房地产行业例评：成熟分化牛确认，个股估值差走阔

请务必阅读正文后的重要声明部分 [Table_IndustryInfo] 2020 年 07 月 05 日 跟随大市(维持) 证券研究报告•行业研究•房地产 房地产行业例评 成熟分化牛确认，个股估值差走阔 投资要点 西南证券研究发展中心 [Table_Author] 分析师：胡华如 执业证号：S1250517060001 电话：0755-23900571 邮箱：hhr@swsc.com.cn [Table_QuotePic] 行业相对指数表现 数据来源：聚源数据 基础数据 [Table_BaseData] 股票家数 132 行业总市值（亿元） 24,150.49 流通市值（亿元） 23,264.71 行业市盈率 TTM 9.46 沪深 300 市盈率 TTM 13.5 相关研究 [Table_Report] 1. 房地产行业例评：银证混业契合大趋势，房企业务分拆显估值 (2020-06-28) 2. 房地产行业例评：继续推荐国资背景小市值标的及物业股 (2020-06-22) 3. 房地产行业例评：核心资产估值泡沫化、北京本地疫情爆发 (2020-06-14) 4. 房地产行业例评：物业配股压力增大，格力地产遭大幅减持 (2020-06-07) 5. 房地产行业例评：物业股走势强劲，旭辉并表永升生活 (2020-06-01) 6. 房地产行业例评：两会提法略显积极，市场风格或阶段性切换 (2020-05-24) [Table_Summary]  怎么看待近期地产股的大幅反弹？上周金融地产板块大幅反弹，本质上是对当前市场“成熟分化牛”的确认。在“医药和消费”核心资产类个股屡创新高的同时，科技股、创业板自 2019 年 6 月以来更是持续上涨。金融地产作为最不受待见的板块从估值水平和股价表现上与前两类的差距越拉越大。从未来看，进一步加大改革开放是持久的主题，开放意味着金融市场进一步趋于成熟、银证混业经营、打造头部券商投行等是应有之义；地产是城市建设的基础产业带动力很强，无论是打造自由贸易港/岛、还是城市空间内配套建设、或者通过旅游度假对接进出口消费需求，“地产+”同样具有一定的想象空间。我们认为金融地产反弹行情远未结束，地产股上涨并非预期政策放松而是依赖基本面持续修复和业务边界的预期变化，因而有一定的持续性，预期变化较大的个股，其估值优势可能会逐步体现出来。  从“地产+”可以寻找到哪些标的？这里的“地产+”主要是指立足于地产综合专业能力或某个细分领域的明显优势，与当前对外开放的大格局能够紧密相连，切实地受益并存在业务协同效应，打开了地产开发业务的边界。比如绿地正在打造的“全球商品贸易港”，已形成市场化定位、专业化渠道、国际化资源、全国化布局等特色，从上海起步已经拓展到包含海南在内的 10 多个区域，与土地资源获取有一定的协同效应。华侨城作为业内旅游地产龙头企业，不断践行“文化+旅游+城镇化”和“旅游+互联网+金融”的创新发展模式，已成为全域旅游示范者和新型城镇化引领者，或在国企混改、资源导入和免税贸易方面受益于股东资源和区域题材。万科前期与长沙市政府签订战略合作框架协议，拟投资 1200 亿，从城市更新、轨道经济、文旅新城、城乡一体、商业配套、长租公寓、物流产业等多个领域全方位参与长沙城市建设与发展，通过整合多项专业能力从空间上锁定投资机会，表现出一定的“护城河”优势。  投资策略与重点关注个股。1）存在“地产+”可能格局较大的个股：推荐万科A、保利地产、融创中国，关注华侨城 A、绿地控股等；2）国资背景小市值类：推荐天健集团、南山控股，关注南国置业、深振业 A、深物业 A 等；3）销售或毛利率存在改善空间的个股：A 股推荐金地集团、中南建设、招商蛇口、新城控股、阳光城、荣盛发展、蓝光发展等，H 股推荐旭辉控股、世茂房地产、宝龙地产、碧桂园、龙光地产、佳兆业、禹洲地产等。  风险提示：新冠肺炎疫情二次爆发风险、销售回款风险、复工竣工风险。 重点公司盈利预测与评级 [Table_Finance] 代码 名称 当前 价格 投资 评级 EPS（元） PE 2019A 2020E 2021E 2019A 2020E 2021E 000002 万 科Ａ 28.65 买入 3.47 4.12 4.81 8.26 6.95 5.96 600048 保利地产 16.35 买入 2.35 2.86 3.54 6.96 5.72 4.62 600383 金地集团 16.22 买入 2.23 2.74 3.19 7.27 5.92 5.08 601155 新城控股 34.43 买入 5.62 6.98 8.44 6.13 4.93 4.08 002314 南山控股 4.19 买入 0.15 0.19 0.27 27.93 22.05 15.52 数据来源：聚源数据，西南证券 -18%-11%-5%1%7%14%19/719/919/1120/120/320/520/7房地产 沪深300 房地产行业例评 请务必阅读正文后的重要声明部分 目 录 1 市场回顾 ........................................................................................................................................................................... 1 2 行业点评 ........................................................................................................................................................................... 3 2.1 新冠肺炎 COVID-19 跟踪 ................................................................................................................................................... 3 2.2 行业政策动态跟踪 ............................................................................................................................................................. 5 3 企业动态 .......................................................................................................................................................