华北区商业地产市场洞察：2019年要点和2020年展望

华北区商业地产市场洞察年要点和年展望经济放缓触发调整 市场追求未来增长年的经济形势深刻地影响了市场中的每一个参与者。在华北区，增长放缓的大环境和经济的不确定性持续作用，商业地产市场承压：北京市场有多个指标达到十年来的低位；而天津、青岛和沈阳也面临需求的减弱和空置率上升。但是从积极的角度来看，年的挑战有助于市场各方积累应对压力的经验，从而调整策略和心态，为全新的市场环境做好准备。经济下行压力是源于周期性变化抑或是结构性因素使然，引发了广泛的讨论。无论您持哪种观点，我们都认为，持续的经济放缓和中美贸易摩擦已重塑市场格局，市场的结构性调整对未来前景至关重要。尽管中美日前就经贸协议初步达成一致，但中美双边贸易关系的维护和管理将是一项长期的事业，这不仅关系到世界经济走向，也关系到全球的社会和政治生态，其影响更随着科技的不断进步而愈加深远。另一方面，数十年来中国经济实现了快速增长，为社会带来可观的经济财富，同时也面临着诸多的内部挑战，包括债务增长、社会经济转型，及空气污染。这些问题难以在短期内得到快速解决，并且已经影响、乃至塑造了全国商业地产市场的版图。若将目光聚焦具体城市，华北区各个市场的表现也值得研究。在北京，年甲级办公楼市场经历了近十年来租金的首次下跌和空置率峰值，而投资市场却热度攀升，大宗投资成交总额创下新高。与此同时，天津、青岛和沈阳虽然持续面临空置率高企和需求有限的情况，但仍有市场领先的头部项目表现强劲，显示出各个市场中仍存在增长机遇。年市场即将迎来更多挑战，这也是转变的关键时期。市场策略的调整必不可少，租金的进一步下调或其他激励将为市场提供短期解决方案。但长远来看，若要克服市场中的周期性和结构性问题，我们需要通过创新性变革提高服务品质。预计这些变化将最终推动华北市场不断做出调整，更好地适应未来的环境。通过详细阐释年华北地区的市场趋势并对年做出展望，我们旨在分析市场中的关键讯息和机会，助您在明年乃至之后的竞争中占取先机。米阳华北区研究部总监北京天津青岛沈阳北京市场遇冷难阻投资热情毋庸置疑，今年全年经济下行压力持续，北京商业地产市场进入十年来的最低谷。各方自2018年底即对市场持观望态度，因此2019年市场活动表现十分保守。这一表现在办公楼市场尤为明显，自年初起各方忧虑情绪均不断加剧。今年，缩减面积和控制成本是租户方关注的重点，而业主方对项目空置水平逐步攀升的担忧则持续升温，甚至愿意做出较大幅度的租金让步，或采用更为激进的租赁策略，以稳定项目表现。而经济波动对零售物业市场影响的滞后效应在年底前显现，商业租赁需求持续放缓引发业主压力增加。尽管负面情绪主导了今年的市场情绪，但未来供应受限的市场环境为北京市场的前景染上一层独特的色彩，推动投资市场爆发式增长。2019年大宗成交总额录得超过800亿元人民币，较2018年成交额翻了一倍。由此可见，尽管租赁市场放缓，但投资者对北京的发展前景仍抱有较强信心。即使是在受经济影响较大的办公楼市场，北京表现仍优于全国其他市场的平均表现。同时，即使在当前的经济环境下，北京SKP仍然创造了单日销售额高达10亿元人民币的纪录，充分彰显了零售市场的潜力。在工业地产市场，黄金地段的需求仍然保持稳定，有限的供应推动租金继续强势增长。因此，尽管2019年北京市场整体趋缓，但市场的内在价值和闪光点也获得了投资者的认可。不仅如此，今年或标志着市场终于踏入了姗姗来迟的调整期，这将有助于市场补齐短板、发挥优势，为更为稳健的长期增长奠定基础。市场大环境遇冷，办公楼市场需求在十年来首次明显放缓。在甲级办公楼市场中，年全年净吸纳量较年同比下降。与此同时，全市空置率从年底的增至，提升个百分点，达到自年以来的最高水平。品质较低且管理欠缺的项目受市场负面影响更大，运营表现不佳的办公楼将在今年年底面临高达甚至以上的空置水平。内资公司仍为租赁需求的主要来源，交易面积占市场总成交面积的。其中，以上为新设立或搬迁型需求，其余为续租。外资公司相较之下则更为谨慎，今年录得的外资租赁成交中超过一半为续签租约。因此，截至年底，租赁交易总量（基于成交面积）同比下降。在经济下行压力的影响下，之前扩张战略激进的高风险型公司，今年租赁步伐明显放缓甚至停止，包括年积极布局的联合办公企业，和年势头正盛的公司。尽管如此，源于内资金融、科技企业以及外资跨国公司的基石类租赁需求，今年仍然稳中有增，成为市场的中坚力量，支撑了全年约万平方米的净吸纳量，其中以自用型需求为主。办公楼经济下行推动需求增势放缓净有效租金（元/平方米/月）空置率年新增供应（平方米）年净吸纳量（平方米）年要点政策激励创造新的需求增长点在今年，政策进一步成为支撑市场需求的有利手段：各级政府通过租金补贴和行业开放政策，更有针对性地推动金融等特定行业的稳步发展。例如，政府在去年年底出台了规范银行业的相关举措，在今年年底前已开始实际影响市场，推动租赁需求增长。根据新规，银行须设立独立子公司开展理财业务。而后，随着各行积极落实规定、开设子公司步伐加快，新设立的银行理财子公司在市场中不断浮现。其中，已有此类新设机构在金融街租赁了约平方米的办公面积。同时，在保险行业，德国安联保险获批成立国内第一家外资独资保险公司。这是外资保险公司扩大在华业务范围的第一步，而北京显然是优先进入的市场。租金十年来最大跌幅，触发市场进入调整期年，办公楼市场进入了预期已久的调整期，租金下调成为今年的主题。甲级办公楼租金同比下降，创下自年以来市场最大跌幅。在经济放缓的环境下，节约成本显然成为租户方的首要选择，很多租户往往优先选择原处续租。表现较好的物业在经济压力下仍能维持现有租金水平、避免降价；而空置率较高的楼宇则不得不通过降低租金来保持现有出租水平，以此吸引和留住租户。今年部分业主将租金下调了至，甚至更多。因此，市场租金差异跨度较大，项目表现持续分化。即便是在上半年不愿降租的业主，在进入下半年之后也几乎不可避免地转向更为激进的租赁策略，尤其是前几年因需求旺盛而租金大幅提升的项目。由于金融和 行业增长相对稳定，年金融街和中关村区域租金仍录得左右的小幅上升。望京、第三使馆区和东长安街子市场承受的冲击较大，经济压力促使该区域部分租户不断寻求性价比更高的租赁选择，而业主则需降低租金以提升项目入住率，导致上述区域全年租金均录得以上的跌幅。大多数位于奥林匹克区域的项目于年才开始首个租期，因此在经济下行压力下表现相对稳定，并持续受益于较高的入驻率。同时，区域项目层面的租金水平进一步分化。租户结构风险较高、较为老旧的物业，租金下调幅度较大；而管理良好的优质项目则更能抵抗市场压力。尽管市场对十年来最大的租金跌幅持担忧情绪，但与中国其他城市和全球市场相比，北京租金降幅仍相对较小。北京办公楼市场平均租金在全国仍居首位，而年底金融街子市场的租金排名由全球第四进一步提升，跻身世界前三的行列。核心区拉开帷幕核心区的第一批完工项目已经逐渐入市，这对于该区域发展具有里程碑意义。由此这里将逐步崛起为北京的新地标。其中，中国尊于年竣工落成，其建筑面积为万平方米，建筑高度米，为北京最高建筑。核心区已针对其基础设施问题形成短期的解决方案，以确保首批租户顺利入驻。今年，德勤已入驻中国人寿金融中心，成为核心区内首个入驻办公的主力租户。该区