房地产行业月报：楼市供求迎来季节性回落，期待下一轮政策-交银国际

此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 交银国际研究 行业更新2025 年 8 月 11 日楼市供求迎来季节性回落，期待下一轮政策7 月整体楼市步入传统淡季。根据克而瑞的初步数据， 2025 年 7 月全口径销售总额由6月3,707亿元（人民币，下同）环比下降38.1%至2,294亿元。我们跟踪的 20 家主要上市开发商 7 月销售额环比下降 40.2%，由于季节性因素，销售均价和销售面积分别环比下降21.4%/21.8%。在7 月销售额排名前 10 开发商中，9 家均为国企，其中保利发展继续排名第一。在前 50 的房企中，2025 年前七个月国企合同销售额市占率略降至 74.6 %（前六个月：74.8%）。高质量开展城市更新，继续推动止跌回稳。近日中央政治局会议提出，“保持政策连续性稳定性，增强灵活预见性”，预计更多政策仍有加力空间；而“落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新”，也侧面反映出现阶段房地产领域风险已经得到有力的防范化解。未来围绕城中村和危旧房改造、“好房子”建设、优化土地供给、强化金融支持等相关政策有望持续推进。国家统计局 2025 年 6 月数据同比跌幅续收窄。根据国家统计局公布的 70大中城市商品住宅价格指数，6 月新建商品住宅价格指数同比/环比分别下跌 3.7%/0.3% （2025 年 5 月：-4.1%/-0.2%），二手商品住宅价格指数同比/环比分别下跌 6.1%/0.6%（2025 年 5 月：-6.3%/-0.5%）。投资启示：我们预计二级市场的需求将持续改善并好于一级市场。新房市场将保持基本稳定，我们认为买家将继续偏好国企项目。随着资本市场情绪好转，一些领先的民营企业可能会借机加速其债务重组进程。中长期我们继续看好华润置地 （1109 HK/买入）和越秀地产（123 HK/买入），这两家公司在过去几年的销售表现优异，且在销售方面执行能力更强。估值概要 资料来源：FactSet，交银国际预测 行业与大盘一年趋势图 资料来源: FactSet 房地产行业月报公司名称股票代码评级目标价收盘价-----每股盈利---------市盈率--------市账率---- 股息率FY25EFY26E FY25E FY26E FY25E FY26EFY25E(当地货币) (当地货币) (报表货币) (报表货币)(倍)(倍)(倍)(倍)(%)新鸿基地产16 HK买入96.1094.108.4259.05811.210.40.440.434.5华润置地1109 HK买入31.6829.783.5753.7797.67.20.670.634.8领展房托823 HK买入47.7044.002.6992.73216.316.10.620.626.1碧桂园服务6098 HK买入8.366.600.9070.9526.76.30.530.514.9越秀地产123 HK买入6.604.790.9010.9414.94.70.290.288.2中海物业2669 HK买入6.305.460.5020.5339.99.42.662.253.9新世界发展17 HK买入6.947.090.4730.59315.012.00.100.100.0置富产业信托778 HK买入5.865.210.3770.39313.813.30.380.387.2越秀服务6626 HK买入4.302.920.3610.4407.46.11.070.996.8雅生活服务3319 HK买入3.202.960.8860.9353.12.90.300.283.3雅居乐集团3383 HK买入1.160.46-0.983NANANA0.04NA0.0恒基地产12 HK中性23.0228.061.8982.05314.813.70.420.426.4时代邻里9928 HK中性0.600.590.211NA2.6NA0.31NA5.9平均9.49.30.600.634.88/2412/244/258/25-10%0%10%20%30%40%50%60%行业表现恒生指数谢骐聪, CFA, FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852) 3766 1815莫佩雯carman.mok@bocomgroup.com(852) 3766 18402025 年 8 月 11 日房地产行业月报 1下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 2第一部分：股市近一个月中国内地开发商股价表现总体弱于中国企业指数表现。行业资产净值折让略微缩小至 86.9%。图表 1：五大涨跌股，近一个月总回报图表 2：五大涨跌股，年初至今总回报资料来源：彭博，交银国际（截至 2025 年 8 月 6 日）资料来源：彭博，交银国际（截至 2025 年 8 月 6 日）图表 3：行业资产净值折让 资料来源：彭博，交银国际预测（截至 2025 年 8 月 7 日）2025 年 8 月 11 日房地产行业月报 1下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 3第二部分：房企销售表现7 月整体楼市偏软7 月前百开发商销售环比下跌 38.1%根据克而瑞的初步数据， 2025 年 7 月全口径销售总额由 6 月 3,707 亿元（人民币，下同）环比下降38.1%至2,294亿元。7月销售总面积约为1,323万平方米，环比下降 21.3%。前七个月合同销售总额同比下降 13.2%至 20,085 亿元（2024年前七个月：23,144 亿元）。20 家上市开发商的 7 月销售额环比下跌 40.2%我们跟踪的 20 家主要上市开发商 2025 年 7 月销售额环比下降 40.2%，主要由于销售均价和销售面积分别环比下降 21.4%/21.8%，我们相信季节性降温下，整体楼市表现偏软。20 家开发商前七个月销售额相比去年同期下降，国企表现略好。 在 7 月销售额排名前 10 开发商中，9 家均为国企，其中保利发展继续排名第一。在前50 的房企中，前七个月国企合同销售额市占率略降至74.6 %（前六个月：74.8%）。7 月房地产市场步入传统淡季楼市整体供求迎来季节性回落，各房企销售规模均有所下跌。预计 8 月新房成交量延续在低位，城市间、项目间的分化将持续加剧。近日中央政治局会议提出， “保持政策连续性稳定性，增强灵活预见性”，预计更多政策仍有加力空间，推动止跌回稳为主要目标；而“落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新”，也侧面反映出现阶段房地产领域风险已经得到有力的防范化解。通过一系列会议推动，国家政策和资源不断聚焦城市更新领域，未来围绕城中村和危旧房改造、“好房子”建设、优化土地供给、强化金融支持等相关政策有望持续推进。2025 年 8 月 11 日房地产行业月报 1下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://researc