房地产行业12月行业动态报告：基本面运行稳定，把握岁末估值修复及切换行情

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 行业研究报告 ● 房地产行业 2019 年 12 月 27 日 基本面运行稳定，把握岁末估值修复及切换行情 ——12 月行业动态报告 房地产行业 推荐 维持评级 核心观点:  落户制度放松，城镇化进程加速，购房需求释放。2019 年 12 月 25日，中共中央办公厅和国务院办公厅印发《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》，本次《意见》的内容跟 4 月发改委发布的《2019 年新型城镇化建设重点任务》关于户籍制度改革的内容基本一致。这些措施将增加城市吸引力，加速城镇化进程，并淡化了相关城市住房限购政策的约束。满足文件中城市类型的主要是一二线以及强三线城市，人口的聚集将带来相关城市房地产市场的需求增加，同时伴随着一二线城市景气度回升，长期来看预计未来房地产市场交易量将逐步增加，购房需求将释放。  新开工和施工如期回落。2019 年 1-11 月新开工、施工面积累计同比增速分别为 8.6%、8.7%。新开工和施工的回落印证了我们上月的判断：新开工和施工的反弹不具备持续性，年内将继续回落。一方面由于销售端存在压力，市场对销售预期下降，房企开工意愿有所减弱；另一方面，上半年拿地减少，土地储备不足将制约了新开工的进度，预计后续新开工增速进一步走弱。施工持续同比维持高位，虽然 2019 年较强的复工对施工构成支撑，但是新开工的持续下降将持续影响施工，预计施工的修复也将低于预期。  一二线库存总量处于低位，三四线库存压力较大。从库存总量上看，一二线城市库存总量处于低位，分别较高点下降 27%、22%，而三线城市库存仍面临较大压力，目前库存量较 15 年高点增加 4%。一二三线城市中，一线城市住宅去库存能力最强，二线城市次之，三四线城市最弱。无论在总量还是去化速度方面，目前一二、三四线城市的库存水平及去库存能力分化明显，库存消化压力主要在三四线城市集中。  投资建议：我们继续看好地产板块的估值修复和切换行情。从基本面上看，行业整体运行稳定，前期政策调控效果较好，“三稳”目标基本实现，政策环境边际改善；估值方面，板块估值仍处于历史低位，有较大的修复空间；基金仓位方面，公募基金对房地产板块持仓已经连续三个季度下降，具备反弹空间。行业基本面平稳，政策边际改善，估值和仓位处于低位，以上将逐步催化地产板块的估值修复行情。我们推荐业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间的万科 A(000002)、保利地产（600048），销售增速高于行业平均，业绩释放较充分的阳光城（000671）。  重点公司盈利预测与估值（股价为 2019 年 12 月 26 日） 证券代码 证券简称 月涨幅(%) 市盈率 PE(TTM) 市值(亿元) 核心组合 000002.SZ 万科 A 12.35 9.2 3,489.5 000671.SZ 阳光城 19.94 9.1 336.3 600048.SH 保利地产 10.26 8.6 1,898.5  风险提示：市场销售超预期下行，政策调控加码的风险。 分析师 潘玮 房地产行业分析师 ：（8610）6656 8212 ：panwei@chinastock.com.cn 执业证书编号：S0130511070002 特别鸣谢 王秋蘅 ：（8610）83574699 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 相对沪深 300 表现图 -5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%18-1219-0119-0219-0319-0419-0519-0619-0719-0819-0919-10沪深300房地产(中信) 资料来源：中国银河证券研究院 核心组合表现图 -5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%18-1219-0119-0119-0219-0219-0319-0319-0419-0419-0519-0519-0619-0619-0719-0719-0819-0819-0919-0919-1019-1019-1119-1119-1219-12核心组合收益率房地产指数收益率沪深300收益率 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】行业动态报告_房地产行业_5 年期 LPR 首降，行业利率环境边际改善-11 月行业动态报-2019.11.27 【银河地产】行业动态报告_房地产行业_基金持仓下降，关注板块估值修复及切换行情-2019.10.29 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 目 录 一、宏观经济稳中有变，房地产景气度下行趋势未见明显拐点，各线城市继续分化 .......................................... 1 （一）房地产行业是我国经济的重要支柱 ........................................................................................................................ 1 1、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力 .................................................................................. 1 2、房地产经历了快速发展的黄金十五年，未来也将保持 10 万亿以上的规模 ................................................. 1 （二）2019 年 11 月销售、投资保持韧性，新开工和施工如期回落 ............................................................................. 1 1、销售、投资保持韧性，土地继续回暖，施工持续修复，新开工、施工如期回落 ....................................... 1 3.各城市库存分化显著，风险下沉到三四线 ......................................................................................................... 4 3、土地溢价率依旧趋势性下行，预计后续土地市场热度将继续分化 ............................................................... 5 （三）财务分析：营收增速回落，杠杆率维稳，货币资金下降 ...................................................................