老旧住房更新潮起：代建别错过这波风口

老旧住房更新潮起：代建别错过这波风口老旧住房更新潮起：代建别错过这波风口在城镇化从“增量扩张”转向“存量提质”的关键节点，“老旧住房自主更新、原拆原建”正成为城市更新的重要创新方向。2025 年中央层面政策的明确支持与地方实践的加速落地，推进了老旧住房改造的实施进程，给代建行业带来了历史性发展机遇。一、国家层面出台政策支持老旧住房自主更新、原拆原建表：自主更新、原拆原建的中央政策日期部门主要内容2025 年 8 月 28 日国务院发布《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》，明确要求“稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建，持续推动城镇老旧小区改造”。2025 年 3 月 9 日住建部住建部部长倪虹在十四届全国人大三次会议民生主题记者会上强调，“2000 年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围，因地制宜实施改造。也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。”《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》明确提出了“支持老旧住房自主更新、原拆原建”，释放了城市更新模式转型的新信号。自主更新强调居民自治和市场参与，通过原拆原建的方式，让居民在原址上重建新房。与此同时，代建也成为不可或缺的一环。倪虹部长的发言释放了明确的政策信号：鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。同时，将 2000 年以前建成的老旧小区全部纳入改造范围，大大扩展了城市更新的覆盖面，为代建企业提供了更广阔的市场空间。二、多地颁布具体政策并推进多个项目落地2.1 多地颁布具体政策，提升项目推进效率各地关于“老旧住房自主更新、原拆原建”的政策普遍确立了“居民主体、政府引导、多元参与”的核心逻辑，聚焦破解集体共识凝聚与资金平衡两大关键难题。部分地区还结合实际细化补贴分级标准与金融支持措施，兼顾政策统一性与落地灵活性。表：自主更新、原拆原建的地方支持政策地区颁布时间政策文件名称主要内容北京2020 年 7 月《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》①允许危旧楼房通过翻建、重建或适当扩建方式改造，保持区域总量平衡、户数不增加；②资金由政府、产权单位、居民和社会资本共同筹集；③2023 年细化建筑增量规模、成套化改造标准，并建立方案会商机制。上海2023 年 1 月《上海市旧住房成套改造和拆除重建实施管理办法（试行）》①明确旧住房拆除重建全流程，包括实施主体确定、方案编制、协议签订等；②允许适当增加建筑容量，增量房源用于安置居民或保障性住房；③相邻零星土地可扩大用地，与主体项目统一开发。浙江2024 年 4 月《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》①可适当增加居住建筑面积、增配公共服务设施；②资金由产权人按照原建筑面积比例承担；③增加的住宅面积、服务设施面积，可通过移交政府作为保障性住房、公共服务设施等方式用于冲抵建设成本。④业主及其配偶可申请使用住房公积金。广东2025 年 8 月《关于推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（征求意见稿）》①达到法定比例的小区房屋产权所有人可授权业主委员会或自主更新委员会作为老旧小区自主更新项目的实施主体；②可委托政府、物业管理公司或具有相应资质、具备建设管理经验的企业作为实施主体。②城镇老旧小区改造自主更新项目因改善居住条件需要，依据详细规划适度增加建筑面积、增配服务设施。厦门2025 年 8 月《关于城镇老旧小区自主更新改造的指导意见》①房龄超 40 年或 C/D 级危房可申请原拆原建；②资金自行协商出资比例，可提取公积金、使用专项维修资金、住房公积金组合贷款等；③可选择单栋住宅独立改造、相邻多栋住宅联合改造或老旧小区整体改造；④允许增加不超过原面积的 20%，其中 10%用于公共配套。多个地方政策通过明确辖区内老旧小区自主更新、原拆原建的改造范围、推进时序与实施标准，直接释放区域性代建需求。各地方政策结合地域需求明确了绿色建造、适老化、智能社区等技术标准，鼓励代建服务向规划、运营等全链条延伸，推动企业技术与服务模式升级，同时依托民生工程助力企业提升区域品牌认可度，为拓展“代建+运营”的本地生态业务创造条件。2.2 多个原拆原建项目落地，居民普遍受惠从目前已开展的老旧住房自主更新、原拆原建案例来看，普遍呈现出以居民为核心主体的鲜明特征，项目多针对年久失修、生活功能不全甚至存在安全隐患的老旧建筑推进启动实施，改造后普遍实现居住品质提升与资产价值增值。表：老旧住房自主更新、原拆原建典型案例城市项目居民数代建企业项目费用资金来源北京西城区桦皮厂胡同 8 号楼20 户中建海龙科技有限公司政府补贴+每户出资 18-23万元政府补贴+居民出资广州花都区集群街2 号25 户广州花都城投西城经济开发有限公司约 800 万元居民自筹（4600 元/平方米）+政府财政适当激励长沙雨花区湘农桥社区二区 9 栋24 户中铁城建集团房地产开发有限公司682 万元中央补助 31.96 万元，市区补助约 223.2 万元，居民自筹承担约 2006 元/㎡武汉青山区 21 街危旧房合作化改造项目134 户青山安居集团3 亿元居民补缴+政府补贴+市场化销售（多建约 106 套房子用于销售）杭州浙工新村548 户拱墅城发集团约 5.3 亿元居民自筹约 4.7 亿元，政府补助 0.6 亿元在老旧住房自主更新、原拆原建中，代建企业是资源整合者与专业执行者，其核心价值在于用全流程专业能力，将居民的意愿和政府的政策导向转化为落地项目，既解决了自主更新中的专业盲区、协调难点，又通过模式创新推动行业规范化。例如中铁城建在长沙项目中首创“全过程代办代建”体系，涵盖 27 项“打包服务”，成为湖南“四原重建”的标杆样本。随着地方政策持续细化，具备“全流程协调能力、技术落地能力、资金统筹能力”的代建企业，将成为原拆原建模式推广的核心力量。三、自主更新项目为代建企业带来巨大的市场机会3.1 存量市场加速释放，市场空间持续增加在城市发展从“增量扩张”转向“存量提质”的关键阶段，老旧住房自主更新、原拆原建作为城市更新的创新路径，正释放出巨大的市场空间。代建企业凭借其专业的项目管理能力，成为衔接政策落地、居民需求与工程实施的核心纽带，迎来转型发展的重要机遇。以浙江省为例，全省 2000 年以前的房屋达 72.12 万幢，面积 52255.13 万平方米，其中 1990 年以前的城镇房屋有 20.85 万幢，面积 9006.86 万平方米。3.2 代建企业发展策略建议3.2.1 针对自主更新项目的特点，建立全周期综合服务模式老旧住房自主更新项目的复杂性远超传统代建，从居民意愿统一到产权梳理，从资金筹措到审批协调，每个环节都需要投入大量的精力。代建企业必须构建“咨询+融资+建设+运营”的全链条服务模式，从前置介入组织协商，到中端统筹梳理流程，再到后端延伸挖掘价值，必须深入到项目的每一个环节。图：代建企业针对自主更新项目全周期综合服务模式前置介入破解“协商博弈难”痛点。居民达成共识是项目启动的第一道关卡，代建企业可组织协商，一方面协助居民成立自治组织，通过可视化方案（如户型优化模拟、资产增值测算）降低沟通成本；另一方面提供产权梳理服务，针对“一房多户”“混合产权”等历史遗留问题，引入专业机构完成权属归集，从源头规避