房地产行业：上海杭州再次收紧调控，上交所出台REITs配套规则

请务必阅读正文后的声明及说明 [Table_Info1] 房地产 [Table_Date] [Table_Invest] 优于大势 上次评级: 优于大势 [Table_PicQuote] 历史收益率曲线 [Table_Trend] 涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 -5% -10% -11% 相对收益 -11% -22% -45% [Table_Market] 行业数据 成分股数量（只） 123 总市值（亿） 8098 流通市值（亿） 7009 市盈率（倍） 11.23 市净率（倍） 0.98 成分股总营收（亿） 6191 成分股总净利润（亿） 624 成分股资产负债率（%） 123.32 [Table_Report] 相关报告 《合景悠活规模跨越式增长，河南计划今年修改物管条例》 --20210125 《上海楼市新政调控趋紧，2020Q4 地产继续低配》 --20210124 《销售靓丽开工持续回暖，土地成交规模年末翘尾》 --20210120 [Table_Author] 证券分析师：王小勇 执业证书编号：S0550519100002 18117166023 wuyx@nesc.com [Table_Title] 证券研究报告 / 行业动态报告 上海杭州再次收紧调控，上交所出台 REITs 配套规则 报告摘要： [Table_Summary] 市场表现：上周申万房地产板块收于 3565.13 点，累计下跌 4.87%，同期沪深 300 累计下跌 3.91%；横向对比，板块表现位于中游。 公司动态：大悦城 2020 年实现归母净利润约-3.5 亿元~-4.5 亿元；蓝光发展 2020 年实现销售面积 1205 万方（同比+10%），销售金额 1035亿元（同比+2%）。 行业新闻：1 月 29 日，上海出台《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款；1 月 29 日，上交所发布基础设施公募 REITs“1+2”的规则体系，优化交易机制和流动性；1 月 27 日，杭州发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，加码楼市调控。 土地市场：1 月 17 日-1 月 23 日，全国百城合计成交土地建面 930 万方，环比-25.1%，同比-67.3%；楼面价 2344 元/平，环比+4.1%，同比-25.4%；溢价率为 5.0%，环比上周收窄 4.7%，同比收窄 10.0%。 成交市场：1 月 22 日-1 月 28 日，新房成交面积 382 万方，环比-2.2%，同比 46.6%，年初至今累计成交面积 1528 万方，同比+22.6%，其中一线城市上周成交面积 124 万方，环比+19.4%，同比+200.2%。 推盘去化：1 月 22 日-1 月 28 日，15 城商品房推盘面积为 489 万方，环比+2.8%，同比+81.0%；去化周期为 17.8 月，相比上周+0.0；批售比（移动平均 3 月）为 1.32，相比上周+0.05，相比去年-0.06。 重点事件点评：考虑到上海主流商品房都是主体结构落成才可取预售证并不会显著拉长工期且并非新政策，预计上海银保监局出台新政对楼市的实际影响力相对有限；上交所此次发布的三项规则明确业务流程、审查标准和发售流程，标志着交易所推进基础设施公募 REITs 试点工作取得阶段性进展；杭州楼市新政实现落户年限与限购套数挂钩，对于“热盘交易、明赠暗买、人才住房”等方面加码实则是为规范楼市交易纪律，限制通过高频交易的短期套利行为，减小炒房空间。 个股方面推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：万科 A、金地集团、保利地产和招商蛇口；建议关注二线龙头房企：滨江集团、中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和旭辉控股集团；持续看好龙头物管公司：碧桂园服务、保利物业、永升生活服务和招商积余。 风险提示：行业资金面超预期收紧；市场表现超预期下行 [Table_CompanyFinance] 重点公司主要财务数据 重点公司 现价 EPS PE 评级 2019A 2020E 2021E 2019A 2020E 2021E 万科 A 27.79 3.44 3.91 4.56 8.08 7.11 6.09 买入 保利地产 13.81 2.34 2.76 3.25 5.90 5.00 4.25 买入 金科股份 6.95 1.06 1.34 1.65 6.56 5.19 4.21 买入 荣盛发展 6.28 2.10 2.59 3.04 2.99 2.42 2.07 买入 蓝光发展 4.22 1.15 1.65 2.00 3.67 2.56 2.11 买入 -10%0%10%20%30%40%50%60%2020-22020-52020-82020-11房地产沪深300发布时间：2021-01-31 请务必阅读正文后的声明及说明 2 / 35 [Table_PageTop] 房地产/行业动态 目 录 1. 市场表现：A 股地产板块暂居中游，内房股涨幅居前 .......................................... 5 1.1. 板块表现.......................................................................................................................................... 5 1.1.1. A 股板块 ....................................................................................................................................................... 5 1.1.2. H 股板块 ....................................................................................................................................................... 5 1.2. 个股表现.......................................................................................................................................... 6 1.2.1. A 股个股表现.........................................................................................................................