房地产行业SARS对房地产影响回顾及新冠疫情对房地产影响点评：新冠非心患，料地产销售短期转冷，全年不悲观

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业点评 2020 年 02 月 04 日 房地产 推荐（维持） 新冠非心患，料地产销售短期转冷，全年不悲观 SARS对房地产影响回顾及新冠疫情对房地产影响点评 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -15.49 -8.05 -1.02 相对表现 -4.56 -3.82 -5.92 相关报告 1、《非样本城市成交趋稳；弱三四线土地压力较大：2019 年 70 城市场监测总结》2020-01-21 2、《主流房企业绩高锁定性逐步兑现，新年海外融资利率改善明显：房地产行业周报（01.05-01.11）》2020-01-17 3、《中资房企 12 月融资不容乐观，投资级美元债发行：中资地产债 12月月报》2020-01-17 分析师 董浩 执业证号：BOI846 852-25105555 hao.dong@cricsec.com 联系人 吴威 852-25105555 wuwei@ehousechina.com 联系人 周卓君 852-25105555 zhouzhuojun@cric.com 投资要点 事件：2020 年 1 月，全国爆发了新型冠状病毒疫情。截至 2020 年 2 月 3 日，全国确诊人数高达 20487 人，疑似病例 23214 例，死亡人数 426 人，治愈人数 659例。  复盘：SARS 疫情对于房地产行业影响较小，不改全年销量增长趋势。2002年底至 2003 年 7 月左右，我国经历了严重的 SARS 疫潮，其中 3 月中旬-5月中旬为疫情爆发期。受疫情影响，2003Q2 的 GDP 环比下降 2.0pct，随后Q3 企稳回升。SARS 疫情对房地产月度销售增速有一定抑制，但全年整体影响较小。我们认为房地产行业受 SARS 冲击影响较小主要原因有： 1）宏观经济面：经济增长强劲，增速处于上升通道，SARS 疫情对宏观经济仅产生短期扰动，主要拖累 2003Q2 的 GDP 增速，全年增速仍破十；2）行业基本面：房地产行业正处于高速增长阶段，房地产投资、新开工等核心指标维持高位。行业高增长大趋势下，SARS 疫情对行业仅有短期小幅度影响; 3）行业政策面：有压有保，2003 年 8 月国务院确立房地产为国民经济支柱产业，开启房地产蓬勃发展的黄金时代。 预判：新冠疫情对于 2020 年房地产销售的负面影响将大过 2003 年 SARS。 1）宏观经济面：经济下行压力较大，尚在 L 型筑底阶段。2019 年 Q1、Q2、Q3、Q4 的 GDP 增速分别为 6.4%、6.2%、6.0%、6.0%，下行压力较大，尚在L 型筑底阶段；2）行业基本面：销售增速下滑，新冠疫情或拖累一季度甚至上半年销售业绩，新开工及竣工增速料将低开。考虑到购房需求短期被延迟，中长期购房需求并未消失，预计下半年伴随着疫情得到控制销售将呈现回暖态势；3）政策层面：稳字当先，因城施策持续深化，政策局部放松可期；4）公司层面：主流房企在武汉土储占比不高，均值在 4%左右；2020 年房企迎来偿债高峰，融资难度加大及销售转冷双困境加速中小房企破产重组；5）股票市场：股市已经体现市场情绪，地产板块或将重演 SARS 期间先抑后扬趋势，波动或大于 SARS 期间。  风险提示：疫情扩散具有不确定性，房地产调控超预期，行业销售不及预期。 -13%0%13%26%39%2019-022019-062019-10房地产上证指数 行业点评 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 2 / 25 内容目录 复盘：SARS 疫情对房地产影响较小，不改全年销售增长趋势 ............................ 4 SARS 疫情回顾 ........................................................................................... 4 SARS 对房地产影响：对月度销售增速有一定抑制，全年销售影响较小....... 5 3 大主要原因导致 SARS 疫情对当时房地产行业未造成较大影响 ................. 6 预判：新冠疫情对于 2020 年房地产销售的负面影响将大过 2003 年 SARS .... 11 新冠疫情回顾 ............................................................................................. 11 宏观经济面：经济下行压力较大，尚在 L 型筑底阶段 ................................ 11 行业基本面：销售增速下滑，新冠疫情或拖累一季度甚至上半年销售业绩，新开工及竣工增速料将低开，全年走势为前低后高 .................................... 12 公司基本面：2020 年为偿债高峰，部分房企现金流面临较大压力 .............. 16 新年迎来短暂融资井喷期，美元债票息小幅改善 ................................... 16 主流房企武汉土储平均占比 4%，调整区域推盘节奏或带来边际改善 ...... 20 股票市场：股市或将重演 SARS 期间先抑后扬趋势 ................................... 21 复盘 SARS 期间股票市场表现 ................................................................. 21 股票市场已体现市场情绪 ...................................................................... 22 风险提示： ..................................................................................................... 23 评级指南及免责声明....................................................................................... 24 图表目录 图 1：SARS 疫情前后商品房销售额和面积累计同比 ........................................... 5 图 2：SARS 疫情前后商品房销售均价累计同比 .................................................. 5 图 3：2001-2005 商品房销售额及增速 ...........................................................