房地产行业例评：成熟分化牛趋势未改，关注特区40周年

请务必阅读正文后的重要声明部分 [Table_IndustryInfo] 2020 年 07 月 19 日 跟随大市(维持) 证券研究报告•行业研究•房地产 房地产行业例评 成熟分化牛趋势未改，关注特区 40 周年 投资要点 西南证券研究发展中心 [Table_Author] 分析师：胡华如 执业证号：S1250517060001 电话：0755-23900571 邮箱：hhr@swsc.com.cn [Table_QuotePic] 行业相对指数表现 数据来源：聚源数据 基础数据 [Table_BaseData] 股票家数 132 行业总市值（亿元） 23,828.50 流通市值（亿元） 22,961.54 行业市盈率 TTM 9.25 沪深 300 市盈率 TTM 13.7 相关研究 [Table_Report] 1. 房地产行业例评：结合深圳特区成立40 周年看调控收紧预期 (2020-07-12) 2. 房地产行业例评：成熟分化牛确认，个股估值差走阔 (2020-07-05) 3. 房地产行业例评：银证混业契合大趋势，房企业务分拆显估值 (2020-06-28) 4. 房地产行业例评：继续推荐国资背景小市值标的及物业股 (2020-06-22) 5. 房地产行业例评：核心资产估值泡沫化、北京本地疫情爆发 (2020-06-14) 6. 房地产行业例评：物业配股压力增大，格力地产遭大幅减持 (2020-06-07) [Table_Summary]  为何定义当前资本市场依然为“成熟分化牛”？回顾历史上三轮大牛市，第一轮在 1996 年 4 月-2001 年 6 月：绩优成长股发起行情，互联网概念股推向高潮；第二轮在 2006 年 1 月-2007 年 10 月：股权分置问题解决、基本面持续改善推动；第三轮在 2014 年 7 月-2015 年 5 月：一带一路国家战略、杠杆资金快速膨胀推动。这一次相比之前，房住不炒及无风险利率下行构成牛市的必要条件，但资本市场基础制度与成熟市场接轨，估值溢价更多体现在绩优股龙头股上面，表现出“成熟牛的特征”。另外行情的起点可追溯 2019 年 6 月，但不同指数差异巨大，创业 50 强于沪深 300 强于上证指数，表现出“涨幅及节奏分化”的特征。从逻辑上看，科创板推出创业板行情启动，疫情冲击后经济弱复苏趋势明朗，其他指数开始跟进表现。后面来看，银行保险金融管制的放开、专业特色券商的合并整合、区域热点及多元化龙头房企的业务边界突破可能是最重要的投资线索。  深圳 715 调控升级或为特区 40 周年作铺垫。对比深圳近几年两轮房价上涨的政策空窗期，上一次在 2015 年 4 月至 2016 年 3 月，这一次是在 2019 年 8 月至 2020 年 7 月，政府对房价上涨的容忍时间较难超过 1 年。深圳调控升级可能造成近 70 万人新落户的人口短期失去购房资格，750 万普通住宅标准的设定也会影响部分改善型住房消费，短期从节奏上看有助于深圳楼市降温和东莞惠州等地新房去化，中期来看也难以改变深圳楼市继续向好的趋势。如果要缓和价格上涨的压力，还是要加大土地供给（要么扩容提升面积、要么学香港提升开发强度）。考虑到 2020 年 8 月 26 日为深圳特区成立 40 周年，结合深圳要承担社会主义先行示范区和全国科创/金融中心的使命，对深圳的资源倾斜理应加大力度。深圳 715 调控升级可能也是为特区 40 周年的改革作铺垫。  投资策略与重点关注个股。我们维持板块跟随大市的评级，关注三条投资主线。1）具备核心资产特征：A 股推荐万科 A、保利地产、金地集团、招商蛇口等，关注绿地控股、华侨城，H 股推荐世茂房地产、宝龙地产、旭辉控股、碧桂园、融创中国、中国金茂等；2）存在区域利好类：推荐天健集团、南山控股、华发股份、佳兆业，关注深振业 A、深物业 A、龙光地产等；3）物业商管类：A股关注招商积余、新大正，港股推荐保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、蓝光嘉宝等。  风险提示：新冠肺炎疫情二次爆发风险、销售回款风险、复工竣工风险。 重点公司盈利预测与评级 [Table_Finance] 代码 名称 当前 价格 投资 评级 EPS（元） PE 2019A 2020E 2021E 2019A 2020E 2021E 000002 万 科Ａ 27.23 买入 3.47 4.12 4.81 7.85 6.61 5.66 600048 保利地产 16.07 买入 2.35 2.86 3.54 6.84 5.62 4.54 600383 金地集团 14.39 买入 2.23 2.74 3.19 6.45 5.25 4.51 000090 天健集团 8.23 买入 0.60 1.04 1.31 13.62 7.91 6.28 002314 南山控股 4.4 买入 0.15 0.20 0.28 29.33 22.00 15.71 数据来源：聚源数据，西南证券 -16%-7%2%10%19%28%19/719/919/1120/120/320/520/7房地产 沪深300 房地产行业例评 请务必阅读正文后的重要声明部分 目 录 1 市场回顾 ........................................................................................................................................................................... 1 2 行业点评 ........................................................................................................................................................................... 3 2.1 新冠肺炎 COVID-19 跟踪 ................................................................................................................................................... 3 2.2 行业政策动态跟踪 ............................................................................................................................................................. 5 3 企业动态 ...........................................................................................