全球房地产市场展望：六大趋势重塑2026年商业地产格局

市场研究 | 2026 年 1 月 1 全球房地产市场展望 六大趋势重塑 2026 年商业地产格局 历经充满挑战的一年后，2026 年全球商业地产市场曙光初现，前景可期。市场基本面持续改善：多数主要市场的经济实现正增长、贸易紧张局势有所缓和、通胀趋稳、利率下行——这些因素共同为更稳定的运营环境奠定基础。然而，在经济、技术与社会多重力量的交汇下，全球各企业和机构正身处复杂而多变的发展环境中，商业地产行业亦迎来关键转型节点——既充满挑战，也蕴藏重大机遇。 本报告聚焦六大关键趋势，深入探讨全球商业地产的重塑路径：高成本压力下，提升效率成为当务之急；各类物业供应短缺持续加剧；“体验”成为新的价值驱动因素；人工智能从试点探索走向规模化落地；建筑与能源系统加速深度融合；商业地产投资大众化。每一项趋势都兼具挑战与机遇。 2026-2027 主要市场经济增长呈乐观态势 GDP 增长预测 数据来源：Consensus Economics，2025 年 11 月 全球房地产市场展望 2026 2 2025 年下半年，房地产资本市场显著回暖，预计这一势头在2026 年将进一步延续。债务市场也将保持高度活跃，贷款机构对各类物业的投资意愿持续增强。未来一年，随着房地产投资周期逐步升温，投资者竞购或将更加激烈，推动全年交易量持续增长。 AI基础设施建设热潮将持续推高对数据中心的需求；居住类资产仍将是全球规模最大的投资板块，各类居住类资产继续受到投资者青睐。产品储备充足的市场将维持活跃态势，澳大利亚、西班牙等多个市场都将迎来新一轮需求增长。 与此同时，2026 年多个市场的租赁需求将同步增长。全球范围内，办公与工业空间的净吸纳量预计稳步上升，美国、印度和英国等多个市场均有望实现增长。 新建项目减少对办公市场的影响日益显现——寻求大面积、新建办公空间的租户将面临选择更少、租金更高的局面。在供应紧张的区域，优质办公空间短缺的问题尤为突出（如东京、纽约、伦敦），这将迫使部分需求向高端市场以外的区域外溢。 此外，全球工业与物流空间的新增供应持续放缓，叠加租赁需求上升，空置率将进一步收窄。 1. 高成本压力下，提升运营效率成为当务之急 当前，各行各业的企业正面临日益严峻的运营成本压力，多重外部因素持续推高运营成本支出。一方面，政府财政可持续性问题可能向私人信贷领域传导，导致企业债务与融资成本不断攀升；另一方面，雇主还需应对员工薪资与税费上涨以及因长期技能错配和劳动力短缺所引发的用人成本激增。此外，建筑原材料与装修成本仍处于高位，并将在2026 年进一步上行。以主要市场为例，2026 年，英国与德国的“全包”建造成本通胀率预计为 2.7% -3% ，美国为3.5% -4% ，而亚太部分地区的涨幅更为显著，新加坡和澳大利亚的建造成本预计将上涨 5% -6% 。 对投资者、开发商与租户而言，这一系列因素的叠加已使“成本管理”跃升为核心优先事项：迈入新一年度，高达72% 的企业房地产负责人将“成本控制与预算效率”列为年度首要任务。 全球房地产市场展望 2026 3 成本通胀仍是关注重点，包括材料与劳动力成本 数据来源：仲量联行研究部，2025 年；基于对 37 个市场的仲量联行专家的调研。 为有效应对这一挑战，企业亟需对成本管理策略进行战略性重构。企业房地产团队应聚焦三大关键方向——精细化预算管理、优化空间利用率、系统性提升运营效率。 具体而言，2026 年的成本削减将体现为对每一项支出的严格审核。对投资者而言，这意味着需通过主动维护与资本支出管理实现资产优化，从而最大化资产效率与回报；对租户而言，则需严格审核从公用事业费、装修升级支出到设施维护合同在内的各项运营开支。未来，空间优化与资产组合的合理调整将成为企业房地产管理的核心工作——不仅要匹配当前运营需求，更要支撑未来业务发展规划。 与此同时，企业正越来越多地借助外部协作实现降本增效，例如通过外包非核心职能、优化供应链管理等方式提升整体效率。同时，建筑与设施管理领域的科技应用也将成为关键抓手。自动化与数字化解决方案如若实施得当，可在确保服务品质的同时显著降低运营成本。 但任何成本举措都需审慎权衡，避免由此对员工生产力、组织韧性、用户体验与人才留存造成负面影响。 全球房地产市场展望 2026 4 2. 各类优质物业供应短缺将进一步加剧 2026 年，北美与欧洲大多数商业地产细分板块的新增供应将进一步下滑。经济不确定性叠加高昂的建造与融资成本（见趋势 1），导致新开工项目数量持续走低，延续 2025 年开发活动放缓的趋势。未来 12 个月，优质现代化空间的稀缺将对租户和业主产生更加显著的影响。 在办公楼市场，美国的开发活动正处于历史低位，预计 2026 年竣工量较近年平均水平下降约 75% ，目前剩余在建项目中，已有四分之三完成预租。欧洲的新建项目启动量则降至2010 年以来的最低水平，继 2025 年供应量同比下滑后，2026 年交付量预计将进一步下降 5% 。在东京、纽约和伦敦等核心城市，高品质办公楼的供应短缺问题尤为严峻。随着租赁需求回升，寻求大面积、新建空间的租户将面临选择更少、租金更高的局面。这进一步推高了优质空间的获取难度与持有成本，并迫使部分需求向高端市场以外区域延伸。 2026 年多个物业类型的新增供应受限 2026 年预计完工量 vs 2021-2025 峰值 数据来源：仲量联行研究部，2025 年。 注：北美：美国、加拿大；零售：指在建项目量 vs 上一个在建项目量高峰；欧洲住宅：指德国和英国的租赁住宅；美国住宅：指长租公寓；欧洲/亚太零售：指购物中心；美国零售：指所有零售地产。 其他大多数物业类型的供应量下降趋势同样明显。全球范围内，2026 年工业及物流地产的新增供应预计将较 2023年峰值水平下降 42% ，这主要源于投机性新建项目减少，以及数据中心、制造业等用地需求增加所带来的影响。成熟市场的零售物业供应已接近历史最低水平；美国长租公寓开发量较近期高点下滑超四分之三；欧洲及亚太地区多数市场的此类开发也仍受限制。相比之下，数据中心建设保持强劲势头，随着超大规模云服务商创纪录的资本投入，预计 2026 年该物业类型的新增供应将增长 19% 。 全球房地产市场展望 2026 5 在优质空间日益短缺的同时，大量面临淘汰风险的物业亟需重新定位或改造升级。在全球十大最具潜力的办公空间改造市场中，超过 1.3亿平方米的存量资产正面临被淘汰的风险，巴黎、伦敦、纽约、波士顿和芝加哥等城市将涌现最具吸引力的改造机遇。业主也逐渐认识到，对现有资产进行改造与升级，不仅可缩短建设周期、降低隐含碳排放和节约成本，还能显著提升资产价值。其中，以节能为核心的改造，不仅能有效控制运营支出，若在建筑生命周期早期实施，更有望带来高达 55% 的额外回报。 3. “体验”成为新的价值驱动因素 在全球建筑环境中，“体验”已成为人们选择居住、工作、购物与休闲场所的核心考量因素。然而，当前的市场供给尚未跟上这一需求变化，“体验过时”正成为资产面临的新风险。最新调研显示，超过三分之二的全球受访者期望所接触的每一类空间都能提供高质