京沪新政效果观察：政策“暖风”能否预热楼市“金九银十”？

京沪新政效果观察：政策“暖风”能否预热楼市“金九银十”？1京沪新政效果观察：政策“暖风”能否预热楼市“金九银十”？2025 年 8 月 8 日，北京楼市新政正式落地，提出符合购房条件的家庭在五环外购买商品住房（含新房及二手房）不限套数，同时优化公积金贷款政策。紧随其后，上海于 8 月 25 日也发布新一轮政策措施，涵盖降低限购门槛、优化公积金使用、放宽贷款条件以及优化房产税等方面。整体来看，京沪本轮政策均以挖掘“内需”潜力为主，延续渐进式放松节奏，基本符合市场预期。但鉴于政策力度温和，且2024 年多轮政策优化后需求已有集中释放，本次新政的边际效果或较为有限，购房需求大概率将呈现逐步释放态势。作为全国楼市“风向标”，京沪在“金九银十”传统旺季前同步推出支持性政策，为市场注入积极预期。结合上半年京沪优质地块成交较多来看，接下来房企推盘节奏预计将加快，有望带动市场交易量逐步恢复。同时，从历史来看，9 月通常是地产政策的密集发布期，新一轮房地产支持政策有望加快推出，借助全年重要的销售窗口，加速激活潜在需求，推动市场“止跌回稳”。表：2025 年 8 月北京、上海限购、限贷政策新政调整前后变化2025.8.8 北京新政政策类型新政前新政后限购政策本地户籍家庭2 套(含通州)(单身人士与未成年子女共同生活的视作家庭)五环外可增购一套2 套五环外不限套数单身/离异 1 套五环外可增购一套2 套(成年单身人士视作家庭）五环外不限套数非本地户籍家庭/单身五环内 3 年社保/个税，1 套；五环外 2 年社保/个税，1 套；符合本市经济社会发展需要的高层次和急需紧缺人才，1 年社保/个税，1 套；五环外可增购一套五环内 3 年社保/个税，1 套；符合本市经济社会发展需要的高层次和急需紧缺人才，1 年社保/个税，1 套；五环外 2 年社保/个税，五环外不限套数限贷政策首套首付比例15%15%首套房贷利率LPR-45BPLPR-45BP二套首付比例20%20%二套房贷利率五环外：LPR-25BP五环内：LPR-5BP五环外：LPR-25BP五环内：LPR-5BP2025.8.25 上海新政政策类型新政前新政后限购政策本地户籍家庭2 套多孩家庭可增购 1 套外环内 2 套；多孩家庭可增购 1 套外环外不限套数单身1 套外环内 2 套(成年单身人士视作家庭）外环外不限套数2非本地户籍家庭1 年社保/个税，外环外可购买 1 套持居住证且积分达 120 分同时满 3 年社保/个税，可购 2 套（全市）新城以及南北转型等重点区域人才 2 年社保/个税临港新片区 1 年社保/个税多孩家庭可增购 1 套临港新片区可增购 1 套1 年社保/个税，外环外不限套数3 年社保/个税，外环内可购 1 套新城以及南北转型等重点区域人才2年社保/个税临港新片区 1 年社保/个税多孩家庭可增购 1 套临港新片区可增购 1 套单身1 年社保/个税，外环外可购买 1 套3 年社保/个税可购外环内二手房新城以及南北转型等重点区域人才 2 年社保/个税临港新片区 1 年社保/个税临港新片区可增购 1 套1 年社保/个税，外环外不限套数3 年社保/个税，外环内可购 1 套新城以及南北转型等重点区域人才2年社保/个税临港新片区 1 年社保/个税临港新片区可增购 1 套限贷政策首套首付比例15%15%首套房贷利率LPR-45BPLPR-45BP二套首付比例自贸区临港新片区&6 个郊区 20%/核心区 25%自贸区临港新片区&6 个郊区 20%/核心区 25%二套房贷利率自贸区临港新片区&6 个郊区 LPR-25BP核心区 LPR-5BPLPR-45BP(不再区分首套二套)数据来源：根据公开资料整理3北京：新政后市场整体波动较小，8 月新房、二手房成交量环比略有回升图：2024 年 7 月以来北京新建商品住宅日度销售面积（万平米）图：2024 年 7 月以来北京二手住宅日度销售套数数据来源：中指数据 CREIS新政后北京新房、二手房成交量较 7 月略有增长，但整体波动不大。距北京 8 月 8 日出台楼市新政已有近 1 个月时间，从市场反应来看，部分楼盘到访量有所好转，部分小区二手房带看量也有增加，但整体市场氛围仍较平淡。网签成交量来看，根据中指数据，新政落地后（8.9-9.3）北京新建商品住宅新房日均成交 1.28 万平米，相比 7 月日均增长 9%，但同比仍回落 21%。新政后（8.9-9.3），二手住宅日均成交 441 套，较 7 月日均增长 7%，同比小幅下降 5%。图：2023 年以来北京新房、二手房成交情况走势4从月度成交走势来看，根据中指数据，2025 年 1~8 月，北京全市新建商品住宅销售面积 342 万平方米，同比小幅下降 6.8%。8 月成交 38 万平米，环比增长 3.6%，但同比受高基数影响下降较明显。1-8月，北京二手房累计成交 11.5 万套，同比增长 10%。8 月，二手住宅成交 13331 套，环比增长 4.3%，同比下降 7%，同比降幅较 7 月收窄 11 个百分点。上海：8 月新房、二手房成交量环比基本持平，二手房成交量创 2023 年以来同期新高图：2024 年 7 月以来上海新建商品住宅日度销售面积（万平米）图：2024 年 7 月以来上海二手商品房日度销售套数数据来源：中指数据 CREIS新政后（8.26-9.3）上海新房、二手房均有所修复，其中新房表现更为明显。从网签成交量来看，根据中指数据，新政后（8.26-9.3）上海新建商品住宅日均成交 3.1 万平米，较 7 月日均增长 25%，较去年同期下降 9%。新政后（8.26~9.2）二手商品房日均成交 603 套，较 7 月日均增长 1%，较去年同期增长 6%。5图：2023 年以来上海新房成交面积和二手商品房成交套数月度走势数据来源：中指数据 CREIS从月度成交走势来看，根据中指数据，2025 年 1-8 月，上海全市新建商品住宅销售面积 695 万平方米，同比微降 4%。8 月，上海新房成交 79 万平米，环比增长 1%，同比下降 17%，同比降幅较 7 月收窄 9 个百分点。二手房方面，1-8 月，上海二手住宅成交 16.6 万套，同比增长 14%。8 月二手房成交 18159套，环比下降 4.5%，同比增长 3%。五环外/外环外占京沪新房成交比重超 7 成，新政后市场需求有望逐步释放表：2022 年以来北京、上海五环外/外环外新房、二手成交占比北京新房二手房五环外成交面积(万平米）占比五环外成交套数（万套）占比2022 年60177%6.649%2023 年56577%7.750%2024 年45477%9.051%2025 年 1-7 月21179%5.251%上海新房二手房外环外成交面积(万平米)占比外环外成交套数(万套)占比2022 年109978%7.752%2023 年111978%8.550%2024 年85473%10.953%2025 年 1-7 月44071%6.551%从区域成交特征来看，根据中指数据，今年 1-7 月，北京、上海新建商品住宅成交面积中，五环外/外环外占比超 7 成，是新房市场的绝对成交主力地区，二手住宅成交套数占比