房地产行业2020年三季报业绩综述：三季度业绩迎来改善，降杠杆初见成效

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 行业研究报告 ● 房地产行业 2020 年 11 月 13 日 三季度业绩迎来改善，降杠杆初见成效 ——房地产行业 2020 年三季报业绩综述 房地产行业 推荐 维持评级 核心观点:  利润表：板块前三季度营收、归母净利润增速较 H1 明显改善，整体费用水平控制良好，长期利润率水平将迎来改善。2020 年前三季度房地产行业总营业收入为 15,609.10 亿元，增速为 6.65%，较20H1+4.81pct；实现归母净利润 1,191.47 亿元，增速为-15.92%，较20H1+5.9pct。三季度增速较二季度明显改善，企业盈利正在逐步修复；整体三费率为 10.18%，同比-0.49pct，行业费用控制水平良好；2020 Q1-Q3 销售毛利率为 27.25%，同比-4.21pct，较 20H1-1.03pct；实现销售净利率 10.12%，同比-1.75pct，较 20H1-0.58pct。我们认为短期内行业利润率水平仍有下行压力，但长期来看随着融资新规的逐步渗透，叠加多元化业务的发展将带来新的业绩增长点，未来行业的利润率水平将筑底回升，迎来改善。  资产负债表：预收账款增速放缓，行业杠杆率有望继续下降。截至三季度末预收账款为 35,371.96 亿元，同比增长 8.62%，增速较去年同期-11.65pct，覆盖 2019 年全年营收的 1.4 倍，房企未来业绩仍有保障。截至2020年三季度末，行业净负债率为136.20%，同比-5.06pct，较 20H1-3.23pct ； 资 产 负 债 率 为 79.63% ， 同 比 -0.66pct ， 较20H1+0.07pct。三季度行业杠杆下降明显，在“三条红线”的融资监管下，房企开始积极降低杠杆水平，预计年末行业杠杆率还将迎来更大幅度的下降。  现金流量表：销售强韧性对现金流形成支撑。前三季度销售商品、提供劳务收到的现金达 20,976.16 亿元，同比下降 1.64%，较20H1+10.44pct。2020Q1-Q3 现金流净额为 188.95 亿元，表现为现金净流入，流入额同比增加 124.81%，主要由强销售带动。  细分子行业来看，业绩方面，住宅开发稳中有降，物业管理价值凸显，商业地产回暖、房屋经纪迎来机会；杠杆率方面，住宅开发、商业以及园区降杠杆初现成效，“三线”均未踩房企数量增加；盈利能力方面，住宅开发盈利能力下降，物业管理及房屋经纪利润率水平逐步抬升。  投资建议：行业销售的韧性较强，政策总体保持稳定，物业管理子行业迎来政策利好，为其高速发展再添助力。房地产行业估值仓位双筑底，兼具安全边际和上涨空间。我们看好地产板块四季度的表现，建议关注：1）低估值、高股息的优质住宅开发行业龙头股：万科 A、保利地产、金地集团；2）销售提速、弹性较大的优质成长型个股：阳光城、金科股份、中南建设；3）房产经纪服务相关标的：我爱我家；4）物业管理龙头：招商积余  风险提示：经济及行业的下行压力；政策调控具有不确定性。 分析师 潘玮 ：（8610）6656 8212 ：panwei@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130511070002 王秋蘅 ：（8610）86359285 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 相对沪深 300 表现图 -15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%房地产(中信)沪深300 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产潘玮团队】行业深度报告_房地产行业_沉云见日金鳞开，百舸争流正当时-2020 中报业绩综述 行业深度报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 1 目 录 一、整体板块分析：业绩改善，降杠杆初显成效 .................................................................................................................... 1 （一）利润表：板块前三季度营收、归母净利润增速较 H1 明显改善，整体费用水平控制良好，长期利润率水平将迎来改善 ........................................................................................................................................................................... 1 （二）资产负债表：预收账款小幅上涨，增速放缓，行业杠杆率水平有望继续下降 ................................................ 2 （三）现金流量表：销售强韧性对现金流形成支撑 ........................................................................................................ 3 二、细分子行业分析：各行业迎来新机遇 ................................................................................................................................ 4 （一）业绩方面，住宅开发稳中有降，物业管理价值凸显，商业地产回暖、房屋经纪迎来机会 ............................. 4 （二）住宅开发、商业以及园区降杠杆初现成效，“三线”均未踩房企数量增加 .................................................... 6 （三）住宅开发盈利能力下降，物业管理及房屋经纪利润率水平逐步抬升 ................................................................ 9 三、投资建议 ....................................................................................................................................................... 10 四、风险提示 ...........................................................................................................