2019马来西亚地产

房产市场结构性问题突出政策助力去库存——2019马来西亚房地产市场浅析•马来西亚地处太平洋和印度洋之间，是一个自然和农业资源的出口国，且拥有开放的新型工业化市场经济。中西合璧的文化、多种族的人民，精彩非凡的旅游胜地，使马来西亚受到全世界游客的青睐。•马来西亚是东南亚最富裕的国家之一，人均GDP超过1万美元。除了农业和旅游业，马来西亚发展了电子、骑车、钢铁等工业产业，加工贸易和转口贸易发达，使得其近年来的经济表现十分亮眼。•马来西亚政府于2010年提出“大吉隆坡计划”，预计投入1720亿林吉特打造“大吉隆坡”，吉隆坡的基础设施、人民收入、和居住环境都有了较大改善，房价也随之高涨。马来西亚房地产市场走势简析经济基本面尚可，出口惹担忧•今年以来，在强劲的私人消费的推动下，马来西亚经济保持了较好的增长势头，前三个季度GDP增速分别为4.5%、4.93%、4.38%，较18年增速小幅放缓。预计2019全年马来西亚GDP增速为4.3至4.8%之间。同时，马来西亚劳动力市场持续向好，截至9月底，失业率仅为3.3%，低于18年底的3.4%，劳动力市场继续扩张。今年5月7号，马来西亚国家银行三年来首次下调隔夜政策利率25个基点至3.0%，旨在保持货币宽松，促进经济活动和国内需求。数据来源：马来西亚央行, 58安居客房产研究院综合整理https://ai.anjuke.com/0.001.002.003.004.005.006.007.002015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-09马来西亚GDP同比增速经济基本面尚可，出口惹担忧数据来源：马来西亚海关总署, 58安居客房产研究院综合整理https://ai.anjuke.com/(10)(5)05101520253035马来西亚出口增速（百分比）•良好的经济表象下也隐藏着一些潜在风险。马来西亚出口在今年2月、3月、6月、8月、9月均录得同比负增，且9月负增高达6.76%，与18年可观的出口增速形成强烈对比。对于严重依赖贸易的马来西亚来说，这样的贸易数据表明其经济已具备极高的下行风险。出口下降、通胀低迷、采购经理人指数连续13个月收缩，加之全球局势的不明朗，都为马来西亚的经济前景画上一个问号。结构问题突出，房地产去库存压力大•今年上半年，马来西亚住宅开工量继续下降，累计同比-29.6%。这主要是由于马来西亚高端房地产库存过剩，政府决定自17年11月开始冻结对价值超过100万林吉特的物业的开发审批导致。100万林吉特恰好是政府允许外国人购买马来西亚房产的起始价，开发商多年来针对这一群体建造了大量公寓，滞销的公寓总值高达83亿林吉特。事实上，马来西亚住宅需求仍是以本地人为主，外国人购房占比并不高。因此，这一政策短期来看抑制了住宅地产的开发投资，但长期而言，或有利于库存的去化及高端市场的价格稳定，促进住宅市场的健康发展。数据来源：马来西亚估值及财产服务署, 58安居客房产研究院综合整理https://ai.anjuke.com/-50%50%150%250%350%0500001000001500002015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-06马来西亚开工量及同比增速开工量同比增速结构问题突出，房地产去库存压力大•截至6月底，马来西亚的住宅可供应库存量为47.3万套，按照18年全年交易量的19.7万套去化速度计算，现有库存的去化周期约为2.4年。由于供求匹配失灵，当前库存结构倾向于高端项目，而总价较低的项目供不应求，实际库存去化周期或会更长。为此，除了冻结100万以上物业的开发审批，马来西亚政府还推出“2019居者有其屋”计划，旨在用减免印花税等措施来降低购房门槛，上半年效果甚佳，此政策得以延续至19年底数据来源：马来西亚估值及财产服务署, 58安居客房产研究院综合整理https://ai.anjuke.com/430,000440,000450,000460,000470,000480,000490,000500,0002017年3月2017年12月2018年9月2019年6月马来西亚住宅可供应量（套）https://ai.anjuke.com/数据来源：马来西亚全国房产信息服务中心 58安居客房产研究院综合整理•过去几年马来西亚房屋均价持续上涨，但上涨幅度逐步收窄。数据显示，今年二季度马来西亚房屋平均价格为420345林吉特，环比下跌0.6%，同比上涨0.9%。分房屋类型来看，二季度排屋均价为384277林吉特，环比下跌0.4%，同比上涨1.9%；高层公寓均价240771林吉特，环比下跌0.3%，同比上涨0.2%；半独立房均价654765林吉特，环比下跌0.9%，同比下跌0.4%；独立房均价655393林吉特，环比下跌1.4%，同比下跌0.5%。0%2%4%6%8%10%250,000290,000330,000370,000410,000450,0002015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-06马来西亚房屋平均价格及同比增速平均房屋价格（林吉特）同比增速200,000300,000400,000500,000600,000700,000马来西亚各类型住宅均价（林吉特）马来西亚:房屋价格联排房屋价格高层房屋价格半独立房屋价格独立房屋价格结构问题突出，房地产去库存压力大https://ai.anjuke.com/•分城市来看，首都吉隆坡拥有马来西亚最昂贵的房屋，均价约为78.1万林吉特，二季度同比下降1.01%；其次是雪兰莪，均价为47.9万林吉特，二季度同比上涨0.15%。柔佛和槟城的价格涨幅可观，二季度均价的同比增速分别为3.85%和3.28%。数据来源：马来西亚央行，58安居客房产研究院综合整理(2)0246810122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-06马来西亚主要城市房屋均价同比增速（百分比）吉隆坡房价同比雪兰莪房价同比柔佛价格同比槟城价格同比结构问题突出，房地产去库存压力大•展望后市，马来西亚住宅市场库存过剩以及供需错配的问题难以迅速解决，但政策的积极引导或许能够部分缓解市场焦虑。•整体来看，19年需求在“居者有其屋”计划、降息等政策推动下或会小幅提升，房价保持稳定。•此外，政府拟在2020财年将外国人最低购房门槛