珀斯中央商务区办公室市场与西珀斯更新

knightfrank.com.au/research在几个主要发展项目交付后，珀斯市场准备进入一段稳定期，未来几年市场上将很少有新的库存加入。珀斯中央商务区办公室市场与西珀斯更新%1,185,17015.326,39156,99972946.83.17.58647,99420.2-5,804047350.00.78.641,833,16417.020,58756,999来源：Knight Frank Research/PCA * 假设WALE为5年主要租金增长6个月净吸纳年至今净增量主收益率总空缺主要激励等级总库存平方米空缺利率 %激励12mthNet吸收平方米12个月Net加法平方米Av Net面租$/平方米净有效租金增长% y/y核心市场产率 %*素数二级总计珀斯的商业地产租金平均为每平方米729美元，环比增长1.7%，同比增长4.2%。在上一周期强劲的净吸纳量之后，2025年第一季度净吸纳量略有下降。然而，高端物业仍然需求旺盛，显示净吸收23,084平方米。空置率随着最近新增供应的最后一部分完成而上升。由于经济放缓，市场有所平静，但仍保持稳健态势。由于珀斯中央商务区的交易证据有限，优质回报率已经连续第四个季度保持平稳七个连续季度为7.58%。主要激励措施仍然保持在45-50%的范围内，连续五年，在此期间略有上升，增长了1.4%。珀斯的中央商务区在过去12个月内净增加了56,999平方米，但随着9号海滨步道的完工，现在将迎来三个目前无管线年数。在珀斯开发管道完成后，珀斯中央商务区的空置率在2025年上半年上升了1.9%，达到17.0%，这是自以来最高的水平H2-2020. 空位率预计向前倒下。托尼·麦克戈ough医生 NAME合作伙伴，研究与咨询 标题，研究与咨询 期望这一特征将延续到2026年。西澳大利亚州的经济严重依赖自然资源资源和矿产市场，这两者都高度易变的。因此，该国的GSP增长与全球经济表现密切相关，特别是在中国，2024年该国出口额的一半以上来自中国（WALGA）。2024年全球薄弱的条件，以及随之而来的贸易紧张局势和不确定性，对经济造成了压力。尽管有所改善，但2024年的GSP收缩率为-0.3%，而2025年的预测增长率仅为0.9%。尽管存在这些挑战，从2026年起前景更加乐观，预计GSP增长率到2029年每年将超过3.0%（牛津经济研究院）。这一预期的经济复苏预计将支持珀斯中央商务区改善净吸纳量，该区域记录了-4,599平方米，截至2025年第一季度。需要指出的是，租户在续租时仍然倾向于选择较小的面积。鉴于商品市场的持续不确定性，这也导致潜在的租户，尤其是那些有新项目的租户，在提出要求时非常谨慎和权衡，同时在成本方面也非常谨慎。经历了一次大量的优质翻新输入后新建筑正在被增加到珀斯的供应中，它是令人不意外的是，受损的区域是等级较弱的A级和二级建筑，这些建筑现在由于可供选择的品质，有时难以吸引租户。近年来整体净吸纳量一直为正，过去12个月也保持正值(+20,587平方米)，尽管最新数据出现了负值。然而，在等级和地段方面，人们依然有明确的偏好，优质地段的净吸纳量在过去6个月为23,084平方米，过去12个月超过37,500平方米。因此，在地理位置上，珀斯的新租赁活动绝大多数集中在统计区域2。 空置率已攀升至四分半年新高17.0%，随着海堤9号完工。优质租金率从9.4%上涨至10.8%（尽管9号超过80%已预先承诺），但仍远低于市场平均水平。甲级租金率从14.2%跃升至18.5%，而乙级市场几乎未变，仍为21.4%。尽管经济，以及由此带来的需求并未火热增长，我们预计2026年及以后将有所回升。因此，即使活动出现适度改善，空置率也将开始明显下降。Knight Frank的预测是，到2029年底，我们的预测期结束时，整体空置率将下降至约12%。市场已经表明了其持续升级并尽可能追求质量的愿望，我们预计为此继续，整体主要空闲空间下降急剧地。此外，我们预计前期承诺将增加，这将触发新的供应在当前管道期结束时开始。然而，我们现在正处于一个有趣的时间段，因为目前市场上没有新的供应，最早也要等到2030年才会有。4号伊丽莎白码头经常被提议作为下一个启动项目，但没有严肃的预承诺，它不太可能取得进展。鉴于目前的 uncertainty市场，加上所需的经济租金在建筑成本近期急剧上涨后，很难看到有建筑开始，因此，至少到2030年之前不会有任何项目完成。33,50020,0002031+6,60050,0002030+60,0002030+地址开发者SQM由于地址开发者SQM由于15 海滨大道布鲁克菲尔德乔治街100号ISPT完成第 4 批地 Elizabeth QuayAAIG地址开发者SQM由于9 海滨大道布鲁克菲尔德/CBUS完成地址开发者SQM由于1 & 5 街道GDI 激励的增加超过了正租金的上涨，因此核心有效租金略有回落。目前略低于近期维持在390美元/平方米的水平，为388美元/平方米。这仍然是同比增长3.1%，与三年前相比增长25%。随着激励上涨0.5%，次级有效租金保持在236美元/平方米，对正租金的上涨起到了抵消作用。未来，与正租金一样，我们预计核心市场将比次级市场表现出更多力量，只有当空置率显著上升时才会作出反应。珀斯平均Prime净租金继续上涨 another $12 至 $729/sqm, 同比上升 1.7%以及同比增长4.2%。这得益于珀斯持续增加的高质量楼宇供应及其强劲的出租率。平均次级净可得租金也略有上升，但仅上涨1.1%（$5/平方米）至$473/平方米。展望未来，鉴于珀斯的供应管道严重受限，预计净可得租金将继续承受上涨压力，但值得注意的是它们仍远低于历史峰值。因此，核心净可得租金预计将在未来几年稳步增长，在我们的预测期内平均每年增长3-4%。投机性装修的成本和持续的价格上涨继续支撑净可得租金增长。这加上我们预测的空置率下降，将导致净可得租金进一步增长；同时激励措施也将下降，从而导致有效租金上涨。更快地。正如预期，小型租赁需求占据了租赁市场的主导地位，近75%的租户寻找面积小于1000平方米的物业，而48%的租户寻找面积小于500平方米的物业。然而，未来一年左右将出现一些大型租赁合约。所有大型租赁需求都在寻求中央商务区（CBD）和甲级（Grade A+）物业。质量和地段的主题看起来将继续下去，只有大约三分之一的租赁需求愿意考虑乙级（通常是良好乙级）物业，而大约四分之一的租赁需求愿意考虑CBD范围之外的物业。 2025年上半年净吸纳量跌破负值，为-6,664平方米，为2020年上半年以来最大跌幅。这全部是A级空间，而次级空间略有正流入(+428平方米)，突显了租户在此地段的成本意识。西珀斯的面租在2025年上半年上涨了1.1%，达到每平方米425美元，尽管实际上在第二季度下降了0.7%。它们仍然远低于中央商务区的租金，甚至低于次级建筑物的租金。总的来说，西珀斯的优质租金是该国最便宜的“边缘”供应之一，远低于布里斯班边缘，不到北悉尼的50%。因此，空置率跃升至13.0%（上升1.2%）。然而，这意味着西珀斯仍然是边缘地区空置率较低的地区之一，同时也使该片区空置率