NIFD季报：房地产金融

NIFD季报房地产金融主编:李扬蔡真崔玉 黄志强2020 年 7 月I 摘 要 从房地产市场运行来看，2020 年上半年房地产销售和价格出现“深 V”型反弹，这主要得益于疫情得到控制；但“深 V”型反弹的同时，市场分化明显，部分城市房价泡沫再起，监管层进一步加强了政策调控。 从房地产金融形势来看，房地产金融风险仍是监管重点。个人住房抵押贷款余额尽管仍处于高位，但增速持续放缓；随着 LPR 缓慢下行，个人住房抵押贷款利率呈缓慢下降态势；从新增贷款价值比的估算情况来看，除深圳、南京外，个人住房抵押贷款整体风险较小。房企融资方面，房地产企业融资收紧的局面没有改变，房地产企业开发贷、信托、信用债等融资渠道仍处于收紧状态。 风险方面，控制房价泡沫的苗头已成为当前工作重点。目前中央“房住不炒”精神已经得到贯彻。地方政府层面，已经从打击捂盘惜售、扩大限购区域、增加购房门槛等诸多方面采取了“打补丁”措施；金融体系方面，严防经营贷、消费贷等资金违规进入楼市已成为目前监管重点。预计房地产泡沫再起的苗头很快会被控制住。本报告负责人：蔡真 本报告执笔人：  蔡真 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任  崔玉 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心研究员  黄志强 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心研究员 【NIFD 季报】 全球金融市场 国内宏观经济 中国资金流动 地方政府债务 宏观杠杆率 中国财政运行 房地产金融 债券市场 股票市场 银行业运行 保险业运行 财富管理市场 目录 一、房地产市场运行 ....................................... 1 （一）政策环境 ........................................ 1 （二）价格情况分析 .................................... 1 （三）数量走势分析 .................................... 5 二、个人住房金融形势 ..................................... 8 （一）个人购房贷款总量情况 ............................ 8 （二）个人抵押贷款利率走势 ............................ 9 （三）个人抵押贷款风险评估 ........................... 10 三、房企融资形势 ........................................ 11 （一）房企贷款融资情况 ............................... 11 （二）房企信托融资情况 ............................... 13 （三）房企信用债融资情况 ............................. 14 四、小结与风险提示 ...................................... 15 附件：相关指标说明 ...................................... 17 1 一、房地产市场运行 （一）政策环境 2020 年上半年，在疫情冲击下中央层面仍多次强调坚持“房住不炒”定位，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策，采取差异化调控措施，确保房地产市场平稳健康发展。央行和银保监会多次重申会保持房产金融政策的连续性、一致性和稳定性，实施房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量、防范资金违规进入房地产市场仍是央行和银保监会监管重点。 地方政府层面，一季度一些城市从供给端和需求端出台了一些针对房地产行业的支持性政策，但某些城市借疫情之机全面放松限贷限购政策，寄希望重回土地财政的老路，但这些政策很快被上级部门叫停。二季度以来，随着疫情得到控制，房地产市场迅速复苏至疫情前水平，部分城市房价泡沫再起。热点城市的政策迅速反应：7 月 2 日，广东省东莞市发布《关于进一步加强商品住房预（销）售管理的通知》，加大力度打击捂盘惜售行为；7月 6 日，浙江省宁波市发布《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出调整限购区域范围、强化金融政策监管等“十条”措施；7 月 15 日，深圳市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，规定落户满 3 年且连续缴纳 36 个月个税或社保才具有购房资格，增值税免征年限由 2 年提升至 5 年。 （二）价格情况分析 1. 不同城市间住房价格分化加剧 从国家统计局公布的 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看，房地产市场与疫情在国内的形势息息相关，自一季度的住房价格环比大幅下滑，再到 4 月以来的迅速回升，住房价格环比走势呈现“深 V”型。2020 年上半年，新建商品住宅和二 2 手商品住宅销售价格分别累计上涨 1.94%和 0.90%（图 1 左上图）。 分城市层级看，一线城市上升势头显著，新建商品住宅和二手住宅销售价格的稳步上升，上半年累计涨幅分别为 1.55%和4.09%（图 1 右上图）；二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格上半年累计涨幅分别为 2.23%和 1.00%（图 1 左下图）；三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格累计涨幅分别为 1.71%和 0.37%（图 1 右下图）。 从 6 月的房价指数来看，有 15 个城市新建住房价格和 6 个城市二手住房价格月度环比涨幅超过 1%；有 7 个城市新建住房价格和 19 个城市二手住宅价格出现环比下跌；与去年同期相比，70 城中新建商品住宅价格同比上涨超过 10%的城市有 7 个，同比下降的城市有 7 个；二手住宅价格同比上涨超过 10%的城市有4 个，同比下降的城市有 26 个。可以看出，疫情的暴发加剧了不同城市间住房价格的分化，部分一线和二线热点城市后疫情时期房价迅速回升；但仍有不少城市未从疫情的影响中恢复过来，这部分城市房价未来走势略显悲观。 图 1 70 个大中城市房价走势（环比） 资料来源：国家统计局，Wind。 3 2. 住房租赁市场量降价跌 中原地产统计了四个一线城市和两个二线城市的租金数据，整体来看，租赁价格恢复速度慢于住宅价格，各城市租金价格（除上海外）呈现持续小幅下降趋势。北京住房租金水平延续了去年下半年的下跌趋势，2020 年上半年租金水平累计下降 3.61%；深圳 2020 年上半年租金水平累计下降 1.30%；上海 2020 年上半年租金水平累计上涨 1.25%；广州 2020 年上半年租金水平累计下降 2.35%；成都 2020 年上半年租金水平累计下降 0.94%；天津2020 年上半年租金水平累计下降 0.86%。从疫情恢复情况来看，仅上海、深圳两城 5 月份租金水平高于疫情最为严重的 2 月份，分别上涨 0.29%和 1.13%，其余城市仍进一步下滑，住房租赁市场恢复较慢。总体来看，疫情冲击是影响 2020 年上半年住房租金水平的主导因素，住房租赁市场消费需求被抑制，大部分城市表现出租金水平下降的现象。其中，北京租金水平下降最为明显，这一方面受到失业率上升、应届毕业生毕业