南京2025年度房地产市场分析报告

南京2025年度房地产市场分析报告2026年1月www.elmlead.com2目录Part1政 策 环 境Part2土 地 市 场Part3住 宅 市 场Part4市 场 热 点Part5市 场 总 结 及 未 来 趋 势 展 望CONTENTS3政 策 环 境第一章42025年国家层面并未像2024年出台全国性一揽子新政，政策不托举，市场只能自我调整。年底中央经济工作会议对房地产定调，短期政策将转为长期制度“2026年要着力稳定房地产市场”。 政策环境 | 全国政策202420255.17信贷新政：取消房贷利率下限、降低首套及二套首付比例。5月9月12月4.25政治局会议：加快构建房地产发展新模式，持续巩固房地产市场稳定态势。4月9.24一揽子政策：降准、降息、降低存量房贷利率、统一最低首付比例。10.17财政部：一揽子地方政府财政化债措施。12.10经济会议：持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造。12.10经济会议：着力稳定房地产市场，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式。7.30政治局会议：落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。7月10月10.28“十五五规划”：推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式。数据来源：新华社、政府政务信息服务平台52025年3月南京全市二手房取消限售，次新房解禁涌入市场，新政后两月新增挂牌突增4万+套，短期激化供需矛盾，长期利于置换链条转动。 政策环境 | 南京政策7780172392101519499159901559314497153171442313346128451056605000100001500020000250002025-012025-022025-032025-042025-052025-062025-072025-082025-092025-102025-112025-12图：2025年南京二手逐月新增挂牌量走势取消限售数据来源：晨曦（AUR二手房），数据截至12.316南京全域范围内解除所有限制政策，首付及贷款利率处于历史最低水平，房地产政策整体宽松。 政策环境 | 南京现行政策限制政策分类具体条款限购政策全域范围内解除限购 （自2023年9月8日起，玄武、秦淮、建邺及鼓楼主城四区购买商品房不再需要购房证明）。限贷政策无房贷记录（或房贷已结清）：首付15%；有1套房贷款在还：首付最低15% ；有2套房贷款在还：无法贷款。贷款利率：首套商贷5年期以上利率3.0%，2套商贷5年期以上利率最低3.3%。限价政策2020年6月5日前成交①分区域实行最高限价“一刀切”政策（个别楼盘突破）。②已申领销许楼盘再次申领价格不超过前一批销许价格（个别楼盘突破） 。2020年6月5日后成交①土地出让文件设定新房毛坯均价； ②毛坯精装分开定价，全装修价格1500-2000元/㎡；③可出售加装包。2022年10月18日后成交土地出让文件取消设定新房毛坯均价。限售政策取消限售限签政策无明确限签预售政策1、完成工程建设总投资的25%（如申报时包含地下部分，则工程进度计算地下部分，如只申报地上建筑，则地下部分不计入工程进度）2、若为装配式结构，则预制构件进场（办预售需产业办的相关证明文件），出地面一层封顶即可申请预售；3、若为非装配式建筑，多层主体结构至1/2以上，高层主体结构至1/3以上（4层以下住宅工程进度需达到地上2层方可销售）商业：住宅底商可与住宅一同申领预证，独立商业需主体结构至1/3以上（不足3层需达到1层封顶）车位：车位实行预售制，预售条件为住宅全部推出，地库封顶，车位划线（其中江北新区车位预售条件为住宅全部推出并达70%去化率，可沟通为住宅全部推出后预售，江宁车位预售条件为项目竣工验收），非人防产权车位可对全体业主销售，无一房一车位限制，人防车位不可售资金监管1、监管总额度为后续建设资金监管额度+不可预见费（后续建设资金监管额度的20%），后续建设资金监管额度，房屋层数≤7层的，按3450元/㎡；层数≤18层的，按4025元/㎡；层数≤32层的，按4600元/㎡；层数≥33层的，按5175元/㎡2、根据不同工程进度，按比例释放后续建设资金额度，主要节点为：①完成建筑主体层数二分之一前，可申请使用不超过40%监管额度；②完成封顶至项目主体结构质量验收前，可申请使用不超过60%监管额度；③完成基础设施配套工程至项目竣工备案前，可申请使用剩余监管额度3、可用保函解监管（最高60%）公积金政策贷款额度：个人80万，家庭100万。1、多子女家庭:个人96万，家庭120万；2、参与以旧换新:个人96万，家庭120万；3、购买新建绿色二星级(含)以上住房:个人96万，家庭120万；4、购买经认定的新建改善型住房:个人96万，家庭120万。贷款利率：首套5年期以上利率2.6%，二套（首套已结清）5年期以上利率3.075%，首套未结清二套拒贷。9城支持互认互贷：南京都市圈其他城市按规定缴存住房公积金的在职职工，在南京市行政区域范围内购买自住住房，向南京住房公积金管理中心申请住房公积金贷款，南京住房公积金管理中心按规定为其发放住房公积金贷款。适用城市包括常州市、镇江市、扬州市、淮安市、芜湖市、马鞍山市、滁州市、宣城市。落户政策人才落户：①研究生及以上学历或45周岁以下本科学历（含同等学历的留学归国人员、非全日制研究生）；②连续缴纳6个月以上社保的40周岁以下大专学历毕业生；③正在缴纳本地社保且35周岁（含）以下大专学历毕业生；④中级及以上专业技术资格人员；⑤具有三级及以上国家职业资格（技能类）人员。六区落户：①持有居住地址属于江北新区、江宁、浦口、六合、溧水、高淳六区的《江苏省居住证》；②正在本地缴纳且连续缴纳6个月（含）以上社保，长三角区域三省一市可累计认可。购房落户：有合法稳定住所（产权住房）。7土 地 市 场第二章23 129 16 13 75 47 86 4 95 86 998413130160301665612803889710056340837090116570100002000030000400000501001502025年1月2025年2月2025年3月2025年4月2025年5月2025年6月2025年7月2025年8月2025年9月2025年10月2025年11月2025年12月2025年1-12月南京市区涉宅用地成交量价走势规划建筑面积（万㎡）成交楼面地价（元/㎡）81369 903 642 604 562 1155 727 565 601 576 16139 17158 18853 9496 11242 05000100001500020000250000500100015002021年2022年2023年2024年2025年2021-2025年南京市区涉宅用地年度供求走势供应建面（万㎡）成交建面（万㎡）楼面地价（元/㎡）数据来源： AUR ，不含溧水和高淳土地市场 | 整体供求2025年住宅供地量持续下滑，成交绝对量主要在下半年，溢价率维持低位，受成交结构影响，整体成交楼面价小幅回升。6.35.56.30.31.63.59数据来源： AUR ，不含溧水和高淳江宁、江北（江北新区/浦口