房地产及物管行业新冠疫情系列策略会（二）：疫情下的危与机

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业点评 2020 年 02 月 21 日 房地产及物管行业 推荐（维持） 疫情下的危与机 新冠疫情系列策略会（二） 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -7.35 -5.55 7.20 相对表现 -4.60 -2.90 2.29 相关报告 1、《新冠迢迢观风险，探泊地产万里船：地产战“疫”系列二：投融关口在 Q1》2020-02-20 2、《销售持续低迷，多地出台地产前端 支 持 政 策 ： 房 地 产 行 业 周 报（02.08-02.15）》2020-02-20 3、《今年は CRIC 中国国内不動産指数が 38％の上昇幅を見せ、不動産セクターのバリュエーションも回復し、より高い相場になる：克而瑞中国国内不動産指数に対する 12 月の観測結果及び年度更新》2020-02- 13 分析师 董浩 执业证号：BOI846 852-25105555 hao.dong@cricsec.com 分析师 孙杨 执业证号：BOI804 852-25105555 yang.sun@cricsec.com 分析师 李蒙，CFA 执业证号：APQ664 852-25105555 meng.li@cricsec.com 会议主题：疫情下的危与机 会议时间：2020 年 2 月 20 日 参会嘉宾：易居企业控股 CEO 丁祖昱博士，中梁地产执行董事、副总裁兼 CFO游思嘉，祥生地产集团有限公司副总裁谈铭恒，乐居控股有限公司首席执行官贺寅宇，奥园健康执行董事陶宇，银城物业总裁李春玲，克而瑞物业负责人陈珏，克而瑞证券董浩、孙杨、李蒙等，以及市场投资者 第一部分 2020 房地产及物业市场展望 易居企业控股 CEO 丁祖昱博士： 1、政策方面。政府要求银行不要抽贷、适当展期等，也有一些相关政策出台。还有一些和工程有关的、和交付有关的、和预售有关的各种各样的政策。总的来讲，应该说是最近三年来利好政策最密集出台的一个阶段，相信接下去会有更多的省市会跟进一些相关的宽松政策。当然我们也注意到今天也有提法：不要把房地产作为短期刺激经济的手段，我觉得也是要值得大家注意的。不要在政策太密集之后，个别企业又太过于高调，表现出这种市场的迅速恢复，使得好不容易产生的政策集中出台的阶段会被终止或暂停掉。当然从目前情况来看，地方政府通过出台一些宽松政策，来恢复房地产市场正常的运行，我认为还是一个大趋势，所以接下去还会有更多的省市，还是会继续跟进相关政策的。这是第一个方面，政策面，我们还会看到更多的积极的变化。 2、市场方面。市场最近两个礼拜其实没什么太大变化，交易还是接近于零。当然最近用了一些线上营销的方式，我们看到了一些成交。但是我说的是正式网上登记备案这块，目前数量还是非常有限的。但是随着疫情的缓解，很多线下售楼处逐步的开放，这几天恢复营业的售楼处的数量明显增加，也有一部分会恢复值班，值班就等于能够开始办理一些相关的手续，特别是在 1 月份的一些客户，现在陆陆续续也在疫情比较缓和的时候，他们也到售楼处开始办理一些相关的购房手续。 所以接下去一段时间，我们会看到整个成交开始慢慢的恢复。我相信两周之后， 3 月份开始，整个成交恢复的速度，我个人判断会加快。这个前提当然是疫情能够进一步好转，我相信成交可以加快。整个二季度我认为成交可以回到相对比较正常的程度。可能我更乐观一点，我从这几次前后大概有两周左右参加电话会议，我就是表达出相对偏乐观的，特别是对疫情的控制偏乐观的这样一种判断。 。 -26%-13%0%13%26%39%2018-082018-122019-04房地产上证指数 行业点评 | 地产及物管 敬请阅读末页的重要说明 2 / 20 3 月份它是一个缓慢恢复的过程，但是回到二季度我认为就可以基本恢复到正常的房地产交易的状态。当然一手和二手我认为还是会有一些差异的，一手房恢复的速度可能会更快一些，二手房的恢复速度可能会相对慢一点，这当中还是会有一些不同。另外城市之间我认为也是会有一些差异。我注意到，比如说像昆明，现在基本上售楼处恢复营业的超过 2/3，但是更多的地方大多数的售楼处还没有恢复正常的运行，所以城市间的差异其实也蛮大的。比如说深圳售楼处恢复的数量就很少，但是广州售楼处恢复营业的数量就相对更多一些，所以这当中的差异还是蛮大的。住宅市场我按照目前的这种状态，我觉得也就是影响 5%左右，不会超过 10%。销售金额影响更小一些，主要影响的是销售面积这一块。 3、基建方面。基建的恢复我认为会和售楼处的恢复相对同步。目前来看，建设这块的恢复还没有正式开始，所以也有很多投资人和我交流，说会不会影响今年开工和竣工的情况。从目前情况来看，如果能够在 3 月份开始恢复的话，那么影响是有限的，毕竟原来的 2 月份，春节前 15 天和春节后 15 天，原来建筑企业就不开工的，都要等到春节后 15 天以后才会正式开工。这一次可能会延长 2 周到 4 周。如果仅仅是延长 2 周到 4 周的话，我认为放到全年中工期还是赶得回来的。如果延长的时间继续加长的话，可能会影响全年的评估的相对数。因为大多数的竣工都是放在 12月份的。如果持续施工恢复不了的话，也会对年末的竣工的情况产生一定的影响。目前情况来看，如果仅仅是影响两周到三四周的话，我认为赶一赶还是来得及的。 4、投资方面。最近成交了 100 多块地，昨天我写的公众号里面对这 100 多块土地也做了一些分析，比往年正常的时候来说几乎是腰斩，但还是有成交。我们也看到了很多城市都推迟延后土地的拍卖，还有一些城市继续保持原来的土地拍卖的时间点。北京上周的成绩还是非常不错的，今天上海也会有一块地，晚上也会成交。所以土地市场我倒是认为会延后交易，但是不会对今年的土地市场整体产生特别大的影响，而且短期内我认为土地投资的价值更大一些。因为这段时间没有房产销售的收入和回款，所以开发企业对于投资拿地还是抱以比较谨慎和观望的态度。最近土地市场反而有一些空间，有一些机会，政府也会给出更优惠的一些条件。我认为，接下去两周到一个月的时间里，应该是一个挺好的拿地窗口期。 5、房企方面。今年因为疫情来得比较早，春节前几天疫情就开始扩散了，所以房企今年对于现金流的管理，我认为还是比较早开始做的。所以总体来讲，我觉得风险大多数还是可以控制的。如果再晚一两个月发生疫情的话，很多房企一季度投的钱已经投出去了，这对房企来说影响可能会更大一些。现在大多数没有投出去，反而对房企现金流管理这块来说是利好，这对行业来说也是不幸中的大幸。但总的来讲，今年的投资我认为还是会相对偏谨慎的，特别是一季度房企肯定还是以观望为主的。一旦市场恢复，销售正常，回款正常之后，投资才会进入到正常的轨道。所以从房企投资的情况上讲，最近量肯定还是会往下走的。当然目前比较活跃的是央企、国企，再加上少量的规模房企，相对来说在投资方面更活跃一些，更多的房企还是采用观望的方式。对于房企自身情况来讲，我觉得马上说要出现破产清算的这种企业还是少