华润置地(01109.HK)上半年核心净利润同比-7%25，经常性业务贡献占比提升至60%25-国信证券

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容优于大市华润置地（01109.HK）上半年核心净利润同比-7%，经常性业务贡献占比提升至 60%核心观点公司研究·海外公司财报点评房地产·房地产开发证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002基础数据投资评级优于大市(维持)合理估值收盘价31.32 港元总市值/流通市值223341/223341 百万港元52 周最高价/最低价34.12/17.72 港元近 3 个月日均成交额509.38 百万港元市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《华润置地（01109.HK）-开发业务保持行业领先，投资物业经营状况良好》 ——2025-04-22《华润置地（01109.HK）-核心净利润同比降低 5%，经常性业务贡献 51%利润》 ——2024-08-30《华润置地（01109.HK）-业绩保持正增长，经常性业务有效平滑开发销售型业务波动》 ——2024-03-28《华润置地（01109.HK）-业内稀缺的全能型央企选手，地产开发和商业运营能力俱佳》 ——2024-02-02上半年核心净利润同比-7%，经常性业务贡献占比提升至 60%。2025H1，公司实现营业收入 949 亿元，同比+20%；实现核心净利润 100 亿元，同比-7%，其中经常性业务贡献核心净利润占比 60%，同比提升了 9pct；2025H1，公司毛利率 24.0%，同比提升 2pct，其中开发销售型业务毛利率提升 3pct 至15.6%，经营性不动产业务毛利率提升 1pct 至 72.9%。2025H1，公司核心净利率 10.5%，同比下降 3pct，主要受到开发销售型业务核心净利率同比下降4pct 的拖累。2025H1，开发销售型业务核心净利润同比-24%，主要因为去年3 月公司发行商业 REIT 获得项目出售收益 16 亿元导致 2024H1 基数较高。2025H1，公司每股派息 0.20 元，同比持平。开发销售型业务经营稳健。2025H1，公司开发销售型业务收入 744 亿元，同比+26%；签约销售额 1103 亿元，同比-12%，其中一二线城市销售额占比 93%，权益销售额占比 67%；销售额行业排名第 3，其中在 15 个城市销售排名前 3，保持领先地位。2025H1，公司拿地金额 447 亿元，同比+75%，权益拿地额占比 72%，以拿地金额/销售额计算的投资强度为 41%；新增土储建面 148 万㎡，同比-27%，其中一二线城市占比 100%，新增土储楼面价提升至 3 万元/㎡。截至 2025H1 末，公司总土储建面为 4895 万㎡，仍然充裕。购物中心规模保持增长且经营状况良好。2025H1，公司经营性不动产业务收入为 121 亿元，同比+6%，其中购物中心业态租金收入为 104 亿元，同比+10%，占比为 86%，同比提升 3pct。截至 2025H1 末，公司在营购物中心 94 个，近九成项目在当地零售额排名前三。2025H1，公司在营购物中心整体出租率97.3%，同比持平；购物中心零售额 1101 亿元，同比+20%，同店同比+9%；以租金收入/零售额计算的租售比 12%，维持合理水平；购物中心毛利率 78%，同比提升 1pct。财务指标保持健康。截至 2025H1 末，公司净有息负债率 39%，剔除预收款的资产负债率 55%；加权平均融资成本为 2.79%，较 2024 年末下降 32 个基点。预期 2025 全年，公司经常性业务收入能覆盖 2 倍股息及利息倍数，偿债压力较小。投资建议：我们维持此前的盈利预测，预计公司 2025-2026 年的归母净利润分别为 245/241 亿元，对应每股收益分别为 3.43/3.39 元，对应当前股价 PE分别为 8.4/8.5 倍，维持“优于大市”评级。风险提示：开发业务结转规模和毛利率下行；投资物业租金收入不及预期。盈利预测和财务指标202320242025E2026E2027E营业收入(百万元)251,137278,799246,860228,155223,029(+/-%)21.3%11.0%-11.5%-7.6%-2.2%归母净利润(百万元)2777025420244602414724426(+/-%)2.9%-8.5%-3.8%-1.3%1.2%每股收益（元）3.893.563.433.393.43EBITMargin19.6%16.7%17.4%18.1%18.5%净资产收益率（ROE）12.3%9.5%8.4%7.7%7.4%市盈率（PE）7.48.18.48.58.4EV/EBITDA20.119.519.920.320.2市净率（PB）0.780.750.720.680.65资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测注：摊薄每股收益按最新总股本计算请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2上半年核心净利润同比-7%，经常性业务贡献占比提升至 60%。2025H1，公司实现营业收入 949 亿元，同比+20%；实现核心净利润 100 亿元，同比-7%，其中经常性业务贡献核心净利润占比 60%，同比提升了 9pct；2025H1，公司毛利率 24.0%，同比提升 2pct，其中开发销售型业务毛利率提升 3pct 至 15.6%，经营性不动产业务毛利率提升 1pct 至 72.9%。2025H1，公司核心净利率 10.5%，同比下降 3pct，主要受到开发销售型业务核心净利率同比下降 4pct 的拖累。2025H1，开发销售型业务核心净利润同比-24%，主要因为去年 3 月公司发行商业 REIT 获得项目出售收益 16 亿元导致 2024H1 基数较高。2025H1，公司每股派息 0.20 元，同比持平。图1：公司历年营业收入及同比图2：公司历年核心净利润及同比资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理图3：公司历年毛利率及核心净利率图4：公司历年各业务类型收入占比资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3图5：公司历年各业务类型毛利润占比图6：公司历年各业务类型毛利率资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理图7：公司历年各业务类型核心净利润占比图8：公司历年各业务类型核心净利率资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理开发销售型业务经营稳健。2025H1，公司开发销售型业务收入 744 亿元，同比+26%；签约销售额 1103 亿元，同比-12%，其中一二线城市销售额占比 93%，权益销售额占比 67%；销售额行业排名第 3，其中在 15 个城市销售排名