房地产行业第45周周报：楼市成交同比降幅扩大；湖南平江县全面推行现房销售

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2025 年 11 月 11 日 强于大市 相关研究报告 《地产后增量时代的机遇》（2025/08/10） 《单月销售与投资降幅扩大；开竣工降幅虽收窄，但仍处于历史低位》（2025/07/17） 《70 城房价环比跌幅持续扩大；一线城市二手房价跌幅大于二、三线城市》（2025/07/17） 《2025 年将成为房地产行业“由量转质，优化结构”的关键年》（2025/05/12） 《“城市更新”成为楼市重要的增量筹码，维稳房地产市场是当前扩内需的重要一环（25 年 4 月政治局会议解读）》（2025/04/27） 《房地产“止跌回稳”主基调不变，释放需求和化解风险并行，传递积极信号（25 年政府工作报告解读）》（2025/03/06） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线》（2024/12/14） 《住房交易税收政策调整，体现政府让利意愿及稳定房地产市场的决心 》（2024/11/14） 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！》（2024/09/30） 《央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准》（2024/09/27） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 45 周周报（2025年11 月1 日-2025 年11 月7 日） 楼市成交同比降幅扩大；湖南平江县全面推行现房销售 新房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大；二手房成交面积环比降幅收窄，同比降幅扩大；新房库存面积环比上升，同比下降；去化周期环比下降，同比上升。 核心观点  新房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大。40 个城市新房成交面积为 172.2 万平方米，环比下降 34.8%，同比下降 47.0%，同比降幅较上周扩大 9.7 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-32.5%、-35.1%、-36.2%，同比增速分别为-45.5%、-45.4%、-53.9%，一线城市同比降幅较上周收窄 5.6 个百分点，二、三四线城市同比降幅较上周分别扩大 15.5、23.4 个百分点。  二手房成交面积环比降幅收窄，同比降幅扩大。18 个城市二手房成交面积为 154.4万平方米，环比下降 6.6%，同比下降 31.9%，同比降幅较上周扩大 1.0 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-15.6%、0.2%、-10.9%，同比增速分别为-29.5%、-34.4%、-31.9%，一、三四线城市同比降幅较上周分别扩大 1.5、9.4 个百分点，二线城市同比降幅较上周收窄 2.9 个百分点。  新房库存面积环比上升，同比下降；去化周期环比下降，同比上升。12 个城市新房库存面积为 11338 万平，环比增速为 0.3%，同比增速为-11.3%；去化周期为 18.7个月，环比下降 0.1 个月，同比上升 1.6 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 19.5、14.9、75.6 个月，环比分别下降 0.03、0.1、2.6 个月，同比分别上升 1.8、0.6、20.1 个月。  土地市场环比量涨价跌，同比量价齐跌；溢价率环比上升、同比下跌。百城全类型成交土地规划建筑面积为 2709.1 万平方米，环比上升 29.4%，同比下降 9.0%；成交土地总价为 653.4 亿元，环比上升 29.1%，同比下降 10.9%；成交土地楼面均价为 2412 元/平，环比下降 0.2%，同比下降 2.1%；溢价率为 3.9%，环比上升 2.8个百分点，同比下降 0.01 个百分点。  房企国内债券发行量同环比均上升。房地产行业国内债券总发行量为 110.5 亿元，环比上升 87.2%，同比上升 43.1%（前值：-60.9%）。总偿还量为 36.2 亿元，环比下降 83.3%，同比下降 60.5%（前值：89.7%）；净融资额为 74.3 亿元。  板块相对收益有所下降。房地产行业绝对收益为-0.2%，较上周上升 0.5pct，房地产行业相对收益（相对沪深 300）为-1.0%，较上周下降 0.8pct。房地产板块 PE为 25.32X，较上周上涨 0.12X。 政策  湖南岳阳平江县出台《全面推行现房销售和“好房子”规划建设的若干措施（试行）》，规定新出让土地上新建商品房项目需在竣工验收后才能启动销售，成为湖南省首个全面推行现房销售的县城。此外，政策还涵盖优化空间设计提升建筑美学、强化质量安全提升建造水平、支持个性开发合理空间利用等方面的 22 条措施，引导房企深耕产品与服务创新，建设品位优美、品质优良、便捷舒适、绿色实用的“好房子”。 投资建议：  10 月以来楼市成交走弱，且由于去年 11、12 月的基数也较高，市场或将持续面临压力。基本面承压+“十五五”规划建议表态偏向积极，未来优化政策落地的空间打开。我们对未来地产行业的修复有一定信心。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司，有望率先走出重围。  现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、华润置地、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团。2）从 2024 年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：大悦城、华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、百联股份。 风险提示：  房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 2025 年 11 月 11 日 房地产行业周报 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ............................................ 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 .......................................................................................................... 6 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 .......................................................................................................... 7 1.3 重点城市二手房成交情况跟踪 .......................................