房地产行业：高基数下销售增速高位回落，开竣工当月再次走弱

请务必阅读正文后的声明及说明 [Table_MainInfo] [Table_Title] 证券研究报告 / 行业动态报告 高基数下销售增速高位回落，开竣工当月再次走弱 报告摘要： [Table_Summary] 投资增速高位走稳，土地投资边际放缓。9 月房地产开发投资同比+12.0%，增速高位走稳。我们认为在“345”融资新规压力和疫情趋缓经济恢复流动性环境收紧预期下，房企拿地等投资行为会更加审慎，土地购臵费增速未来或有放缓，房地产投资增速具备下行压力。9 月新开工同比-1.9%；同期竣工同比-17.7%。受去年同期高基数和上半年受疫情影响停缓建面积陆续复工挤占新开工影响，9 月新开工增速继 5月后再次转负，但我们认为，在市场销售持续销售火爆的情况下，房企通过抢开工、促回款努力改善资产负债表的意愿仍旧充沛，因此预计短期内新开工增速仍将修复，同时维持竣工增速趋势性改善判断。 土地购臵面积增速连续三月下滑，溢价率高位回落。9 月土地购臵面积同比-4.8%，增速连续三月出现同比下滑。百城土地成交溢价率为13.6%，环比下降 0.9 个百分点，受 345 融资新规影响土地市场热度已出现边际回落，尽管从溢价率角度看 9 月土地市场仍然维持较高热度，但从成交量角度看土地市场已出现降温迹象，体现了房企在融资新规压力叠加近期多城调控收紧背景下土地投资力度有所放缓，我们认为未来房企拿地积极性将进一步趋缓，一二线或核心城市圈拿地占比或将进一步提升。 高基数下 9 月销售增速高位有所回落，市场热度仍然较高。9 月商品房销售额同比+16.0%，增速环比收窄 11.0pct；销售面积同比-1.8%，降幅环比收窄 1.5pct。9 月单月销售在往年高基数的影响下仍旧保持较高增速，同时由于传统为销售淡季的上月因低基数和房企推盘量较往年的明显提升增速较高，9 月单月增速有所回落。9 月火爆的销售表现在“金九银十”印证了市场的需求韧性可以与强供给高位匹配的预判，由于四季度也是房企传统的推盘旺季，因此我们预计单月销售增速仍将维持在较高水平，全年成交量增速有望实现同比正增长。 个股推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：万科 A、金地集团、保利地产、华夏幸福和招商蛇口；建议关注二线龙头房企：滨江集团、中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和旭辉控股集团；持续看好龙头物管公司：碧桂园服务、保利物业、永升生活服务和招商积余。 风险提示：政策超预期收紧；疫情反复对销售施工造成不确定性影响 [Table_CompanyFinance] 重点公司主要财务数据 重点公司 现价 EPS PE 评级 2019A 2020E 2021E 2019A 2020E 2021E 万科 A 27.88 3.44 3.91 4.56 8.10 7.13 6.11 买入 保利地产 16.40 2.34 2.76 3.25 7.01 5.94 5.05 买入 金科股份 8.87 1.06 1.34 1.65 8.37 6.62 5.38 买入 荣盛发展 7.86 2.10 2.59 3.04 3.74 3.03 2.59 买入 蓝光发展 5.12 1.15 1.65 2.00 4.45 3.10 2.56 买入 [Table_Invest] 优于大势 上次评级： 优于大势 历史收益率曲线 [Table_Trend] 涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 -4.44% -5.71% 1.30% 相对收益 -5.86% -5.84% -20.59% [Table_IndustryMarket] 行业数据 成分股数量（只） 134 总市值（亿） 22740 流通市值（亿） 19736 市盈率（倍） 8.86 市净率（倍） 1.96 成分股总营收（亿） 25385 成分股总净利润（亿） 2227 成分股资产负债率（%） 79.17 [Table_Report] 相关报告 《东北证券房地产周报：深圳示范区试点方案落地，物管公司迎密集上市期》 2020-10-19 《东北证券房地产周报：国庆假期新房销售同比持平，9 月房企销售高基数下延续高增》 2020-10-15 《REITs 深度研究系列二：海外 reits 市场研究之新港篇》 2020-09-30 《房地产行业 2020 半年报综述：利润率筑底有望小幅回升，去杠杆持续推进》 2020-09-30 [Table_Author] 证券分析师：王小勇 执业证书编号： S0550519100002 18117166023 wuyx@nesc.cn 房地产 发布时间：2020-10-26 请务必阅读正文后的声明及说明 2/19 [Table_PageTop] 行业动态报告 目录 1.投资增速高位走稳，土地投资边际放缓 ...................................................... 42.新开工当月增速转负，竣工降幅再次走阔 .................................................. 53.土地购臵面积增速连续三月下滑，溢价率高位回落 ................................... 74.高基数下 9 月销售增速高位有所回落，市场热度仍然较高 ........................ 95.房企到位资金累计增速上行，单月增速高位回落 ..................................... 13 图表目录 图 1：商品房开发投资完成额累计同比................................................................................................ 4图 2：住宅开发投资完成额累计同比 ................................................................................................... 4图 3：商品房单月开发投资完成额与单月同比 ..................................................................................... 4图 4：住宅单月开发投资完成额与单月同比......................................................................................... 4图 5：施工投资额与土地购臵费累计同比 ............................................................................................ 5图 6：房地产开发投资额构成 .........................................................................