2019年全国市场总结及2020年展望

合富辉煌(中国)研究院全国房地产市场2019年总结及2020年展望合富辉煌（中国）研究院变致革革致稳2017 –201920204大圈层重点城市38个合富辉煌(中国)研究院革致稳：•2020年宏观经济并未明确好转，但内部（金融）系统改善，“戒备衰退”成为首要任务。 “维稳措施”适度适量，稳定动能将由“变革措施”补足。•政府“以稳为先”目标明确，房地产政策在坚持长效管控的同时，为防止衰退亦会步步设防。•“国际经济环境”以及“国内经济内生动力”持续改变，坚定了政府实施经济转型变革的决心。“党的十九大” （2017）立下 “推动发展质量变革”的长期目标，持续推动国内经济由“要素驱动、投资规模驱动”向“创新驱动”转变。•2019综合结果反映了经济萎靡下政府对“革”的坚持（包括弱房产、减负债等）。变致革：序言合富辉煌(中国)研究院核心观点宏观环境加速萎蘼，国内经济（尤其民营经济）面临近20年来最大考验。年内宏观调控总体沿年初既定方向推进，坚持以“革”（改革/变革）为先，持续抑制风险、稳定中长期增长动能；面对下半年经济下行风险加剧，政府对“维稳措施”的使用保持克制。→2019年经济运行结果：在核心风险（金融系统风险等） 得到有效控制的同时，在宏观调控上“顾此失彼”的问题有所突出。2019年的“革”与“稳”合富辉煌(中国)研究院核心观点金融方面：金融系统风险有效控制，但实体风险仍然高发。财政方面：政策托底小微企业，但大型企业活跃度趋降。基建方面：资金资源集中都市圈（一二线城市），对三四线城市资金倾斜减少（棚改/PSL）使该类城市市场加速下滑。房地产调控方面：城市政策主力获取经济动能，对稳定“市场成交动能”的兼顾度下降。经济下行压力加剧情况下：2019年在宏观调控上 “此伏彼起”的问题变得更加突出合富辉煌(中国)研究院核心观点楼市政策以“革”为先，“利好缺乏”加剧市场向下波动国家政策着力保供应、抑资金。系列金融管控措施持续加强，房地产业资金被大幅收紧。伴随房企资金回笼效率持续降低，四季度全国土地市场大面积失收，土地市场波动对地方财政的影响加剧。地方政策主力“抢人”、获取城市发展动能，但在经济加速下滑背景下，地方调控对“市场稳成交”的兼顾度下降 。在缺乏经济与政策利好支撑下，各城市场景气普遍快速下行，降价楼盘数量与降价幅度持续加深。合富辉煌(中国)研究院核心观点下半年市场景气下行趋势明显0.40.50.60.70.80.911.11.22018上2018下2019上2019下粤港澳大湾区长三角环渤海华中华西新房景气走势：以合富大数据为基础，对各城各区域新货成交与新货价格进行连续监测及系统比对分析，得出不同时间的市场景气值。新货去化表现权重为40%，新货价格表现权重为60%。景气值区间：0.9至1.1为正常平稳状态，1.1-1.3为偏热，0.7-0.9为偏冷，1.3以上为市场预期显性扩张，0.7以下为出现市场显性收缩。020406080100051015202530354045505560657075808590951001051101151201251301351401451501551601651701751801851901952002052102152202252302352402452502552602652702750204060801000 50 10015020025030035040045050055060065070075080085090095010001050环渤海020406080100050 100150200250300350400450500550600650700750800850900950粤港澳大湾区020406080100050010001500长三角华中华西2019年土地市场溢价率走势新房景气走势1月12月土地市场景气商品住宅市场景气粤港澳大湾区华中华西长三角环渤海合富辉煌(中国)研究院核心观点2020年展望：“革”致“稳”2020年宏观经济并未明确好转，但内部（金融）系统改善、通胀压力下降，“戒备衰退”成为首要任务。基于各种制约因素（6大制约因素，见后述），中央政府 “维稳措施”仍将适度适量，稳定动能将由“变革措施”补足。政策指向“稳定”，房地产对地方财政的重要性得到更多重视，房地产调控方式加快转变。合富辉煌(中国)研究院核心观点2020年变革将集中“四大领域” ，着力补足“稳定动能”•变革措施将为实体经济、大型企业、房地产市场补充“稳定动能”。•政策对三四线城市的资金倾斜估计仍受总量节制，2020年相关城市房地产市场仍然面临压力。宏观调控领域的4个主要问题：金融：“金融系统风险”有效控制，但“实体风险” 高发财政：政策托底小微企业，但大型企业活跃度趋降房地产调控：城市政策主力获取经济动能（抢“人”），但对稳定“市场成交动能”的兼顾度下降。基建：对三四线城市资金倾斜减少使该类城市市场加速下滑对应分城施策灵活度增加对外开放加快资本市场改革国企国资改革基建| 集中三大都市圈京津冀、长三角、粤港澳大湾区对应2020年“变革促维稳”四大领域：国资国企改革、资本市场改革、对外开放及房地产调控方式改变合富辉煌(中国)研究院更全面角度：长期“改革/变革”目标确立，短期措施视乎实际情况取舍宏观经济（包括房地产）在坚持长效管控的同时，为防止衰退亦会步步设防核心观点目标左右高于目标GDP增速【维稳】• 减缩已出台维稳措施力度• 将资源更集中指向经济转型/升级• 房地产宽松的实际执行力度显性提高• 维稳措施力度显著提高降准| 更多使用全面降准降息| MLF降息 回归 直接降息财税| 加大广泛性减税降费的力度基建| 大幅加大基建投入与政策支持【变革】• 推动各主要领域全方位变革（ 经济工作会议提及的民生领域市场化、农业、科技、国资国企、财税体制、金融等）• 重回去杠杆过程• 集中关键领域变革（金融资本市场，对外开放、国资国企改革）显著低于目标略低• 房地产“因城施策” 灵活度上升• 维稳措施灵活适度降准| 定向降准+全面降准降息| MLF等小幅度的花式降息财税| 集中定向领域基建| 集中三大都市圈或• 变革范围收缩，对杠杆率的抑制减少• 房地产调控机制加快革新的可能性增加：具备条件（住房保障及供应体系）的城市，行政管制措施退出，市场调节（房产税等）措施出台2019.12中央经济工作会议调性解读合富辉煌(中国)研究院核心观点全国成交不同分类楼市走势政策对成交的友好度上升，整体成交趋升。高地价项目占比增加，整体价格稳中略升。“分城合力”将推动市场预期逐步回升，楼市走势亦会 “逐步走稳”（不会如2019年般“前高后低”。）不同圈层预计粤港澳大湾区、环渤海区域城市的政策“灵活施政”空间更大。I类（一线）城市：看好2020年“价值稳增”动能II类（强二线）城市：不同城市成交走势加剧分化III类（二线及强三线）城市：成交将较2019年改善IV类城市：成交动能释放或仍受制约5 个判断2020年展望：市场调控的底部特征已经显现。政策指向“稳定”，市场成交必然“回温”。全国成交市场价格楼市走势不同圈层不同分类合富辉煌(中国)研究院分析结构Part 1宏观环境Part4 未来展望经济预警信号加强P