2021中国城市更新政策研究报告

中指·2021 城市更新政策研究报告 中指·2021 城市更新政策研究报告 政策新风口的背后是大中城市面临的迫切更新需求。随着中国城镇化进程从过去的“粗放式发展”进入“精细化运营”时代，城市更新的需求也在不断强化。目前中国城镇化率已经超过 60%，北上广深等一线城市的城镇化率均超过 85%，未来城市建设不再盲目追求规模扩张，中国城镇化将从外延扩张向内涵发展转变，城市更新需求巨大。 当前，在我国要加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局的背景下，如何扩大内需、释放城市发展空间成为关键。通过城市更新，可以进一步优化重塑产业结构，提升城市发展活力，对加快构建“双循环”新发展格局具有重要意义。城市更新的重要地位逐渐凸显，中央及各地方在政策方面也起到了扶持推动、规范管理等的作用。 一、中央政策不断升级，城市更新将上升为国家战略 1．中央提出实施城市更新行动，城市更新成为“十四五”政策新风口 从棚户区改造到老旧小区改造，再到提出实施城市更新，中央层面对于城市更新的认识与推动正在不断深入。我国各个阶段的城市更新发力点均有所差异。 2013 年，国务院印发《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》，提出“棚户区改造是重大的民生工程和发展工程，要重点推进资源枯竭型城市及独立工矿棚户区、三线企业集中地区的棚户区改造，稳步实施城中村改造”。2014 年，《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》明确提出“要按照改造更新与保护修复并重的要求，健全旧城改造机制，优化提升旧城功能，加快城区老工业区搬迁改造”。2015 年《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》提出制定城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设三年计划，全国改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房 1800 万套。2017 年国务院常务会议决定，2018-2020 年再改造各类棚户区 1500 万套任务，是棚户区改造的第二个三年计划。从实际情况来看，2019 年棚改计划大幅缩减，由 2018 年的中指·2021 城市更新政策研究报告 580 万套缩减至 289 万套。中央多次提到实施老旧小区改造，进一步激发老城区发展活力。中国城市更新之路正逐步从棚改的大拆大建向老旧小区改造的综合整治转型。 我国的城市更新进入到大力推进老旧小区改造的阶段。2019 年 7 月，中央政治局会议提出实施城镇老旧小区改造等补短板工程，加快推进信息网络等新型基础设施建设。2019年 9 月中央财政城镇保障性安居工程专项资金首次将老旧小区改造纳入支持范围。2019 年12 月，中央经济工作会议首次强调了“城市更新”这一概念，会议提出“要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房”。会议奠定了 2020 年的工作重点，存量房屋的提升改造将成为政策新风口。 表：2019 年中央部分城市更新政策 时间 文件/会议 政策主要内容 2019.7.30 中共中央政治局会议 实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等新型基础设施建设。 2019.9.17 《中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法》 专项资金支持范围包括公租房保障和城市棚户区改造，老旧小区改造，住房租赁市场发展。首次将老旧小区改造纳入支持范围。 2019.12.10-12 2019 年中央经济工作会议 要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。 资料来源：中指研究院综合整理 2020 年不仅是棚改攻坚战已进入尾声的一年，也是我国老旧小区改造开始快速发展的一年。2020 年 7 月，中央发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，提出到“十四五”期末，力争基本完成 2000 年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。2020年 10 月 26 日-29 日，中国共产党第十九届中央委员会第五次全体会议在京召开，全会听取和讨论了习近平总书记作的工作报告，并审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，明确提出实施城市更新行动。城市更新首次出现在国民经济和社会发展五年规划中，奠定了“十四五”时期的重要地位。随后，11 月，住建部部长王蒙徽发表题为《实施城市更新行动》的文章，进一步明确了城市更新的目标、意义、任务等，并且再次强调了“十四五”期间的老旧小区改造任务。同年 12 月，中指·2021 城市更新政策研究报告 住建部召开全国住建工作会议，部署 2021 年的八大重点任务，提出要全力实施城市更新行动，推动城市高质量发展。 表：2020 年以来中央部分城市更新政策 时间 文件/会议 政策主要内容 2020.7.20 《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》 到 2022 年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成 2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。 2020.10.26-29 《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》 实施城市更新行动，推进城市生态修复、功能完善工程，统筹城市规划、建设、管理，合理确定城市规模、人口密度、空间结构，促进大中小城市和小城镇协调发展。强化历史文化保护、塑造城市风貌，加强城镇老旧小区改造和社区建设。 2020.11.17 住建部官网刊登文章《实施城市更新行动》 加强城镇老旧小区改造。力争到“十四五”期末基本完成 2000年前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。推进以县城为重要载体的城镇化建设。建立健全以县为单元统筹城乡的发展体系、服务体系、治理体系，促进一二三产业融合发展，统筹布局县城、中心镇、行政村基础设施和公共服务设施。 2020.12.16-18 中央经济工作会议 提出坚持扩大内需这个战略基点，要实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造，建设现代物流体系。 2021.3.5 政府工作报告 要实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。新开工改造城镇老旧小区 5.3 万个，较 2020年实际完成量增加约 1.3 万套。 2021.3.12 《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要》 提出要加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造，积极扩建新建停车场、充电桩。 资料来源：中指研究院综合整理 2021 年城市更新的重要地位再次升级。今年 3 月 4 日-3 月 5 日，全国政协十三届四次会议和十三届全国人大四次会议相继召开，李克强在会议中作政府工作报告时提出，“十四五”时期要“实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量”，未来五年城市更新的力度将进一步加大。今年老旧小区改造数量进一步提升，新开工改造城镇老旧小区 5.3 万个，较 2020 年实际完成量增加约 1.3 万套。