基础设施证券投资基金2024年年度财务报告分析

基础设施证券投资基金 2024 年年度财务报告分析 目录 一、 基础设施证券投资基金 2024 年年度财务报告概况 2二、 不同资产类型基础设施证券投资基金 2024 年财务业绩表现概述 4三、 基础资产估值分析 8四、 基础资产计提资产减值情况分析 12五、 REITs 基金单体财务报表的长期股权投资账面核算分析 16六、 高速公路 REITs 基金财务相关的信息统计与对比 191 基础设施证券投资基金 2024 年年度财务报告分析 基础设施证券投资基金 2024 年年度财务报告分析 2 2025 年，上海证券交易所和深圳证券交易所上市的基础设施证券投资基金(以下简称“REITs 基金”)披露了2024 年年度报告的基金共 51 只 ，较去年增加了 22 只。 近三年披露年度报告的 REITs 基金以及对应的基础资产类型的数量统计： 披露年度报告的 REITs 基金总数量 基础资产为产权类的 REITs 基金 基础资产为经营权类的REITs 基金 2024 年 51 21 21 2023 年 29 13 13 2022 年 20 8 8 近三年沪深交易所上市的 REITs 基金披露年度报告的数量统计： 披露年度报告的 REITs 基金总数量 上海证券 交易所 深圳证券 交易所 2024 年 51 33 18 2023 年 29 20 9 2022 年 20 12 8 一、基础设施证券投资基金2024 年年度财务报告概况 基础设施证券投资基金 2024 年年度财务报告分析 3 按基础资产大类划分，不同资产类型过去三年的年报披露数量如下： 基础资产类型 2024 年 2023 年 2022 年 高速公路 12 8 5 产业园 12 9 7 消费基础设施 7 - - 保租房 6 4 3 能源 6 3 1 仓储物流 5 3 2 市政环保 3 2 2 合计 51 29 20 1 根据证监会《证券投资基金信息披露管理办法》第二十一条 基金合同生效不足两个月的，基金管理人可以不编制当期季度报告、半年度报告或者年度报告。基础设施证券投资基金 2024 年年度财务报告分析 4 随着我国基础设施 REITs 进入常态化发行阶段，发行上市的基础设施 REITs 项目数量越来越多、资产种类越来越丰富，在宏观经济整体波动、不同行业复苏节奏出现差异的大背景下，不同资产类型的基础设施REITs 的 2024 年财务业绩表现呈现分化。即使是同一类资产类型，不同项目的财务业绩表现也开始出现不同趋势的变动。 高速公路 高速公路是目前上市数量最多、市值最高的资产类型。2024 年，受宏观经济影响和节假日免费通行天 数增加等多重因素影响，高速公路 REITs 通行费收入普遍下降。 披露了 2024 年和 2023 年全年财务数据的高速公路REITs 共 9 只，2024 年营业收入均为下降，下降幅度在 0.95%至 14.09%，整体下降 6.96%。即使在行业普遍经营承压的情况下，不同高速公路项目的表现也存在显著差异。邻近高速公路开通分流、客车与货车结构调整等，对于不同高速公路项目的收入影响更为显著。单位：人民币亿元 高速公路 REITs 项目 2024 年营业收入 2023 年营业收入 同比变动 平安广州广河 REIT 7.43 7.93 -6.31%浙商沪杭甬 REIT 7.33 7.40 -0.95%华夏越秀高速 REIT 2.21 2.37 -6.75%华夏中国交建 REIT 4.20 4.55 -7.69%国金中国铁建 REIT 7.14 7.49 -4.67%华泰江苏交控 REIT 3.62 3.82 -5.24%中金安徽交控 REIT 8.23 9.58 -14.09%中金山东高速 REIT 3.04 3.24 -6.17%工银河北高速 REIT 5.36 5.81 -7.75%二、不同资产类型基础设施证券投资基金 2024 年财务业绩表现概述 基础设施证券投资基金 2024 年年度财务报告分析 5 高速公路 REITs 项目 2024 年营业收入 2023 年营业收入 同比变动 合计 48.56 52.19 -6.96%产业园 披露了 2024 年年报的产业园 REITs 共 12 只，与高速公路 REITs 数量并列首位。受经济波动和不确定性增加、供需结构调整影响，产业园 REITs 在 2024 年的财务表现呈现分化。位于一线城市的产业园项目整体表现良好，位于二线城市的产业园项目则面临较大压力。 披露了 2024 年和 2023 年全年财务数据的产业园 REITs共 8 只，2024 年收入整体下降 5.87%，收入降幅最大为 22%，有 2 只产业园 REITs 收入实现了增长。单位：人民币亿元 产业园 REITs 项目 2024 年营业收入 2023 年营业收入 同比变动 华安张江产业园 REIT 1.34 1.28 4.69% 博时蛇口产园 REIT 2.07 2.10 -1.43%东吴苏园产业 REIT 2.61 2.80 -6.79%建信中关村 REIT 1.31 1.68 -22.02%华夏合肥高新 REIT 0.90 0.93 -3.23%国泰君安临港创新产业园 REIT 0.45 0.49 -8.16%国泰君安东久新经济 REIT 1.08 1.07 0.93% 华夏和达高科 REIT 0.98 1.06 -7.55%合计 10.74 11.41 -5.87%基础设施证券投资基金 2024 年年度财务报告分析 6 仓储物流 仓储物流资产的表现，与宏观经济情况、居民消费能力和资产供应情况密切相关。2023 年开始，高标仓的供给达到历史高峰，但经济复苏不及预期，需求端并未如预期般完全恢复。供需两端的压力，导致高标仓资产的出租率下降，市场平均有效租金同比下降。经过了 2023 年的白热化竞争，2024 年市场整体压力趋缓。仲量联行《2024 年四季度中国非保税高标物流地产市场概览》显示，2024 年 4 季度全国 50 城整体平均租金为 1.00 元/平方米/天，平均出租率为80.4%，出租率为近四个季度首次回升。 保租房 已发行上市的保租房项目主要位于深圳、北京、上海等一线或区域核心城市，虽然行业整体供给在持续增加，但已发行上市的保租房 REITs 项目凭借优质的区域和租金优势，仍然保持了收入的稳定，部分项目的租金单价实现了同比增长。 6 基础设施证券投资基金 2024 年年度财务报告分析 基础设施证券投资基金 2024 年年度财务报告分析 7 单位：人民币亿元 保租房 REITs 项目 2024 年营业收入 2023 年营业收入 同比变动 红土创新深圳安居 REIT 0.54 0.54 0.00% 夏北京保障房 REIT 0.71 0.72 -1.39% 中金厦门安居 REIT 0.75 0.73 2.74% 华夏基金华润有巢 REIT 0.78 0.77 1.30% 合计 2.78 2.76 0.72% 消费基础设施 2024 年是我国消费基础设施项目的 REITs 上