续稳定的增长，融资成本伴随持续下降。推荐旭辉控股集团、龙湖集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团、宝龙地产、融创中国等。财务状况良好的大中型内房股的债券仍然是很好的选择。 风险提示：宏观经济增长放缓、地产行业调控政策加严、流动性收紧、商品房销售不及预期、人民币贬值。 ＃title＃ 海外地产行业 2021 年中期投资策略： 跨越低谷，等待柳暗花明 ＃createTime1＃ 2021 年 06 月 14 日 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 海外行业深度研究报告 Overweight （Maintained） China Property Analyst Jian Song songjian@xyzq.com.cn SFC：BMV912 SAC：S0190518010002 Ningxin Yan yanningxin@xyzq.com.cn SAC：S0190118100175 Notice: Ningxin Yan is not a license holder registered at the Securities and Futures Commission (SFC), and is not allowed to engage in regulated activities in Hong Kong. Investment Strategy: Summary: (1) The industry's 2020A sales achieved strong growth, and the sales scale reached a new high of 17.4 trillion yuan, up by 8.7% yoy, far exceeding the non-growth or even negative growth expected at the beginning of the year. We expect the industry sales to maintain steady growth. We expect the 2021E sales amount to reach 18 trillion yuan, and the sales area to maintain scale. (2) The results of centralized land supply are in line with our expectations. The leading companies have sufficient cash reserve and benefited directly. The differentiation between different cities and even different land parcels in the same city is sharp, and the land premium rates are fluctuating. Among the participants the competition is still fierce. The GPM of projects supplied this time has returned to a rational and normalized level. (3) The current financial environment for China Property companies is not loose. We believe that the tight financial