全国楼市新特征及2020年商品住宅周期趋势

全国楼市新特征及2020年商品住宅周期趋势Tospur Real Estate Consulting Co., Ltd.专业至上 服务至诚Professional · Sincere代理 · 咨询 · 金融 · 商业 · 海外 · 养老 · 大数据· · 产业 · 公关——2020.1C ONTENTS目录202政策：楼市调控新特征及2020年趋势判断01经济：国内外经济环境变化及2020年中国政策走向03土地：土地市场新特征及2020年拿地“窗口期”04住宅：住宅市场新特征及2020年营销窗口同策资管同策研究院05房企：典型房企投资策略变化06建议：对房企的投资及营销建议—— 附件一：同策研究院业务介绍—— 附件二：分城市商品住宅市场特征经济：国内外经济环境变化及2020年中国政策走向3第一章同策资管同策研究院宏观经济：短期国内外面临经济下行压力， 2020年中国“宽货币、紧信用”政策促经济企稳回暖，楼市融资环境受“紧信用”影响较大，楼市小周期变化与回暖与之关联也较高4观点一同策资管同策研究院501国际：全球经济形势对中国的影响02国内：短期经济形势表现特点同策资管同策研究院03趋势：2020年中国“宽货币、紧信用”全球经济下行压力加大，此次美伊争端可能进一步推动美元指数下行，暂时为中国稳定发展赢得“窗口期”,增加未来中国货币宽松政策的操作空间6同策资管同策研究院本节观点72019年全球主要经济体GDP增速同比放缓，面对经济下行压力加大，各大经济体兼顾国内经济形势，年内纷纷降息，以提振经济发展；截止12月美国年内已经连续3次降息外部环境：全球经济下行压力加大全球主要经济体GDP增速（不变价）%-6-4-20246810121416美国中国日本韩国法国德国英国俄罗斯印度澳大利亚加拿大主要经济体GDP增速同比放缓，经济下行压力加大2月7日印度降息25bp2月15日埃及降息100bp5月8日新西兰降息25bp6月4日澳大利亚降息25bp8月1日美国降息25bp2019年全球降息时间轴4月4日印度降息25bp5月7日马来西亚降息25bp9月19日美国降息25bp10月31日美国降息25bp8美元大周期重构美国加息（或强美元周期）背后的逻辑是巩固美元地位。当日元、德国马克、欧元以及人民币等货币对美元的国际地位构成威胁时，美联储倾向于提高利率的方式来“补贴”和“讨好”美元持有者，国际货币周期进入重构期。从美元大周期来看，2017年年底之后，美元指数已迎来周期性拐点，但在全球化背景下，美元大周期操作的边际效应递减-0.4-0.3-0.2-0.100.10.20.30.460801001201401601801971-011972-031973-051974-071975-091976-111978-011979-031980-051981-071982-091983-111985-011986-031987-051988-071989-091990-111992-011993-031994-051995-071996-091997-111999-012000-032001-052002-072003-092004-112006-012007-032008-052009-072010-092011-112013-012014-032015-052016-072017-092018-112020-012021-03美元指数周期趋势1971-2021年美元指数走势及趋势指数数据来源：wind，同策研究院处理软件：SPSS，eviews，大美元周期为16.25年BP滤波值2013.12-2014.10结束QE3-退出QE2015.12-至今美联储9次加息，开启缩表1999-2000年欧元准备上市流通，尽管之后遭遇互联网泡沫破裂和“911”，美联储仍坚持持续加息上世纪70年代，布雷顿森林体系瓦解，叠加日本对外贸易份额的迅速崛起未来美元将相对走弱美伊争端加速美元指数下行•2020年1月3日，伊朗“圣城旅”指挥官卡西姆·苏莱曼尼遭遇美军无人机“奇袭斩首”身亡•随后伊朗方面很快誓言报复。美驻伊拉克使馆附近及伊空军基地遭火箭弹袭击，美军在肯尼亚基地也遭到袭击•此间，美国方面也不示弱，美国总统特朗普威胁打击52处伊朗目标美伊争端进一步升级-0.4-0.3-0.2-0.100.10.20.30.460801001201401601801971-011972-111974-091976-071978-051980-031982-011983-111985-091987-071989-051991-031993-011994-111996-091998-072000-052002-032004-012005-112007-092009-072011-052013-032015-012016-112018-092020-07美元指数周期趋势1971-2021年美元指数走势及趋势指数BP滤波值数据来源：wind，同策研究院处理软件：SPSS，eviews，大美元周期为16.25年1990-1991年第一次海湾战争第二次海湾战争，主要发生在2003-2005年根据两次海湾战争的经验，战争将加速美元指数下行。假设此次美伊开战，那么将进一步推动美元指数下行，从而进一步缓解新型经济体的资本外流压力。对中国来说，冲突暂时为中国稳定发展赢得“窗口期”,未来中国货币宽松政策的操作空间将增加美伊争端可能加速美元指数下行10发达经济体表现——经济增速-2.0%-1.0%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%2013-032013-062013-092013-122014-032014-062014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-09美国日本欧元区19国2013-2019年3季度美国、日本、欧洲实际GDP累计增速数据来源：wind，同策研究院数据说明：日本的实际GDP增速数据为2011年为基期2013-2019年3季度美元指数增幅与美国实际GDP增速2017年3季度至2018年2季度，由于美国加息后，全球其他国家央行采取紧缩货币政策，导致与美国利差缩小，对美元指数形成短期压力，所以去除2017年3季度至2018年2季度的数据，进一步增加拟合R方从美元周期拐点之后看，发达经济体经济增速出现分化，除美国及欧盟实际GDP增长开始放缓，而日本的实际经济增长在2019年向上趋势明显。剔除美元指数的短期波动，美元指数与美国经济增长之间存在较强相关性，即美国经济若出现增速放缓，那么中短期内，美元周期持续走强的基础较弱0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%4.5%(0.2)(0.1)0.00.10.20.30.40.50.60.72013-032013-062013-092013-122014-032014-062014-092014-122015-032015-062015