2025年上半年不动产ABS市场运行回顾

资产证券化市场研究报告 1 2025 年上半年不动产 ABS 市场运行回顾 金融结构评级部 刘志轩 董仪 徐宇扬 摘要： 2025 年上半年度，不动产 ABS（包括 CMBS/CMBN 和类 REITs）合计发行规模为 922.74 亿元，同比增长 40.65%；从净融资额来看，同期，不动产 ABS 的净融资额为 357.53 亿元，显示了不动产 ABS 在存量时代盘活资产的效率和强大的融资功能。从发起机构来看，上半年不动产 ABS 的发行主体仍以国有企业为主，其中 CMBS/CMBN 的发起机构以拥有优质物业的城投类企业和商业物业开发类企业等为主，类 REITs 发起机构相对集中，能源类央企占比较大。除此之外，持有型不动产 ABS 亦开始推进扩容，助力推进建设我国多层次的 REITs 市场。 2025 年上半年不动产 ABS 发行利率整体较低且呈下降趋势，除少量产品发行利率超过 3%，大多数 AAAsf 级证券发行利率维持在 3%以内。 从底层物业的业态来看，零售和办公物业仍是不动产 ABS 的重要底层物业，同时清洁能源基础设施为类 REITs 产品的主要底层资产，在政策推动下保租房未来或将成为不动产 ABS 的重要资产。CMBS/CMBN 的底层物业大部分位于上海、北京等经济发达区域，经济环境较好；类 REITs 的底层物业中，办公、零售物业等商业物业分布在上海、江苏等经济发达地区，清洁能源基础设施的区位则与地区经济发达程度相关性不强，根据相应自然资源禀赋分布在山东、广西、吉林等地区。 不动产 ABS 舆情方面，上半年，部分标的物业底层现金流恶化，物业估值下降，引发优先级证券评级下调甚至进入被动处置状态。此外，国内商业物业整体空置率较高且租金水平持续下探，资产估值承压。相关从业者需重点关注各个地区、商圈的空置率和租金水平等参数。 一、2025 年上半年度不动产 ABS 总体发行情况 1.不动产 ABS 发行呈稳健增长态势 2025 年上半年度，不动产 ABS 合计发行了 61 单，发行规模为 922.74 亿元，同比增长 40.65%。在政策赋能与资产创新双驱动下，类 REITS 发行增速可能会持续上升，央企能源基础设施、地方国企存量盘活将构成主线，而 CMBS/CMBN项目底层现金流下行，需通过优质资产筛选和强增信主体抵御相关风险。根据戴德梁行《2025 年 Q2 一线城市写字楼市场回顾与展望》，一线城市的写字楼租金新世纪评级版权所有 资产证券化市场研究报告 2 呈下降趋势，北京甲级写字楼租金环比下降 2.3%至 221.94 元/平方米/月，空置率为 16.87%；上海甲级写字楼租金环比下降 1.9%至 212.60 元/平方米/月，空置率为 23.6%。 分产品来看，2025 年上半年度，CMBS 发行了 34 单，发行规模为 490.49 亿元；CMBN 发行了 2 单，发行规模为 22.91 亿元；类 REITs 发行了 25 单，发行规模为 409.33 亿元。其中，21 单类 REITs 产品在交易所市场发行，合计规模360.92 亿元；4 单类 REITs 产品在银行间市场发行，合计规模 48.41 亿元。 图表 1. 近年来不动产 ABS 发行情况 数据来源：Wind、CNABS、DM，新世纪评级整理。 图表 2. 2024-2025 年上半年不动产 ABS 各季度发行情况 数据来源：Wind、CNABS、DM，新世纪评级整理。 01020304050607080900500100015002000250030002020年2021年2022年2023年2024年2025年上半年CMBS发行规模(亿元)CMBN发行规模(亿元)类Reits发行规模(亿元)CMBS发行单数(单)CMBN发行单数(单)类Reits发行单数(单)0102030405060020040060080010001200第一季度第二季度第三季度第四季度2024年发行规模(亿元)2025年发行规模(亿元)2024年发行单数(单)2025年发行单数(单)新世纪评级版权所有 资产证券化市场研究报告 3 2. 不动产 ABS 净融资量强势复苏，类 REITs 结构性贡献显著 从净融资额来看，2025 年上半年度，不动产 ABS 的净融资额为 357.53 亿元。分产品来看，CMBS/CMBN 产品的净融资额为 63.20 亿元，交易所市场的类REITs 和银行间市场的类 REITs 净融资额分别为 246.60 亿元和 47.73 亿元，均显示出良好的发行势头。 图表 3. 近年来不动产 ABS 净融资额（亿元） 数据来源：Wind、CNABS、DM，新世纪评级整理。 图表 4. 2024 和 2025 年上半年不动产 ABS 各季度净融资额（亿元） 数据来源：Wind、CNABS、DM，新世纪评级整理。 3.CMBS/CMBN 发起机构多元化，类 REITs 发起机构相对集中 2025 年上半年度，不动产 ABS 的发起机构仍以国有企业为主，既有到期续发的企业，也有在市场上新亮相的企业。上半年度规模最大的 CMBS/CMBN 产品的发行人为北京金融街投资(集团)有限公司，底层物业为金嘉大厦，发行规模新世纪评级版权所有 资产证券化市场研究报告 4 为 50.21 亿元，占总发行规模的 10.41%。2025 年 5 月，国君-地产住发保障性租赁住房 CMBS（第 2 期）完成发行，规模 32.99 亿元，利率 2.2%，期限 20.9 年。该项目为全国首单储架式保障性租赁住房 CMBS 的第二期，2024 年 9 月已获批储架规模 70 亿元，首期 37.01 亿元已于 2025 年 1 月发行。 除了已发行过多单 CMBS/CMBN 产品的企业选择再次发行外，还有多个首单项目在上半年度亮相，如台州市城市建设投资发展集团有限公司成功发行了浙江省首单农产品批发市场 CMBS；郑州市市场发展投资有限公司完成 CMBS 的发行，是河南省首单商贸物流主题 CMBS 产品；广西宏桂资本运营集团有限公司成功发行了广西首单以乡村振兴为主题的 CMBS。 图表 5. 2025 年上半年度 CMBS/CMBN 发起机构概况 发起机构/原始权益人 发行单数 发行金额（亿元） 上海地产住房发展有限公司 2 70.00 北京金融街投资(集团)有限公司 2 62.11 金融街控股股份有限公司 1 46.00 上海地产(集团)有限公司 1 27.21 郑州市市场发展投资有限公司 1 24.50 新华社投资控股有限公司 1 22.71 上海新长宁(集团)有限公司 1 22.01 北京首都开发股份有限公司 1 19.31 山东海运股份有限公司 1 17.86 北京金隅国际供应链服务有限公司 1 16.57 知识城(广州)投资集团有限公司 1 16.01 其他 23 169.11 合计 36 513.40 数据来源：Wind、CNABS、DM，新世纪评级整理。 2025 年上半年类 REITs 市场呈现央企主导、底层资产集中于能源基础设施的特征。国家电投作为核心发起机构表现尤为突出，累计发行五单能源基础设施类产