2020年物管行业策略报告：资本化加速，规模为王

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业深度报告 2020 年 01 月 09 日 物业管理 推荐（维持） 资本化加速，规模为王 2020年物管行业策略报告 行业指数 % 1m 6m 12m 相关报告 1、《物业管理行业 2019 年中报综述：基本面稳定，行业集中度继续提升》2019-09-30 分析师 李蒙，CFA 执业证号：APQ664 852-25105555 meng.li@cricsec.com 联系人 王祎馨 wangyixin167188@ehousechina.com 分析师 徐婵娟，CFA 执业证号：BOI213 sarah.xu@cricsec.com 联系人 丁希璞 dingxipu@cric.com 投资要点  2020 年物管企业上市潮将继续。2019 年共有 12 家物管企业以 IPO 或者借壳的方式登陆资本市场，这是自 2014 年彩生活作为第一家物管企业上市以来物管行业上市最频繁的一年。截至 2019 年 12 月 31 日，合计有 24 家内地物管公司上市，其中 A 股 3 家，港股 21 家。我们认为 2020 年物管企业的上市热度仍将继续。根据克而瑞证券统计，建业新生活、兴业物联、烨星集团、正荣服务等物管公司已向港交所递交上市申请表，华润置地、世茂集团等房企也有物业分拆上市的计划。  我们保守预计 2020 年上市内地物管公司总市值增幅将至少达到 30%，这和我们所预测的上市内地物管公司 2020 年净利润增幅基本一致。截至 2020年底，物管板块市值有望超过 3,000 亿元，继续延续 2019 年的“牛市”。2019 年 12 月 31 日物管板块总市值达到 2,320 亿元，较年初增长了 182.5%。物管上市公司全年股价平均增幅为 66.6%。24 家物管公司中仅 5 家在 2019全年收跌。物管行业可预见性强、盈利稳定，加之其可能成为“美好生活”的入口，已受到了资本市场的广泛认可。作为容纳了十几万家企业的行业，物管行业的资本化进程可能才刚刚开始。我们认为物管板块的上升通道将继续，有望从地产行业中独立出来成为新的和美好生活相关的服务行业。  2020 年上市物管公司在管面积将继续扩大，或达到 35-40 亿平方米。克而瑞证券研究院测算 24 家上市内地物管公司 2019 年在管面积合计约 26.1 亿平方米，同比增长 53.8%，高于 2018 年全年 30.7%的增速，也高于 2018年全国物业管理行业管理面积 13.2%的增速。我们预测 24 家已上市物管企业 2020 年在管面积将达到 31.4 亿平方米，同比增长 20.1%。加上正在筹划上市的物管企业和可能的规模并购，截至 2020 年底上市物管企业在管面积可能达到 35-40 亿平方米。  2020 年行业整合将继续。2019 年物管企业平均 PE 为 32.5x，高 PE 支持了行业收购整合。2019 年上市物管公司全年并购对价约 79.2 亿元。除了“大鱼吃小鱼”外，也出现了多笔同等规模的并购，例如招商物业借壳中航善达、龙湖集团拟收购绿城服务股份等。这一趋势表明行业整合在加剧，物管公司都争先在管理规模上发力。然而收购驱动的增长将对投后管理提出更高的要求，进而使物管公司的投资决策更加趋于理性，并体现出差异化。  物管行业整合趋势彰显，我们看好形成规模的头部企业。碧桂园服务（6098.HK）、绿城服务（2869.HK）和彩生活服务（1778.HK）分别代表了规模性物业，积极探索增值服务型物业公司和独立第三方的物管公司，成为我们 2020 年的首推标的。  风险提示：关联房企竣工不及预期，并购项目整合不及预期，战略调整失败。 单击或点击此处输入文字。 -13%0%13%26%39%2019-012019-052019-09上证指数 行业深度报告 | 物业管理 敬请阅读末页的重要说明 2 / 19 内容目录 2019 年市场表现回顾 ....................................................................................... 4 1. 上市内地物管公司市值合计逾两千亿元 ........................................................ 4 2. 物管公司股价表现整体优于大盘 .................................................................. 5 3. 物管公司 PE 估值高于地产公司 ................................................................... 6 4. 融资并购齐发力 ........................................................................................... 7 2019 年业绩回顾 .............................................................................................. 9 1. 上市内地物管公司 2019 年在管面积加速增长 .............................................. 9 2. 增值服务仍处探索期 .................................................................................. 10 3. 预计 2019 营收和归母净利润同比增速皆超 30% ........................................ 11 2020 年预判 ................................................................................................... 13 1. 预计 2020 年物管公司上市热潮继续 .......................................................... 13 2. 预计 2020 年在管面积以双位数增速增长 ................................................... 13 3. 并购趋向谨慎 ............................................................................................ 14 4. 增值服务继续探索 .............................