2021年中国投资者意向调查报告

中国世 邦 魏 理 仕中 国 区 研 究 部© CBRE, IN C. | 2目录2021年 中 国 投 资者意 向调查030405101316摘要投资意向投资策略另类资产及社会、环境和治理问卷调查概况信息图表2021年 中 国 投 资者意 向调查© CBRE, IN C. | 3摘要主要趋势•上海仍然是最受欢迎的投资目的地；深圳首次进入亚太区跨境投资者最青睐的前十大投资目的地。投资意向•投资者表现出强劲的投资意愿，选择“更积极投资”的占比创历史新高；地产基金有望成为最活跃的买家。投资目的地•工业物流首次成为最受投资者青睐的物业类型。•投资策略分化，整体风险偏好上升，对核心增益型、机会型和不良资产的关注度创新高。另类资产及社会、环境和治理世邦魏理仕于2020年11月9日至2020年12月14日间进行了2021年中国投资者意向调查。共计160份有效回复*被纳入统计，用以分析投资者对于2021年中国商业地产大宗交易市场的观点和策略偏好。受到新冠疫情的影响，中国商业地产投资活动在2020年被抑制，年度大宗交易成交额锁定在1,944亿元人民币，同比下降28％。但世邦魏理仕预计，在2021年，中国内地的大宗交易市场将率先复苏，交易量预计增长15%到20％。鉴于极具韧性的中国经济在全球疫情反复的阴霾下实现快速反弹，市场流动性保持充裕，租赁市场的不确定性也基本消除，投资者增强了对中国内地优质资产的信心。同时，由于主要物业类别的资产价格在疫情中出现了不同程度的调整，并且可投资的资产也随着基金到期退出及开发商降杠杆而增加，投资者的购置意愿进一步增强。与往年的问卷调查对比，世邦魏理仕2021年中国投资者意向调查观察到有关投资意向，获青睐的物业类型及策略，投资目的地，另类资产，以及社会、环境和治理的六大主要趋势。*包含完成度为及高于70%的回复来源：2021年中国投资者意向调查，世邦魏理仕研究部，2021年1月获青睐的物业类型及策略•新冠疫情进一步增强了投资者对数据中心和冷链物流的关注度。•超过40%的投资者已将社会、环境及治理准则纳入投资和运营决策中。2021年中国投资者意向调查投资意向2021年 中 国 投 资者意 向调查© CBRE, IN C. | 6投资者购置意向显著增强投资者对中国内地商业地产的投资意向复苏快于预期。 57％的受访者选择在2021年“更积极投资”，这是自2016年首次投资者意向调查以来的最高占比。中国内地的商业地产大宗交易市场正快速复苏，投资额连续两个季度录得环比正增长。随着众多因新冠疫情而暂停的交易在近期成功推进，市场正在加速回归正常状态。地产基金，特别是境外地产基金，对2021年的大宗交易市场表现出更强烈的投资意愿，这也与他们积极的募资计划相关。在2020年，与中国内地相关的私募地产基金融资总额达到179亿美元，比五年平均水平高出23％。在亚太区投资者意向调查中，70%的投资者视中国内地为率先复苏的市场，中国内地有望成为2021年的热门投资目的地。机构投资者也将保持活跃。在2020年机构投资者投资总额同比增长75％的情况下，他们的购买意愿仍然高涨。81%的机构投资者表示，在2021年的大宗交易市场，他们将保持与2020年相当的活跃度，甚至更加活跃。另一方面，随着“三道红线”和房地产贷款集中度管理制度等政策的落地，内资开发商的出售意愿继续上升，截至2020年三季度，在A股和H股上市的内资开发商中，19％处于“三道红线”政策2下划定的红区。而为了达到监管层对债务水平的要求，红区房企共计需要减少超过1,950亿元的有息债务。我们今年的调查结果显示，53%的国内开发商表示将在2021年加大资产出售力度，去年调查中这一比例仅为33%。图表 1: 中国商业地产投资意向11 选择各选项的受访者数量在有效回复数中的占比2“三道红线”中第一道红线为剔除预收款后的资产负债率大于70%；第二道为净负债率大于100%；第三道为现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。如果“三道红线”全部踩中，开发商的有息负债将不能再增加；踩中两道，有息负债规模年增速不得超过5%；踩中一道，增速不得超过10%；一道未中，不得超过15%。来源：2021年中国投资者意向调查，世邦魏理仕研究部，2021年1月57%30%11%3%42%33%22%2%52%25%19%5%更积极投资与去年相同投资规模收缩尚无投资计划2021202020192021年 中 国 投 资者意 向调查© CBRE, IN C. | 7投资焦点转向工业物流板块得益于疫情中最具韧性的租赁表现和可投资高标物流设施体量的快速增长，工业物流资产的关注度在今年的投资者意向调查中升至第一。同时，作为“新基建”的重要组成部分，仓储物流被纳入中国公募REITS试点的底层资产，从而为投资者创造了新的退出/投资渠道。本次调查显示写字楼的投资意愿有所下滑，但仍在主流资产中位居第二。尽管投资者对短期内的新增供应高峰仍存顾虑，但核心区位稳定期的写字楼以及科技企业集聚的商务园区正吸引更多资本的关注。对零售物业和酒店的投资意向仍主要集中于少数具备相关运营能力的投资者。世邦魏理仕认为，鉴于国内零售和差旅活动的正常化，品牌拓店意向的改善，以及2020年更高的储蓄率所支持的更大国内消费潜力，零售和酒店资产存在逆周期的投资机会，其投资吸引力将继续恢复，但此类资产更适合长线投资者或有丰富运营经验的投资者。图表 2: 获投资者青睐的物业类型来源：2021年中国投资者意向调查，世邦魏理仕研究部，2021年1月47%23%10%3%33%42%10%1%25%42%5%4%工业物流写字楼零售物业酒店2021202020192021年 中 国 投 资者意 向调查© CBRE, IN C. | 80%12%0%0%0%0%0%0%10%20%30%40%50%60%70%超过30%的折扣10%-30%的折扣不超过10%的折扣无折扣愿意以高于报价的价格收购投资者对于工业物流资产的出价更为积极调查结果显示，由于新冠疫情对各类物业影响的不同，投资者对资产价格存在不同程度的折扣预期。工业物流是唯一有大部分投资者选择“无折扣”或“愿意以高于报价的价格收购”的资产类别。作为最受青睐的物业类型，我们预计，随着大量资金的涌入，工业物流的资本化率将在未来几年进一步走低。来源：2021年中国投资者意向调查，世邦魏理仕研究部，2021年1月图表 3: 相对于新冠疫情前，投资者对各类物业的预期价格折扣图表 4: 一线城市核心区甲级写字楼资产价格指数（2019=100）稳定期的甲级写字楼是另一类体现出价格韧性的资产，这与投资者在充斥诸多不确定性的当下更注重租金收入的稳定性有关。超过60％受访者预期“无折扣”或“折扣不到10％”。 世邦魏理仕认为，由于门户城市核心区位甲级写字楼资产价格修正幅度已超过10％，投资者在2021年将拥有以更具吸引力的价格长期投资此类资产的良机。更大预期折扣工业物流甲级写字楼（成熟稳定的项目）甲级写字楼（增值型项目）购物中心高街商铺酒店8085909510020192020F2021F2022F2023F北京上海广州深圳© CBRE, IN C