房地产行业周报(2025年第45周)：万科与深铁签署220亿借款框架协议，新房二手房成交同比降幅较大

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 房地产 2025 年 11 月 11 日 房地产行业周报（2025 年第 45 周） 推荐 （维持） 万科与深铁签署 220 亿借款框架协议，新房二手房成交同比降幅较大 ❑ 板块行情：第 45 周（11 月 3 日-11 月 7 日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌 0.2%，在 31 个一级行业板块中排名第 24。 ❑ 政策要闻：地方层面：1）岳阳：11 月 3 日，湖南省岳阳市平江县出台《全面推行现房销售和“好房子”规划建设的若干措施（试行）》，对在新出让土地上新建的商品房项目，竣工验收之后才能启动商品房销售。平江县成为湖南首个全面推行现房销售的县城，房地产销售市场全面进入“现房时代”。2）广州：11 月 6 日，广州市智能建造与工业化建筑产业发展工作专班办公室出台《广州市大力发展智能建造与工业化建筑加快推进建筑产业现代化的实施意见》。提出到 2030 年智能建造与工业化建筑产业总产值突破 5000 亿元。自2026 年起，全市出让居住用地 100%实施装配式建筑，商业和工业用地应用尽用，并逐步提高模块化建筑在新建安置房和商品房中的比例，推动智能建造技术广泛应用。3）福州：11 月 7 日，福州市住建局印发《关于进一步加强商品房销售管理的通知》，并与市不动产登记和交易中心联合发布《关于进一步加强房地产开发企业信用评价和分类管理的通知》，两项楼市新政即日起施行，有效期 5 年。 ❑ 公司动态：1）万科：11 月 2 日，万科发布公告，与第一大股东深圳市地铁集团有限公司签署《关于股东借款及资产担保的框架协议》。根据协议，深铁集团将向万科提供总额不超过 220 亿元人民币的股东借款额度，借款期限不超过 3 年。万科将为借款提供相应的资产抵/质押担保。借款将专项用于偿还万科在公开市场发行的债券本息。截至公告日，深铁集团已提供的无抵/质押担保借款实际提款金额为 197.1 亿元。2）绿城中国：11 月 6 日，绿城中国以总价 85800 万元竞得浙江金华义乌市稠城街道 1 宗商住地，楼面价 18595 元/㎡，溢价率达 28.44%，出让面积 18456.27 ㎡，容积率 2.0-2.5，建筑面积 46140.675㎡，起价 66800 万元，起始楼面价 14477 元/㎡。3）万科：11 月 6 日，万科以底价 3.21 亿元拿下两江新区中央公园北侧渝北区 H04 单元 04 街区 001/01 地块，这是新两江新区首宗成交宅地。该地块为纯居住用地，面积 40 亩。 ❑ 销售端：第 45 周新房成交环比减少 31%，二手房成交环比减少 6%。1）本周20 城商品房成交面积 159 万方，商品房日平均成交面积 22.7 万方，环比减少31%，同比减少 38%。2）从累计数据来看，年初至今 20 城商品房成交面积8580 万方，累计同比减少 11%。3）第 45 周 11 城二手房成交面积 186 万方，日平均成交面积 26.6 万方，环比减少 6%，同比减少 29%。4）从累计数据来看，年初至今 11 城二手房成交面积 8486 万方，同比增加 7%。 ❑ 投资策略：房地产市场三个问题仍需关注：1）新房需求中枢下滑；2）库存尚未解决；3）土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，仍需更大力度政策缓解地产基本面下行压力。上半年部分城市的阶段性新房成交热度来自供给驱动，可持续性可能不强，二手房价或将是地产见底的观测指标。精准拿地是房企逐步摆脱历史土储包袱的前提，我们预计部分资产负债表稳定、拿地精准度高的公司可以逐步从 PB 估值切换到 PS 估值。建议关注：1）具备好产品护城河房企，有望表现出较强 alpha 属性；2）优质商业地产公司的租金稳定性；3）存量房中介业务方向。重点关注贝壳-W、绿城中国、太古地产、希慎兴业、华润置地、华润万象生活等。 ❑ 风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 证券分析师：许常捷 邮箱：xuchangjie@hcyjs.com 执业编号：S0360525030002 证券分析师：杨航 邮箱：yanghang@hcyjs.com 执业编号：S0360525090001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 107 0.01 总市值(亿元) 12,336.23 1.06 流通市值(亿元) 11,833.34 1.26 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -1.6% 16.8% -8.9% 相对表现 -3.3% -5.3% -23.3% 相关研究报告 《房地产行业周报（2025 年第 44 周）：房地产指数下跌，新房二手房同比下降》 2025-11-03 《房地产行业跟踪报告：租金收益率能否决定房价止跌——洞见地产（二）》 2025-10-23 《房地产行业周报（2025 年第 42 周）：上海加快“两旧一村”改造，新房二手房成交环比上升》 2025-10-22 -27%-13%1%15%24/1125/0125/0425/0625/0825/112024-11-11~2025-11-10房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目 录 一、房地产下跌 0.2%，板块排名第 24 位 ............................................................................. 4 二、政策要闻 ............................................................................................................................. 5 三、销售端：新房成交同比减少 38%，二手房成交同比减少 29% ................................... 7 （一）新房市场：第 45 周 20 城成交面积同比减少 38% ............................................. 7 （二）二手房市场：第 45 周 11 城成交面积同比减少 29% ......................................... 8 四、融资端：本周发债企业大部分为地方国企 ..................................................................... 9 五、投资建议 ............................................................................................................