房地产行业跟踪报告（2020年Q3）：Q3销售投资高增长，房企增收未增利

[Table_Yemei0] 行业研究·跟踪报告 2020 年 11 月 11 日 [Table_Title1] 房地产跟踪报告（2020 年 Q3）—— Q3 销售投资高增长，房企增收未增利 [Table_summary1] ■ 房地产 Q3 销售保持高速增长，四季度或将延续复苏。1-9 月房地产销售面积同比降幅为-1.8%。7、8、9 月房地产单月销售保持较高增长，单季增速创2017Q2 以来新高。今年在 7 月、8 月传统淡季销售较为火爆，超出我们前期预期，主要原因有：（1）房企积极推盘；（2）宽松的信贷环境对销售高增长形成支撑；（3）疫情过后房价的上涨预期使得居民刚需购房及改善型换房计划前置，部分投资性需求也入市。进入 9 月，房地产销售实际上有所降温，这也与 7、8 月份热点城市密集出台调控收紧政策有关。后续我们认为在“三条红线”带来的降负债压力下，房企四季度将积极推盘，加速现金回款，销售将延续复苏的趋势。对于全年销售面积增速的预计，由于三季度超过我们前期的预判，将全年增速由-3%调整到+0%。 ■ 开发投资 Q3 保持强劲增长，土地市场量跌价涨。1-9 月全国房地产开发投资同比增速为 5.6%，7 月、8 月、9 月单月房地产开发投资增长率均达到两位数的高增速。受融资新政影响，房企有调整负债结构需要，8 月起新开工有下行趋势，竣工也受到一定拖累，同时年初疫情的影响也使得竣工周期拉长。土地市场上，Q3 购置土地面积有所回落，土地成交价款仍然呈现正增长态势，出现量跌价涨的情形。总体来看，我们预计全年房地产投资有韧性，维持前期全年投资增速7%左右的预判。 ■ 房企 Q3 营收增速上行同时后续结算资金充裕，但行业利润率下行。2020 年前三季度，A 股样本房企营业总收入同比增速为 7%，Q3 单季营业收入增速较快为 15%，较 Q2 提升 8 个百分点，但仍为历史较低水平。 Q3 样本房企预收账款/营业收入比例较 2019 年底提高 49 个百分点，后续的可结算资金充裕，营收有望进一步提升。2020 年前三季度，A 股样本房企毛利率为 27%，Q3 单季度毛利率为 25%，2017 年前后房价增速放缓叠加地价上涨，行业整体的利润空间被压缩，今年以来行业利润率呈现边际下行趋势。 ■ 房企扩张意愿下降，“三条红线”监管财务指标面临考验。截至 2020 年Q3，样本房企总资产同比增速为 15%，创 15 年来增速新低，行业整体投资节奏逐步放缓。从三季度 A 股房企的报表来看“三条红线”财务指标，三项指标较2019 年底均略有变差，各指标符合基准情况的房企比例也有不同程度下降。这与年初流动性宽松，房地产企业信贷规模提升有关。在“三条红线”的监管下，房企之间的运营分化会加剧，土储丰富及财务稳健的公司可以发展的更好。 [Table_Author1] 杨侦誉 行业研究员 ：0755-82947832 ：sunyzy@cmbchina.com 相关研究报告 《房地产月度报告（2020 年 1-6月）—市场韧性十足，政策维稳不变》2020.08.10 敬请参阅尾页之免责声明 [Table_Yemei1] 行业研究·跟踪报告 1/3 目 录 1.房地产市场数据跟踪：Q3 销售与投资增长强劲，土地市场热度下降 ...................................... 1 1.1 销售端：Q3 销售保持高速增长，Q4 成交增速或趋于缓和 ............................................ 1 1.2 房价：9 月一二三线城市新建与二手房价格涨幅均回落 .............................................. 3 1.3 投资端：Q3 房地产开发投资强劲增长，土地市场量跌价涨 ........................................... 4 1.4 房企资金： Q3 到位资金充裕，主要源于销售回款兑现 .............................................. 6 2.房地产企业三季报跟踪：Q3 增收未增利，房企扩张意愿下降 ............................................ 7 2.1 收入及盈利能力分析：Q3 营收增速上行，利润增速下行，后续可结算资源充足 ......................... 7 2.2 资产与负债分析：房企扩张意愿下降，资产负债增速放缓 .......................................... 11 2.3“三条红线”指标跟踪：三季度相较去年底房企降杠杆压力增大 ....................................... 12 mNnOrPvMoPoOsNnOsNrNpOaQbP8OmOpPnPpPlOrQqRjMsQtQbRpNpPvPoOqQwMpOyR 敬请参阅尾页之免责声明 [Table_Yemei1] 行业研究·跟踪报告 2/3 图目录 图 1：商品房销售面积累计值及累计同比 .................................................................................................................................................... 1 图 2：商品房销售面积当月值及当月同比 .................................................................................................................................................... 1 图 3：商品房销售额累计值及累计同比 ......................................................................................................................................................... 2 图 4：商品房销售额当月值及当月同比 ......................................................................................................................................................... 2 图 5：房地产库销比变动情况 ..............................................................................................................