墨尔本中央商务区办公室市场报告

knightfrank.com.au/研究虫子翻身了吗？五年来的首次空缺率下降，三年来的首次净吸纳为正，甚至激励措施略有下降。墨尔本中央商务区办公室市场报告%% 来源：Knight Frank 研究院/PCA * 假设 WALE 为 5 年2026年净供应面积主要激励措施6个月净吸纳2024年第四季度产量 – 优质篮子最新职位空缺 - CBD等级总计股票平方米空缺利率每半年净流入平方米每半年网络新增平方米平均净面部租金$/平方米平均激励网络有效租金增长% q/q核市场产率 %*素数二级总计东部核心区的顶级网络租金在过去一年中增长了6.9%下一个增长势头较强的选区是东北方向位于1.3%。东部核心主要租赁增长自2022年第一季度以来，净吸收首次为正值。强劲的15,031平方米B级办公空间需求带来了差异，精品等级也显示出正面的需求4520平方米。墨尔本中央商务区的空置率自2019年下半年以来首次下降，从2025年上半年的18.0%略微降至17.9%。墨尔本的中央商务区是东海岸唯一记录空置率下降的首都；结合2025年上半年正的净吸纳量，这是市场的一个积极信号。托尼·麦克戈ough博士 马可·马斯基泰利合作伙伴，研究与咨询 副主任，研究及咨询主要激励措施下降了0.1%，这是两年多来的首次下降。遵循一个普遍主题，激励措施的提高基于几个精选东方核心区的建筑。2026年的净供应量预计将低于137,681平方米的10年平均值116,000平方米。这主要是两个高端项目市中心区建设，博克435号街道和弗林德斯巷51号。一级收益率已连续季度下滑12个基点，同比下滑31个基点，目前为6.70%，而二级收益率下滑了21个基点。q/q和36 bps y/y处于7.67%。与持续向优质发展的趋势一致，各区域吸纳量呈现明显分化。2025年上半年，东核引领市场，位居最高吸收面积为+9,865平方米。相比之下，面向地理位置挑战，并以非科林斯街房产占比更高为特征，表现最差，包括码头区（-12,333平方米），以及市政厅（-6,816平方米）。事实上，若排除码头区，墨尔本中央商务区实现了+13,779平方米的正净吸纳。CBD的租赁简报保持稳定，2025年第二季度记录了56份，平均面积为1,227平方米，比2025年第一季度少五份。500平方米或更小的需求占简报的49%。目前市场上一些最大的简报包括Myer、Pitcher Partners、AFL、Telstra和Maddocks。州政府也正在整合其房地产投资组合，并需要高达90,000平方米的中央商务区的办公住宿。墨尔本中央商务区记录了+1,446平方米的净吸收量在2025年第一季度，三年来的首次正数。结果仅略微正面，这标志着租赁活动的一个显著转变，特别是与每年-42,190平方米的五年平均值相比。与全国转向优质资产的潮流相反，墨尔本的二类办公空间表现显著优于优质办公空间，净吸纳量达到+11,379平方米，而优质办公空间的净吸纳量为-9,933平方米。尽管如此，优质资产的需求仍然强劲，过去一年的主要交易——包括Coles、CBA、Parks Victoria和Clayton Utz——尚未反映到吸纳数据中。截至2025年H1，墨尔本中央商务区没有新的供应项目完工，但预计年底前将有数个开发项目和翻新项目。主要完工项目包括斯宾塞街7号，新增43,500平方米，空置率预期较高，仅获得AECOM和Work Club（7,500平方米）的两份预承诺。弗林德斯巷51号和伯克街435号仍按计划进行，预计2026年完工，伯克街435号已获得CBA、UniSuper和贝克麦坚时等主要预承诺。2027年，莱恩斯地产的OSD市政厅将提供17,000平方米——该项目已由CBRE预承诺，而斯凯普的混合用途州立图书馆交换中心将向市场再贡献10,000平方米的办公空间。2027年后供应将急剧放缓，预计2028-29年无新供应，而海因斯公司运营的600号柯林斯街项目暂定于2029年完工。尽管租赁条件有所改善，但高激励措施和空置率，加上不断上涨的建造成本，继续挑战项目可行性。墨尔本CBD的总市场空置率下降0.1%至17.9% 高于2025年上半年。虽然幅度不大，但这标志着首次自2019年H2以来空置率下降。墨尔本也是在这段时间内阿德莱德以外唯一记录空置率下降的主要城市。二级空置率从17.9%下降到16.8%，而核心空置率从18.0%上升到18.3%。空置率最低的是东部核心区，为12.3%，远低于CBD的平均水平17.9%。相比之下，弗拉格斯特夫空置率显著较高，达到26.7%，而CBD最大的区域——西部核心区，则与CBD平均水平持平，为17.9%。地址SQM完成开发者地址SQM完成开发者地址SQM完成开发者地址SQM完成开发者1,9005.01,90010.07,80010.03,60010.013,00010.040,00010.0972740722655646635503828676557来源：Knight Frank 研究占用者属性选区类型面积（平方米）术语（年）开始日期阿塔奇亚斯女王与科林斯街西方核心新租赁H2 2025FM Global51 奥斯汀街东核pre-commH2 2026克莱顿·乌兹120科林斯街东核新租赁H2 2026贝克·麦肯锡435布克街西方核心pre-commH1 2027Uni Super435布克街西方核心pre-commH1 2027州政府50伦敦道东北续订H2 2026墨尔本中央商务区的优质网络租金目前平均为每平方米735美元，环比增长2.1%，创过去一年中最强劲的季度增长记录。此次上涨由东部核心区推动，该区域的优质租金从每平方米915美元上涨至972美元，反映了该区域6.2%的增长。次级网络租金略有上升，环比增长1.3%，同比增长3.7%，达到每平方米557美元。优质激励措施在2025年第二季度微降0.1%，从47.8%降至47.7%，但仍处于高位，同比增长0.7%。次级激励措施与优质水平基本持平，为47.8%，季度持平，同比下降0.1%。区片间存在明显的价格差异与最经济实惠的区域之间有较大的差距Flagstaff每平方米503美元，东部核心区每平方米972美元。由于不同地点的物业质量存在差异，各等级租金之间的差距相对较小。高端租金平均为每平方米828美元，而A级租金为每平方米676美元，次级物业租金为每平方米557美元。在过去的财年，大部分租赁活动集中在东部核心区和高端写字楼。发生的最大交易包括Coles从Tooronga迁至Docklands（29000平方米），EY在东部核心区内搬迁111 布尔克街（22,000平方米），以及科尔斯·查姆斯（9,000）(sqm) & clayton utz 将分别从 333 collins street 和 567 collins street 迁至东部核心区的 120 collins street。8,10010.01,8005.02,3006.01,8007.0来源：Knight Frank 研究占用者属性选区类型面积（平方米）术语（年）开始日期阿萨西南银座大道2号南岸新租赁H1 2026宠物股票28淡水巷南岸新租赁H1 202