2020Q2广州写字楼市场

第二季度末，广州写字楼租赁市场活跃度有明显的上升knightfrank.com.cn2020年 第二季度广州写字楼市场 季度报告2广州写 字 楼 市 场 报 告 2 0 2 0 年 第 二 季 度2020年第二季度， 星寰国际商业中心的上市为广州甲级写字市场带来90,000平方米的新增供应，将广州甲级写字楼存量推至590.4万平方米。随着复工复产加速推进，生产经营活动加快恢复，广州市经济的恢复态势有所好转，消费、投资等主要经济指标降幅比第一季度均有所收窄。 2 0 2 0 年 1 - 5 月，广 州 市 社 会 消 费 品 零售 总 额 同 比 下 降 1 1 .9 %，降 幅 比 1 - 4 月收 窄 1 .5 个 百 分 点 ；全 市 完 成 固 定 资 产投资同比下降3.0%，降幅比1-4月收窄1 .4 个 百 分 点，其 中 基 础 设 施 投 资 同 比增长8.1%，比1-4月提升3.3个百分点，是全市投资加快恢复的重要支撑。虽然宏观经济已逐步恢复，但广州甲级写 字 楼 市 场 的 恢 复 在 第 二 季 度 表 现 尚不明显。广 州 甲 级 写 字 楼 市 场受 新 增 供 应 影 响 ，空 置 率 小 幅 上 升2020年第二季度，广州甲级写字楼市场平均租金环比下跌2.3%至每月每平方米人民币172元，空置率环比小幅上升 1 .1 个 百 分 点 至 6.5 % 。受 疫 情 影 响，不少公司搬迁和扩张计划搁置，甚至迫于 资 金 压 力 选 择 退 租 。需 求 端 尚 未 复苏，导致广州甲级写字楼市场的空置率较上一季度有所上升 。其中，受新增供应的影响，越秀子市场的空置率录得环比上升6.6个百分点 。但是琶洲子市场表现相对优异，其甲级写字楼空置率环比下降超过了1个百分点。为了吸引租户，稳定写字楼物业的现金流收入，许多业主都选择了下调租金以吸引和留住租户。其中琶洲和天河北子市场的平均租金环比跌幅最为明显:琶洲子市场的平均租金下跌5.2%至每月每平方米人民币146元，天河北子市场的平均租金下跌4.0%至每月每平方米人民币166元。新入市的星寰国际商业中 心 其 租 金 水 平 在 越 秀 子 市 场 相 对 较高，推 动 了 该 子 市 场 的 平 均 租 金 环 比上升2.9%至每月每平方米人民币140元。虽 然 中 国 已 经 在 抗 疫 中 取 得 重 大 的 阶段性成果，但国外的疫情反复，给国内经济带来一定的不确定性，从而给企业带来运营压力 。因此，大部分企业在谈续约或搬迁办公空间时，都以“缩减运营成本”为出发点，寻求更好的续约条广州写 字 楼 市 场 报 告 2 0 2 0 年 第 二 季 度3租 金 及 价 格2020年第二季度，广州甲级写字楼平均租金为每月每平方米人民币172元，环比下跌2 .3 %，新冠病毒疫情爆发给广 州 甲 级 写 字 楼 市 场 带 来 的 租 金 下 行压力进一步显现。而琶洲子市场除了受疫情影响外，还受未来大量新增供应的影响，导致其平均租金跌幅更为明显。但是，也有部分位于珠江新城的甲级写字楼物业，由于出租情况优异，租金水平逆势而行，在短期内有所上升。一手散售市场上，2020年第二季度广州 销 售 型 写 字 楼 的 平 均 售 价 为 每 平 方米人民币4 1, 235 元，环比上升2.8 % 。城 市 外 围 区 依 然 是 销 售 型 写 字 楼 成 交活动发生的热点区域，尤其是黄埔区 。随 着 黄 埔 区 在 广 州 市 发 展 规 划 中 的 战价格租金图二: 广州甲级写字楼租金及价格元/平方米/月元/平方米 20,00025,00030,00035,00040,00045,000100120140160180200220240260280300Q1Q4Q1Q4 Q1Q4Q1Q4 Q1Q4 Q1Q4 Q1Q4 Q1Q4Q1Q2201220132014201520162017201820192020资料来源：莱坊研究部图一：广州甲级写字楼市场参考指标2020年第二季度预测 (2020年第三季度)新增供应租金空置率售价人民币172元 / 平方米 / 月6.5%90,000 平方米人民币41,235元 / 平方米资料来源：莱坊研究部件，或选择经济性及灵活性更强的办公空间。租户选择办公空间标准的改变，以及受疫情影响相对低位的租金水平，促进了部分联合办公品牌的积极拓展，寻求合适的写字楼物业，开拓新的联合办公空间 。除了珠江新城、天河北等非常成熟的 写 字 楼 子 市 场 为 联 合 办 公 品 牌 会 考虑选择布点的子市场外，琶洲等新兴写字楼子市场，也逐渐受到了更多联合办公品牌的青睐。4广州写 字 楼 市 场 报 告 2 0 2 0 年 第 二 季 度供 应 与 需 求2020年第二季度，位于越秀子市场的星寰国际商业中心交付上市，为广州甲级写字楼市场带来9万平方米的新增供应，甲级写字楼存量上升至590.4万平方米，净吸纳量为20,196平方米。受疫情影响，部分写字楼的交付上市时间会有所推迟 。因此，预计本年度由新增供应 项 目 给 写 字 楼 市 场 带 来 的 租 金 下 行压力会比预期有所减轻。尽 管 新 冠 病 毒 疫 情 对 写 字 楼 租 赁 市 场有一定影响，但是在本季度依然有部分TMT及专业服务类企业选择扩租，这是因 为 这 部 分 企 业 的 搬 迁 计 划 已 经 和 中介方洽谈了一段时间，同时疫情对这些企业并没有很大的影响，因此这些企业并没有将搬迁计划搁置。也有一些企业空置率（右轴）甲级写字楼供应量（左轴）甲级写字楼净吸纳量（左轴）图三: 广州甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率资料来源：莱坊研究部千平方米0%5%10%15%20%25%30%-1000100200300400500600700201220132014201520162017201820192020Q2表一： 甲级写字楼各细分市场参考指标，2020年第二季度子市场租金（人民币 / 平方米 /月)租金环比变幅空置率空置率环比变幅 （百分点）珠江新城195↓2.0%5.9%↑0.7天河北166↓4.0%4.6%↔越秀140↑2.9%12.2%↑6.6琶洲146↓5.2%5.3%↓1.5资料来源：莱坊研究部表二: 广州甲级写字楼主要散售成交，2020年第二季度 区域项目-面积（平方米）成交单价（人民币/平方米）黄埔保利鱼珠港42,00040,000花都保利国际金融中心89121,000金融城汇金东翼63445,000南沙中国铁建环球中心54919,000资料来源：莱坊研究部注：所有成交均有待落实略地位不断加强，让原本已受很多买家青睐的黄埔区写字楼项目热度再增。典型成交案例有：位于黄埔临港经济区的保利鱼珠港写字楼项目，在本季度录得42,000平方米的大宗交易，其成交单价为每平方米人民币40,000元。广州写 字 楼 市 场 报 告 2 0 2 0 年 第 二 季 度5选择搬迁到租金更便宜的楼宇，以达到节省成本的目的。同时，部分写字楼业主反映，到了第二季度末，租赁市场的活跃程度较之前有明显的上升。表三: 广州甲级写字楼主要租赁成交，202