2024年重点房企现金流趋势变化

版权所有©克而瑞集团·研究中心 1/ 12克而瑞专题中国房地产专题2024 年重点房企现金流趋势变化2025 年 6 月版权所有©克而瑞集团·研究中心 2/ 12克而瑞专题目 录一、剔除央企后经营性现金流净额收缩 16.8%，民企与混合制承压.......................................... 31、销售萎缩叠加回款拉长，民企、混合制现金流入断崖式下跌............................................ 32、民企开发投资收缩最剧烈，现金流出三年复合降幅超 40%.................................................53、央企现金流净额稳健领跑，混合制风险加速暴露..............................................................5二、投资活动连续四年维持净流出，2024 年净流出 443 亿....................................................... 61、现金流出与流入持续收缩，2024 年 54%房企为净流出.......................................................62、主要净流出房企为央国企，净流出原因为向少数股东垫款................................................73、净流入房企大多数为出险企业，历年资产处置能力逐步下降............................................ 7三、融资性现金流净流出 3434 亿，流出规模有所收缩............................................................. 81、融资性现金流长期净流出，运营性现金流转正也无法覆盖................................................82、仅有 8 家企业借款能覆盖偿债支出，多数企业仍有一定偿债压力 ..................................... 9四、房企持有现金持续减少，亟需提高竞争力转型发展 ......................................................... 101、2024 年持有现金同比减少 9.9%，短期偿债压力仍在加大............................................... 102、多重政策利好叠加，有助于解决当前行业流动性危机.....................................................11版权所有©克而瑞集团·研究中心 3/ 12克而瑞专题近年来，房地产行业进入深度调整期，在面临销售回款萎缩、融资渠道收窄、债务压力攀升等多重困境下，房企的现金流管理面临前所未有的挑战。尤其是2023-2024 年，房地产行业分化进一步加剧，央国企凭借信用优势维持资金链相对稳定，而民营及混合所有制房企在流动性危机中持续承压。本文选取 50 家样本房企1（含 11 家央企、8 家国企、6 家混合制及 25 家民企）的现金流量表数据，系统追踪 2021-2024 年经营性、投资性与筹资性现金流变化。一、剔除央企后经营性现金流净额收缩 16.8%，民企与混合制承压1、销售萎缩叠加回款拉长，民企、混合制现金流入断崖式下跌近年来，房地产行业销售回款呈现断崖式下跌态势，2024 年 50 家样本房企销售商品、提供劳务收到的现金总额为 25599 亿元，较 2021 年大幅缩水 55%，三年复合增长率跌至-23.4%，反映出市场信心持续萎靡，房地产行业整体销售回款仍在持续恶化。图：2021 年-2024 年 50 家样本房企销售商品、提供劳务收到的现金（单位：亿元）注：由于港股无法直接获取现金流量表数据，通过销售商品、提供劳务收到的现金=物业销售营业收入+合同负债增加额来估算，不考虑应收账款、增值税销项税额及调整项，下文同。数据来源：企业年报，CRIC 整理1时代中国控股、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国海外发展、城建发展、金融街、雅居乐集团、金地集团、招商蛇口、金辉控股、龙湖集团、首开股份、万科 A、宝龙地产、保利发展、建发国际集团、华发股份、合生创展集团、五矿地产、路劲、华侨城 A、深圳控股、中骏集团控股、远洋集团、新城控股、龙光集团、正荣地产、世茂集团、中国奥园、佳兆业集团、金科股份、绿地控股、荣盛发展、富力地产、融创中国、中梁控股、碧桂园、金隅集团、信达地产、中交地产、大悦城、中国金茂、保利置业集团、弘阳地产、建业地产、越秀地产、荣安地产、合景泰富集团、旭辉控股集团。版权所有©克而瑞集团·研究中心 4/ 12克而瑞专题房企整体销售回款的大幅下滑，一方面是因为行业整体销售额大幅萎缩，市场成交量低位徘徊。据统计局数据显示，2024 年全国商品房销售面积同比下降 12.9%，销售额同比下滑 17.1%，延续了自 2022 年以来的持续下行趋势。另一方面，2024 年 50 家样本房企已竣工存货占比攀升至 25%，较年初大幅增长 4.5个百分点，创下近年以来的新高。在市场销售疲软的背景下，房企库存结构持续恶化，库存去化周期明显拉长，导致房企销售回款周期同步延长，从而制约了房企的整体周转效率，使得销售商品、提供劳务收到的现金承压，加剧了房企流动性紧张的局面。图：2020 年-2024 年 50 家样本房企已竣工存货占比情况注：已竣工存货占比=已竣工存货/总存货。数据来源：企业年报，CRIC 整理从具体企业来看，不同性质房企的回款能力分化加剧。2024 年民企销售回款仍然遭受冲击最为严峻，销售商品、提供劳务收到的现金总额为 4909 亿元，较 2021 年大幅下降 80%，三年复合增速低至-42%。其次，混合所有制房企销售回款处境同样艰难，2024年销售商品、提供劳务收到的现金总额为 5849 亿元，较 2021 年大幅下降 56%，三年复合增速低至-24%。而相比之下，央国企销售回款表现出较强韧性。2024 年央企销售商品、提供劳务收到的现金总额为 10743 亿元，持续处于高位，三年复合增速仅-6.2%，而国企该指标的三年复合增速为-8.8%，均显著优于民企和混合所有制房企。表：2021 年-2024 年不同企业性质房企销售商品、提供劳务收到的现金（单位：亿元）2021 年2022 年2023 年2024 年三年复合增速央企13,01511,13412,57710,743-6.2%国企5,4044,9965,4634,098-8.8%混合所有制13,3309,3017,9765,849-24.0%民营房企25,10214,3459,4054,909-42.0%合计56,85239,77635,42025,599-23.4%数据来源：企业年报、CRIC 整理版权所有©克而瑞集团·研究中心 5/ 12克而瑞专题在当前市场深度调整