房地产行业9月行业动态报告：9月销售热度稍有降温，关注板块四季度表现

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 行业研究报告 ● 房地产行业 2020 年 10 月 14 日 9 月销售热度稍有降温，关注板块四季度表现 ——9 月行业动态报告 房地产行业 推荐 维持评级 核心观点:  9 月销售热度较 8 月稍有降温，但绝对值仍在高位。从我们跟踪的重点城市高频数据来看，37 城 2020 年 9 月新房销量同比增速为10.5%，较 8 月增速减少 3.4pct，9 月市场较 8 月稍有降温,，但绝对值仍在高位；1-9 月新房销量累计同比为-6.0%，降幅较上月收窄2.4pct。分一二三线城市来看，同比方面，9 月单月一、二、三线成交量同比分别为 84.5%/-7.0%/5.5%，较上月成交增速分别+40.1pct、-7.2pct、-15.1pct，一线销售热度较上月大幅增加，二、三线稍有降温，一、二、三线累计成交量同比分别为-0.5%/-12.9%/0.4%。  三季度市场去化效果明显，一二三线城市库存周期缩短。截至 2020年 9 月，我们重点跟踪的 15 城的去化周期为 10.4 个月，较上月降低0.4 个月，较年内高点已经减少了 3.8 个月，三季度市场去化效果明显。分线来看，一二三线城市去化周期分别为 8.1、8.1、17.0 个月，分别较上月-0.8、+0.2、-1.1 个月，三季度受到销售持续高增的推动，一二三线城市去化周期均显著缩短。  2020 年以来我国首套房贷利率稳中有降，已实现连续 9 个月下降，但四季度需求端可能受到一定影响。我国 2020 年 1-9 月的首套房贷平均利率分别为 5.51%、5.50%、5.45%、5.42%、5.32%、5.28%、5.26%、5.25%、5.24%，分别相较去年同比下降 2.7%、2.3%、2.0%、1.1%、1.8%、2.6%、3.3%、4.0%、4.9%，从需求端对去化形成支撑。考虑到 LPR 连续 5 个月未动，并且部分银行的房贷额度受到管控，四季度需求端可能受到一定影响。  投资建议：复盘地产股的历史表现，我们发现岁末年初板块的涨幅优于二、三季度的概率较高，并且在岁末年初板块跑赢沪深 300 的概率更高。我们看好地产板块四季度的表现，原因：1）低估值、高股息筑造较高安全边际；2）公募地产持仓处于历史较低水平；3）长线资金入股地产公司推动板块价值重估；4）疫情过后销售持续超预期。整体来看，基本面，我们预计四季度推盘量加大，销售热度持续；资金面，在融资监管的环境下，房企的到位资金难以维持高增速；政策面保持稳定，在“因城施策”方针下个别城市的政策收紧并不代表全局。 我们相对看好住宅开发和经纪服务子板块，建议投资者重点关注：1）低估值、高股息的优质住宅开发行业龙头股：万科 A、保利地产、金地集团、招商蛇口；2）销售提速、弹性较大的优质成长型个股：阳光城、金科股份、中南建设；3）房产经纪服务相关标的我爱我家和国创高新。  风险提示：经济及行业的下行压力；政策调控的不确定性 分析师 潘玮 ：（8610）6656 8212 ：panwei@chinastock.com.cn 分析师登记编号：S0130511070002 王秋蘅 ：（8610）86359285 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编号：S0130520050006 相对沪深 300 表现图 -18.00%-13.00%-8.00%-3.00%2.00%7.00%12.00%17.00%22.00%沪深300房地产(中信) 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产潘玮团队】行业动态报告_房地产行业_ 销售超预期增长，资金监管下优质房企将迎来新机遇-8 月行业动态报告 【银河地产潘玮团队】行业动态报告_房地产行业_ 7 月销售淡季不淡，基金持仓呈现分化-7 月行业动态报告 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 目 录 一、宏观经济稳中有变，房地产景气度下行趋势未见明显拐点，各线城市继续分化 .......................................... 1 （一）房地产行业是我国经济的重要支柱 ........................................................................................................................ 1 1、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力 .................................................................................. 1 2、房地产经历了快速发展的黄金十五年，未来也将保持 10 万亿以上的规模 ................................................. 1 （二）9 月销售热度稍有降温，三季度市场去化效果明显 ............................................................................................. 1 1、9 月销售热度较 8 月稍有降温，但绝对值仍在高位 ....................................................................................... 1 2．三季度市场去化效果明显，一二三线城市库存周期缩短 .............................................................................. 2 （三）财务分析：疫情影响可控，楼市修复超预期 ........................................................................................................ 4 1、利润表：板块上半年度营收增幅收窄、归母净利润下降，整体费用水平控制良好，利润率延续下滑趋势 ................................................................................................................................................................................ 4 2、资产负债表：预收账款小幅上涨，增速放缓，行业杠杆率水平有望下降 ................................................... 5 3、现金流量表：销售受疫情