房地产行业：央行再提长效机制，“三道红线”试点房企或将扩围

请务必阅读正文后的声明及说明 [Table_Info1]房地产 [Table_Date] [Table_Invest]优于大势 上次评级: 优于大势 [Table_PicQuote]历史收益率曲线 [Table_Trend]涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 -7% -8% -12% 相对收益 -16% -28% -45% [Table_Market]行业数据 成分股数量（只） 123 总市值（亿） 8532 流通市值（亿） 7361 市盈率（倍） 11.79 市净率（倍） 1.03 成分股总营收（亿） 6191 成分股总净利润（亿） 624 成分股资产负债率（%） 123.32 [Table_Report]相关报告 《政策助推市场化定价，增值服务延续利好》 --20210107 《莫听穿林打叶声，何妨吟啸且徐行》 --20210104 《TOP30 房企超八成完成年度目标，房地产贷款管理制度控居民杠杆》 --20210104 《房地产贷款管理制度颁布，居民部门控杠杆进一步深化》 --20210104 [Table_Author] 证券分析师：王小勇 执业证书编号：S0550519100002 18117166023 wuyx@nesc.com [Table_Title]证券研究报告 / 行业动态报告 央行再提长效机制，“三道红线”试点房企或将扩围 报告摘要： [Table_Summary]市场表现：本周申万房地产板块收于 3745.03 点，累计下跌 2.13%，同期上证综指累计上涨 2.79%，深证成指累计上涨 5.86%，沪深 300累计上涨 5.45%；横向对比，板块表现位于下游。 公司动态：万科 12 月实现销售面积 642.2 万方（同比+54.8%），销售金额 1015.4 亿元（同比+77.2%）。 行业新闻：1 月 5 日，央行、住建部召集重点房企举行座谈会，融资“三条红线”试点有望扩围。 土地市场：12 月 28 日-1 月 3 日，全国百城合计成交土地建面 2107 万方，环比-42.9%，同比-31.8%；楼面价 2931 元/平，环比 19.0%，同比-21.7%；溢价率为 6.6%，环比上周收窄 0.7%，同比收窄 2.7%。 成交市场：1 月 1 日-1 月 7 日，新房成交面积 334 万方，环比-38.7%，同比-5.0%，年初至今累计成交面积 334 万方，同比+8.7%，其中一线城市上周成交面积 78 万方，环比-50.9%，同比+21.1%。 推盘去化：1 月 1 日-1 月 7 日，15 城商品房推盘面积为 132 万方，环比-65.0%，同比-57.2%；去化周期为 17.9 月，相比上周-0.2；批售比（移动平均 3 月）为 1.29，相比上周-0.02，相比去年-0.12。 重点事件点评：云南发布租赁个税新规，新规下以个人出租住房月租金收入 4000 元为例，此前个税应纳税额4000(120%) 10%320元，新规下应纳税额计算标准4000 5% 10%20元，对比来看，新规大幅降低了个人出租房屋应纳税所得额核定标准；近日，近日央行、住建部举行重点房企座谈会，与会房企包括部分 2020 年未参与试点的房企，“三条红线”试点有望扩围。区别于此前盛传融资新规将于今年 1 月 1 日全面铺开，预计试点房企名单将分批纳入。融资新规下试点分批扩围而非全面铺开，有助于行业平稳降杆杆，避免部分房企为赶节点达标而产生的金融风险。 个股方面推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：万科 A、金地集团、保利地产、华夏幸福和招商蛇口；建议关注二线龙头房企：滨江集团、中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和旭辉控股集团；持续看好龙头物管公司：碧桂园服务、保利物业、永升生活服务和招商积余。 风险提示：行业资金面超预期收紧；市场表现超预期下行 [Table_CompanyFinance]重点公司主要财务数据 重点公司 现价 EPS PE 评级 2019A 2020E 2021E 2019A 2020E 2021E 万科 A 29.34 3.44 3.91 4.56 8.53 7.50 6.43 买入 保利地产 15.19 2.34 2.76 3.25 6.49 5.50 4.67 买入 金科股份 7.07 1.06 1.34 1.65 6.67 5.28 4.28 买入 荣盛发展 6.39 2.10 2.59 3.04 3.04 2.47 2.10 买入 蓝光发展 4.44 1.15 1.65 2.00 3.86 2.69 2.22 买入 -20%-10%0%10%20%30%40%2020/12020/42020/72020/10房地产沪深300发布时间：2021-01-10 请务必阅读正文后的声明及说明 2 / 31 [Table_PageTop] 房地产/行业动态 目 录 1. 市场表现 ....................................................................................................................... 5 1.1. 板块表现.......................................................................................................................................... 5 1.1.1. A 股板块 ....................................................................................................................................................... 5 1.1.2. H 股板块 ....................................................................................................................................................... 5 1.2. 个股表现.......................................................................................................................................... 6 1.2.1. A 股个股表现..................................................................................................................