房地产行业核心城市房地产销售跟踪(2025年10月)：1-10月核心30城新房成交面积-11%，成交均价+2%

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2025 年 11 月 14 日 行业研究 1-10 月核心 30 城新房成交面积-11%，成交均价+2% ——光大核心城市房地产销售跟踪（2025 年 10 月） 房地产（地产开发） 新房：1-10 月光大核心 30 城住宅成交面积同比-11%，成交均价同比+2%。 1）2025 年 10 月，光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交面积为 1,029 万㎡，同比-36.9%，环比-4.5%；其中，北上广深杭蓉成交面积 292 万㎡，同比-40.3%，环比-9.8%，余下二线 24 城成交面积 737 万㎡，同比-35.5%，环比-2.2%。 2）2025 年 1-10 月，光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交面积为 1.06 亿㎡，同比-11.2%；其中，北上广深杭蓉成交面积 3,346 万㎡，同比-6.2%，余下二线24 城成交面积 7,259 万㎡，同比-13.4%。 3）10 月，光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交均价为 24,141 元/㎡，同比-1.2%，环比+0.2%；其中，北上广深杭蓉成交均价 43,259 元/㎡，同比+8.3%，环比-0.6%，余下二线 24 城成交均价为 16,569 元/㎡，同比-6.9%，环比+5.2%。 4）2025 年 1-10 月，光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交均价为 24,654 元/㎡，同比+2.2%；其中，北上广深杭蓉成交均价 41,882 元/㎡，同比+2.0%，余下二线 24 城成交均价为 16,714 元/㎡，同比-1.2%。 重点城市 1-10 月新房均价：北京 60,331 元/㎡，同比+13.5%；上海 82,219 元/㎡，同比+6.6%；广州 33,537 元/㎡，同比-5.9%；深圳 59,484 元/㎡，同比-2.9%。 二手房：1-10 月一线城市二手房成交面积同比+10%，成交均价同比+0.2%。 1）2025 年 10 月，光大核心 15 城二手住宅成交面积为 1,077 万㎡，同比-21.8%，环比-11.9%；其中一线城市成交面积为 386 万㎡，同比-25.5%，环比-13.5%，余下二线城市成交面积为 692 万㎡，同比-19.6%，环比-11.0%。 2）2025 年 1-10 月，光大核心 15 城二手住宅成交面积为 1.28 亿㎡，同比+6.0%；其中一线城市成交面积为 4,454 万㎡，同比+10.0%，余下二线城市成交面积为8,334 万㎡，同比+3.9%。 3）2025 年 10 月，光大核心 10 城二手住宅成交均价为 22,678 元/㎡，同比-6.9%，环比-1.5%；其中，一线城市成交均价为 32,479 元/㎡，同比-4.2%，环比-1.4%，余下二线城市成交均价为 15,373 元/㎡，同比-8.4%，环比-0.1%。 4）2025 年 1-10 月，光大核心 10 城二手住宅成交均价为 23,802 元/㎡，同比-1.1%；其中，一线城市成交均价为 34,671 元/㎡，同比+0.2%，余下二线城市成交均价为 16,126 元/㎡，同比-5.3%。 重点城市 1-10 月二手房均价：北京 28,509 元/㎡，同比+4.5%；上海 37,697 元/㎡，同比-1.5%；广州 26,076 元/㎡，同比-6.9%；深圳 57,122 元/㎡，同比-1.6%。 投资建议：2025 年，随着前期一揽子房地产政策的持续落地，地方政府楼市调控自主性提升，区域分化和城市分化进一步加深，部分高能级核心城市将有望获益于城市更新，实现城市结构优化转型和内涵式发展，逐步实现“止跌企稳”。 建议聚焦结构性阿尔法亮点：1）产品美誉度高，销售排名持续提升，在核心城市销售排名靠前的稳健龙头，推荐保利发展、招商蛇口、中国金茂等。2）存量资源丰富，具备运营品牌核心竞争力，推荐华润置地、上海临港、新城控股等。3）看好物业服务长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务等。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 分析师：韦勇强 执业证书编号：S0930524070010 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20251103 10 月百强房企销售额环比+4%，1-10月累计同比-17%——百强房企销售跟踪（2025年 10 月） 20251022 1-9 月百城宅地成交“量缩价升”，30 城整体溢价率 11%——光大核心城市房地产销售跟踪（2025 年 9 月） 20251017 9 月核心 30 城新房成交均价同环比均上涨——土地市场月度跟踪报告（2025 年 9月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 光大核心 30 城商品住宅销售跟踪 光大核心 30 城名单为：北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、重庆、武汉、天津、西安、苏州、郑州、东莞、长沙、青岛、哈尔滨、温州、合肥、宁波、佛山、南京、济南、沈阳、长春、昆明、福州、大连、无锡、常州、厦门。其中我们定义“北京、上海、广州、深圳、杭州、成都”为“北上广深杭蓉”，其余城市为“二线 24 城”。 2025 年 10 月，光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交金额为 2,485 亿元，同比-37.7%，环比-4.4%；其中北上广深杭蓉成交金额 1,263 亿元，同比-35.3%，环比-10.4%，余下二线 24 城成交金额 1,222 亿元，同比-39.9%，环比+2.8%。 2025 年 1-10 月，光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交金额为 2.61 万亿元，同比-9.3%；其中北上广深杭蓉成交金额 1.40 万亿元，同比-4.3%，余下二线 24城成交金额 1.21 万亿元，同比-14.5%。 图 1：光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交金额单月值 图 2：光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交金额单月同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理，数据截至 2025 年 10 月 注：由于克而瑞月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理，数据截至 2025 年 10 月 注：由于克而瑞月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图 3：光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交金额累计值 图 4：光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交金额累计同比 资料