房地产行业第38周周报：本周新房二手房成交面积同比涨幅均扩大；上海优化非户籍居民二套及以上房产税政策

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2025 年 9 月 24 日 强于大市 相关研究报告 《地产后增量时代的机遇》（2025/08/10） 《单月销售与投资降幅扩大；开竣工降幅虽收窄，但仍处于历史低位》（2025/07/17） 《70 城房价环比跌幅持续扩大；一线城市二手房价跌幅大于二、三线城市》（2025/07/17） 《2025 年将成为房地产行业“由量转质，优化结构”的关键年》（2025/05/12） 《“城市更新”成为楼市重要的增量筹码，维稳房地产市场是当前扩内需的重要一环（25 年 4 月政治局会议解读）》（2025/04/27） 《房地产“止跌回稳”主基调不变，释放需求和化解风险并行，传递积极信号（25 年政府工作报告解读）》（2025/03/06） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线》（2024/12/14） 《住房交易税收政策调整，体现政府让利意愿及稳定房地产市场的决心 》（2024/11/14） 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！》（2024/09/30） 《央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准》（2024/09/27） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 38 周周报（2025 年 9月 13 日-2025 年 9 月 19 日） 本周新房二手房成交面积同比涨幅均扩大；上海优化非户籍居民二套及以上房产税政策 新房成交面积环比由负转正，同比增幅扩大；二手房成交面积环比由正转负，同比增幅扩大；新房库存面积环比增幅扩大，同比降幅收窄；去化周期同环比均上涨。 核心观点  新房成交面积环比由负转正，同比增幅扩大。其中一线城市在新政的带动下成交同比涨幅明显扩大。40 个城市新房成交面积为 187.0 万平，环比上升 11.8%，同比上升 25.8%，同比涨幅较上周扩大 20.6 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 17.9%、3.1%、24.0%，同比增速分别为 58.0%、15.5%、10.2%。一线城市同比涨幅较上周扩大 55.3 个百分点，二线城市同比涨幅较上周收窄 6.6 个百分点，三线城市同比增速较上周上升 33.3 个百分点。  二手房成交面积环比由正转负，同比增幅扩大。其中一线城市在新政的带动下成交环比正增长，同比涨幅也明显扩大，且同环比增速显著高于二、三四线城市。18 个城市二手房成交面积为 159.1 万平，环比下降 1.6%，同比上升 42.6%，同比涨幅较上周扩大 27.4 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为 9.9%、-6.3%、-3.2%，同比增速分别为 66.8%、38.9%、0.6%。其中，一线城市同比涨幅较上周扩大 55.1 个百分点，二线城市同比涨幅较上周收窄 0.3 个百分点，三四线城市同比增速较上周上升 22.8 个百分点。  新房库存面积环比增幅扩大，同比降幅收窄；去化周期同环比均上涨。12 个城市新房库存面积为 11353 万平，环比增速为 0.6%，同比增速为-13.1%；去化周期为20.7 个月，环比上升 1.4 个月，同比上升 0.7 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 20.2、18.3、87.3 个月，一、二、三四线城市环比分别上升1.1、1.7、8.1 个月，一、三四线城市同比分别上升 1.5、14.1 个月、二线城市同比下降 1.3 个月。  土地市场同环比均量价齐跌；溢价率环比上升、同比下降。百城全类型成交土地规划建筑面积为 1111.5 万平，环比下降 10.9%，同比下降 39.5%；成交土地总价为 143.3 亿元，环比下降 49.1%，同比下降 73.1%；成交土地楼面均价为 1290 元/平，环比下降 42.9%，同比下降 55.5%；土地溢价率为 1.4%，环比上升 0.7 个百分点，同比下降 2.7 个百分点。  房企国内债券发行量同环比均上升。房地产行业国内债券总发行量为 87.1 亿元，环比上升 18.9%，同比上升 2.1%（前值：-47.7%）。总偿还量为 158.0 亿元，环比上升 43.5%，同比上升 102.6%（前值：-49.0%）；净融资额为-70.8 亿元。  板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为 0.7%，较上周下降 5.3pct，房地产行业相对收益（相对沪深 300）为 1.2%，较上周下降 3.4pct。房地产板块 PE 为 31.66X，较上周上升 0.13X。 政策  9 月 19 日，上海市财政局发布《关于优化调整本市个人住房房产税试点有关政策的通知》(9 月 16 日印发)。此次调整仅针对符合条件的非本市户籍居民，包括：1）持有居住证并在本市工作生活的高层次人才、重点产业紧缺急需人才；2）持有居住证满 3 年并在本市工作生活的购房人。以上居民在购买二套及以上住房时，由原先的全额征收房产税调整为：在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均 60平的免税面积扣除。由于个人住房房产税按年征收，因此此次调整自 25 年 1 月 1日起执行。符合免税条件的购房人在 25 年 1 月 1 日以后多征收的税款可退还。 投资建议：  二季度以来楼市成交持续走弱，从我们跟踪的高频数据来看，9 月至今的成交仍然较弱，而去年四季度开始基数又走高，因此接下来的市场压力将会更加显著。当下价格绝对值仍然在走低、库存上升、居民信心也较弱，很难支撑后续楼市的成交量价。不过随着北上深的结构性政策放松，可能会有一小波短期的回温，但整体局面的持续性较难维持。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。  现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团。2）从 2024 年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企：新城控股、金地集团、龙湖集团。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家。 风险提示：  房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 2025 年 9 月 24 日 房地产行业周报 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ............................................ 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 .............