房地产行业购房杠杆研究系列五：经济下行带来地产大周期

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 行业 研 究 行业投资策略报告 证券研究报告 ＃industryId＃ 房地产 ＃investSuggestion＃ 推荐 ( ＃investSuggestionChange＃ 维持 ） 重点公司 重点公司 2020E 2021E 评级 万科A 3.99 4.59 买入 保利地产 2.68 3.13 买入 金地集团 2.63 3.02 买入 金科股份 1.32 1.58 买入 中南建设 1.87 2.41 审慎增持 招商积余 0.58 0.76 审慎增持 南都物业 1.08 1.34 审慎增持 ＃relatedReport＃ 相关报告 《房地产行业系列深度报告之八：居民在给居民加杠杆》2019-12-22 《房地产行业系列深度报告之六：居民杠杆率国际比较研究》2018-07-10 《房地产行业系列深度报告之一：银行必给地产加杠杆，国际比较研究》2016-04-29 ＃emailAuthor＃ 分析师： 阎常铭 yanchangming@xyzq.com.cn S0190514110001 郭毅 guoyiyjs@xyzq.com.cn S0190518010003 徐鸥鹭 xuoulu@xyzq.com.cn S0190519080008 ＃assAuthor＃ 研究助理： 靳璐瑜 jinluyu@xyzq.com.cn 投资要点 ＃summary＃ 经济下行、棚改退出、卫生事件、房价透支、政策抑制，几乎所有曾被认为会带来房地产拐点的客观因素都没有影响其上行趋势。为何经济下行反而衍生出一个持续五年房地产上行周期？为何今年经济加速下行，反而愈加繁荣？ 回溯全球房地产历史：不仅中国，而是几乎全球所有主要经济体，都在经济下行期间相伴相生房地产上行大周期，一个比经济上行期间更为猛烈的大周期。 对于这一现象，《全球两次大危机比较研究》这本书可能给出了最简单和准确逻辑：主要经济体，缺少新经济增长点情况下，都是靠债务扩张和债务转移。 而债务扩张和债务转移就是经济下行地产上行最大逻辑，尤其债务转移最为核心。即房地产创造信用作用要大于整体放水的作用。经济下行后，信用创造最大载体是房地产，衍生大周期。 具体来讲，经济增长中枢下行从三个方面带来债务转移，即信用创造更依仗地产需求端，孕育了地产大周期： 1， 经济下行阶段，企业部门降低融资需求，国家的信用扩张依仗居民部门。 2， 经济下行阶段，衍生金融自由化，企业降低间接融资，增加直接融资需求。 3， 经济下行阶段，金融机构风险偏好下行，更加偏好相对安全的按揭类贷款。 投资建议：看好房地产大周期，也看好三四线预期差，持续推荐金科股份、中南建设、金地集团、万科 A、保利地产、招商积余、南都物业等。同时认为地产产业链相关标的也将受益。 风险提示：大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆 ＃title＃ 购房杠杆研究系列五：经济下行带来地产大周期 ＃createTime1＃ 2020 年 07 月 19 日 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 行业投资策略报告 目 录 第一部分、中国情况：经济下行，房地产上行 .................................................... - 5 - 1. 今年超预期 ....................................................................................................... - 5 - 2. 过去五年超预期 ............................................................................................... - 6 - 3. 过去五年，债务转移给了房地产基本面以最大的支撑 ................................ - 7 - 第二部分、其他主要经济体，经济下行均带来地产大周期 ................................. - 7 - 1. 美国：1980-2006 年经济增长中枢下行，带来地产大周期 ......................... - 8 - 2. 日本：1974-1989 年经济增长中枢下行，带来地产大周期 ....................... - 10 - 3. 加拿大：1985 年后经济增长中枢下行，带来地产大周期 ......................... - 12 - 4. 澳大利亚：1990 年后经济增长中枢下行，带来地产大周期 ..................... - 13 - 5. 荷兰：1980 年后经济增长中枢下行，带来地产大周期 ............................. - 14 - 6. 马来西亚：1997 年后经济增长中枢下行，带来地产大周期 ..................... - 15 - 图表 1、单月同比持续提升 .................................................................................... - 5 - 图表 2、累计销售降幅持续收窄（%） ................................................................. - 5 - 图表 3、GDP 增速受到公共事件影响（%） ........................................................ - 5 - 图表 4、失业率抬升（%） ..................................................................................... - 5 - 图表 5、过去五年地产基本面持续超预期 ............................................................ - 6 - 图表 6、过去五年经济下行(GDP 增速，%) ......................................................... - 6 - 图表 7、M2 增速下行（%） .................................................................................. - 6 - 图表 8、城镇化率没有明显拐点（%） ................................................................. - 6 - 图表 9、2019 年棚改开工 316 万套，同比下降 49.5% ...................