房地产行业新发展模式展望系列六：香港楼市现状与启示，双轨并行缓解住房压力，存量转型助力优质经营

本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请参阅最后一页的重要声明。 证券研究报告·行业深度 香港楼市现状与启示：双轨并行缓解住房压力，存量转型助力优质经营——房地产新发展模式展望系列六 核心观点 香港地狭人稠，可利用土地不足，住房矛盾较为突出；政府通过市场轨和保障轨双轨并行的住房供应体系来缓解住房压力。当前在恒指回升与港府“撤辣”的共同作用下，香港房地产市场出现止跌回稳势头。港资房企的业务多呈租售混合的特点，租赁收入的贡献在 5 成左右；部分多元化业务亦可反哺主业产生协同，这使得港房在财务层面实现了低杠杆、低周转、高利润率的稳健且高质量的发展特征。香港 REITs 历经 5 年回撤后企稳回升，发行人主动管理能力较强，可进行全球范围的资产收购和处置。 摘要 香港房地产市场经历多轮周期，当前出现止跌回稳势头。2021 年以来香港楼市出现明显调整，当前房价较 2021 年高峰下跌约 26%，相当于 2015年水平。在恒指回升与撤辣的共同作用下，当前交易量价出现企稳，2025年前 5 月住宅成交量较上年同期基本持平，2025 年上半年末房价仅较2024 年年底微降 1%。 供给侧：住房保障体系租售并举，住房矛盾依然突出。香港地狭人稠，人均居住面积仅 16 平不及新加坡的一半。香港住房供给采用双轨制体系。截至 2024 年，香港市场化的私人住宅共约 172.7 万套，占比 56.8%；保障房租售并举，配租和配售型分别 86.3 万套和 45.1 万套，占比分别为 28.4%、14.8%。最新数据显示香港配租型保障房的轮候年限长达 5.3年，住房矛盾依然突出。 需求侧：全面撤辣减负，筑巢引凤吸引人才。（1）税制：香港地产持有环节涉税为地租（地税）、差饷和物业税，交易环节为多种印花税。2024年以来香港政府全面撤辣，地产交易涉税仅余从价印花税一项。（2）杠杆水平：香港居民若购买按揭保险，最高可达 9 成按揭购房；（3）人才引进：香港人口自然增长连续 5 年为负，增长结构以迁移为主，六大人才引进计划成效显著。 香港房企：存量转型成功，“两低一高”保障高质量经营。代表性港资房企呈租售混合的特点，在商业地产领域强于精耕细作，物业租赁收入占比平均达 52%，较内房显著更高。此外港房通过跨界布局多元化业务，反哺主业产生协同效应。港房在财务层面实现了低杠杆、低周转、高利润率的特征，2024 年头部港资房企的平均毛利率为 54%，资产负债率为 29%，流动比率约为 2.6，经营更加稳健。 香港 REITs：历经下行后企稳回升，主动管理打造资管业务平台。香港REITs 市场现存个券 11 只，总市值达 1575.6 亿港元，其中 5 只由港资房企发起。香港 REITs 经历 5 年的下行周期，目前已进入企稳回升阶段。发起人将香港 REITs 作为不动产资管平台，在全球范围内进行资产收购和处置。 维持 强于大市 竺劲 zhujinbj@csc.com.cn SAC 编号:S1440519120002 SFC 编号:BPU491 黄啸天 huangxiaotian@csc.com.cn SAC 编号:s1440520070013 发布日期： 2025 年 07 月 06 日 市场表现 相关研究报告 2023-11-03 【中信建投房地产】:“居者有其屋”的新加坡双轨制住房体系如何成立？---房地产新发展模式展望系列五 2023-08-23 【中信建投房地产】:从泡沫破灭到焕发新生的日本房地产市场借鉴 ---房地产新发展模式展望系列四 2023-07-07 【中信建投房地产】:海外住房保障与时俱进，中国住房保障博采众长 ---房地产新发展模式展望系列三 2023-02-22 【中信建投房地产】:新加坡凯德集团：开发投管有机联动，资产管理能力卓著——房地产新发展模式展望系列二 2023-02-21 【中信建投房地产】:大变局：住房制度的探索和房企的发展模式选择---房地产新发展模式展望系列一 -8%12%32%52%72%2024/7/52024/8/52024/9/52024/10/52024/11/52024/12/52025/1/52025/2/52025/3/52025/4/52025/5/52025/6/5房地产上证指数房地产 行业深度报告 房地产 请参阅最后一页的重要声明 目录 一、市场篇：双轨制下住房矛盾仍然突出，交易量价逐步企稳 ............................................................... 1 1.1 香港楼市现状：二手房主导，内外因素共同主导下历经多个周期 .............................................. 1 1.1.1 住房现状：地狭人稠人均居住面积较低，套户比在 1 到 1.1 左右...................................... 1 1.1.2 一手与二手占比：一手房新增供应偏少，二手交易占比达 8 成 ........................................ 4 1.1.3 市场表现：历经多轮周期，交易量价已出现止跌回稳 ...................................................... 5 1.2 供给侧：市场轨+保障轨双轨并行，保障力度仍待加强 .............................................................. 8 1.2.1 住房结构：市场轨+保障轨双轨并行的住房供给体系 ........................................................ 8 1.2.2 住房保障轨：配租+配售双管齐下，轮候时间长达 5.3 年.................................................10 1.2.3 加大郊区开发力度，产城结合消纳居住需求 ...................................................................13 1.3 需求侧：撤销辣招减轻税负，筑巢引凤吸引人才 .......................................................................14 1.3.1 税制：楼市撤辣交易环节降税，非永居置业显著减负 .....................................................14 （1）持有环节：涉及地租、差饷、物业税等三大税种 ............................................................14 （2）交易环节：5 种印花税辣招迭出，2024 撤辣后仅需缴纳从价印花税