2019年楼市总结

PART A经济环境A1 经济环境：全球经济面临通胀低迷的压力•数据显示，2019年12月美联储宣布维持联邦基金利率目标区间1.5%-1.75%不变，货币政策进入观望期，全球经济面临下行与通胀低迷的压力。联邦基金有效利率00.511.522.53https://ai.anjuke.com/数据来源：58安居客房产研究院综合整理A2 经济环境：国内经济运行总体平稳1999年-2019年前3季度国内GDP及同比（亿元）•国家统计局发布数据显示，2019年前三季度，我国国内生产总值为697798亿元，同比增长6.2%，比上半年回落0.1个百分点，比上年同期回落0.5个百分点。GDP增速放缓，但涨幅仍在“6”以上。1999-2018年GDP增速及M1增速05101502000004000006000008000001000000国民总收入(亿元)国内生产总值增长（%）05101520253035国内生产总值增长(百分点)货币(M1)供应量同比增长率(%)https://ai.anjuke.com/数据来源：国家统计局 58安居客房产研究院综合整理PART B政策背景PART B政治背景B1 金融政策：房地产金融政策收紧•自中央政治局会议确定不将房地产作为短期刺激经济的手段后。2019年楼市政策基调已经明确，市场情绪变化、部分城市明显降温更为显现。•房地产金融定向监管继续从紧。四季度，货币政策保持宽松流动性预期的大背景下，对房地产金融依然保持严监管，确保资金流向、房贷利率变化符合调控方向。时间部门政策2019年2月银保监会继续紧盯房地产金融风险，要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准2019年2月央行加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场平稳健康发展长效机制2019年3月银保监会防止小微企业贷款资金被挪用至政府平台、房地产等调控领域形成新风险隐患2019年4月银保监会继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长2019年5月银保监会严查房地产违规融资，房地产行业政策将聚集五大重点2019年6月银保监首任主席郭树清房地产业过渡融资不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长投资投机行为2019年7月银保监会对近期部分房地产信投业务增速过快、增量过大的信托公司开展约谈警示2019年7月国家发改委房地产企业发行外债只能用于只换未来一年内到期的中长期境外债务2019年7月央行严禁消费贷违规购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理，加强对高杠杆大型房企融资行为监管和风险提示2019年8月银保监会在32城开展银行房地产业务专项检查，严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产违法违规行为，警惕房地产泡沫化、金融化2019年8月央行房贷利率由基准利率变为参考LPR，但利率水平不下降；加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求2019年9月央行坚持“房住不炒”，不降房地产作为短期刺激经济的手段2019年9月银保监会银行对房地产行业授信要遵循调控和监管规则2019年10月银保监会将未取得融资担保业务经营许可证但实际上经营融资担保业务的住房置业担保公司、信用增进公司等机构纳入监管https://ai.anjuke.com/数据来源：58安居客房产研究院综合整理B2 土地政策：国家对土地的管控进一步收紧•2019年国家对土地的管控进一步进行了规范，集体用地入市方面作出了多项创新性规定，土地供给侧法规更加完善。时间事件内容2019年7月财政部、税务总局联合发布《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》拟将出让、转让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物纳入征税范围；拟将目前对集体房地产征收的土地增值收益调节金取消。2019年7月国务院办公厅印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》土地资源配置效率显著提高，形成一、二级市场协调发展、规范有序、资源利用集约高效的现代土地市场体系2019年8月第十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修改《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定破除农村集体经营性建设用地入市的法律障碍，完善了土地征收程序，政府征地前要与被征地农民协商2019年11月中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于在国土空间规划中统筹划定落实三条控制线的指导意见》按照生态功能划定生态保护红线，按照保质保量要求划定永久基本农田，按照集约适度、绿色发展要求划定城镇开发边界https://ai.anjuke.com/数据来源：58安居客房产研究院综合整理B3 调控政策：先松后紧 不将房地产作为短期刺激经济的手段•2019年上半年，部分城市出现不同程度的精准调控，如佛山取消楼市限价政策、东莞调整二手房交易个税等。而后，城市调控政策呈现出收紧的趋势，苏州部分区域限售、大连、洛阳等地出台限价政策。•从国家层面来看，年内已多次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。未来“一城一策”或将成为常态，但“房住不炒”的定位将始终如一。时间会议内容2018年12月全国住房和城乡建设工作会议以稳地价、稳房价、稳预期为目标，保持调控政策的连续性稳定性2019年1月防范化解重大风险专题研讨稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案2019年3月两会政府工作报告落实地方主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系2019年4月中央政治局会议坚持房住不炒定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制2019年7月中央政治局会议坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。2019年12月全国住房和城乡建设工作会议2020年要着力稳地价稳房价稳预期，不把房地产作为短期刺激经济的手段，长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，着力建立和完善房地产调控的体制机制。https://ai.anjuke.com/数据来源：58安居客房产研究院综合整理人才政策地区放宽落户门槛海口、大连、南京、西安、石家庄、杭州、广州、兰州、山西、重庆、青岛、天津、武汉、宁波、晋城、唐山、常州等提供各类补贴东方、海口、南宁、青岛、汕头、柳州、宁波、无锡、三亚、苏州、吉林、厦门、杭州、绍兴、常德、南通、郑州等个性化人才政策购房优惠：呼和浩特、苏州吴中经济技术开发区等优先选房：泉州等公积金政策：惠州、嘉兴等个税优惠：深圳等•2019年各城人才政策持续落地，各地人才政策更多的聚焦于落户与安居，部分省市地区放宽落户门槛、增加各种形式的补贴：部分城市实现“零门槛”落户；补贴力度加大，宁波人才安家补贴最高达800万元，柳州、南宁、苏州、吉林、厦门、南通等地也都开出超百万的高补贴，让“留住人才”更有吸引力。B4 人才政策：定向放松 多数城市放宽落户、提供补贴https://ai.anjuke.com/数据来源：58安居客房产研究院综合整理•聚焦“落户政策”方面，2019年，全国有超30个城市陆续出台了落户政策，放宽城市落户条件，其中有不少二线城市的身影。9月25日，宜昌市宣布全面取消城镇落户限制，实现“零门槛”落户；大连、常州、石家庄等城市其配偶及子女也可以随迁入户。B5 落户政策：普遍放松 多城实现“零