房地产行业专题研究：核心城市展现韧性，结构性复苏持续推进

请务必阅读报告末页的重要声明 glzqdatemark1 证券研究报告 行业研究|行业专题研究|房地产 核心城市展现韧性，结构性复苏持续推进 2025年07月11日 |报告要点 |分析师及联系人 证券研究报告 请务必阅读报告末页的重要声明 1 / 15 2025 年 1-6 月，35 城新房成交 6680 万平方米，同比下降 9.4%，6 月单月同比下降 11.0%，市场低位震荡，分化加剧。一线城市降幅较小，核心城市优质项目或将带动温和复苏。二手房延续以价换量，1-6 月 15 城累计成交 4903 万平方米，同比增长 10.9%，增速持续放缓，6 月百城二手房均价同比下降 7.26%。1-6 月 300 城宅地累计成交面积同比增长 1.8%，成交楼面价同比上涨 33.4%，6 月溢价率降至 6.32%。我们认为核心城市在“好房子”项目带动下或迎来结构性修复，二手房市场在以价换量背景下成交动能趋缓，价格或持续承压。 杜昊旻 姜好幸 方鹏 刘汪 SAC：S0590524070006 SAC：S0590524070008 SAC：S0590524100003 请务必阅读报告末页的重要声明 2 / 15 行业研究|行业专题研究 glzqdatemark2 房地产 核心城市展现韧性，结构性复苏持续推进 投资建议： 强于大市（维持） 上次建议： 强于大市 相对大盘走势 相关报告 1、《房地产：销售端整体平稳，投资端持续调整》2025.06.24 2、《房地产：品质时代来临，适配改善型房企——地产行业 2025 年度中期投资策略》2025.06.19 扫码查看更多 ➢ 新房销售：成交低位震荡，城市分化显著 2025 年 1-6 月，35 城商品房累计成交 6680 万平方米，同比下降 9.4%，降幅较 1-5 月走扩 0.3 个百分点；6 月单月成交 1371 万平方米，同比下降 11.0%。市场延续分化，一线、二线、三线城市 6 月成交面积分别为 362、911、98 万平方米，同比分别-1.5%、-13.7%、-15.6%。我们预计 7 月份新房成交整体或延续低位波动，同比降幅或因基数较低收窄，核心城市新房成交有望凭借高品质项目入市呈现温和复苏趋势。 ➢ 二手房销售：增长动能减弱，价格持续下探 2025 年 1-6 月，15 城二手房累计成交 4903 万平方米，同比增长 10.9%，增幅较1-5 月收窄 2.5 个百分点；6 月单月成交 783 万平方米，同比下降 0.9%。上半年市场整体保持增长，但受前期需求集中释放以及优势新房项目分流影响，增长动能有所减弱。2025 年 6 月百城二手房均价环比下降 0.75%，同比下降 7.26%，二手房市场仍保持“以价换量”趋势，叠加购房者观望情绪浓厚，我们预计二手房价格或持续面临下探压力。 ➢ 土地市场：延续提质缩量趋势，整体热度下降 2025 年 1-6 月，全国 300 城宅地供应 10783 万平方米，同比下降 6.5%；累计成交9136 万平方米，同比上升 1.8%；累计成交楼面均价 8087 元/平方米，同比上涨33.4%。土地市场呈现 “提质缩量” 态势，一线及强二线核心区优质宅地供应拉动整体均价上行。2025 年 6 月 300 城宅地平均溢价率为 6.32%，自 4 月以来持续回落。头部房企补货意愿较强，但拿地策略趋于理性，楼面均价同比增幅逐步收窄，聚焦优质资源保障盈利空间。 ➢ 投资建议：推荐在核心城市持续拿地的头部央国企和改善型房企 我们认为短期内新房市场或延续分化，核心区域高品质项目的去化速度和盈利能力更有保障，核心城市在“好房子”项目带动下或迎来结构性修复。二手房市场在以价换量背景下成交动能趋缓，价格或持续承压。推荐持续在一线和强二线城市核心区域拿地的改善型房企，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团、中国海外发展、建发股份等；关注拥有核心竞争力的房产中介平台，如我爱我家等。 风险提示：政策效果不达预期，房企流动性风险加剧，市场信心不及预期 -10%13%37%60%2024/72024/112025/32025/7房地产沪深3002025年07月11日 请务必阅读报告末页的重要声明 3 / 15 行业研究|行业专题研究 正文目录 1. 销售端 ............................................................ 5 1.1 量：新房成交低位震荡，二手房增速放缓......................... 5 1.2 价：“好房子”带动新房价格提升，二手房价格或持续承压 ........... 7 1.3 房企：供给约束下销售承压，房企表现持续分化 ................... 7 2. 土地端 ............................................................ 9 2.1 量价：延续提质缩量趋势，整体热度有所下降 ..................... 9 2.2 分级别：城市分化加剧，高能级城市热度领跑 .................... 11 2.3 房企：头部房企补仓优质地块，拿地量价齐升 .................... 12 3. 投资建议：推荐在核心城市持续拿地的头部央国企和改善型房企 .......... 14 4. 风险提示 ......................................................... 14 图表目录 图表 1： 35 城商品房累计成交面积及增速 ................................. 5 图表 2： 35 城商品房当月成交面积及增速 ................................. 5 图表 3： 35 城商品房历年 1-6 月分级别累计成交面积（万平方米） ........... 6 图表 4： 35 城商品房分城市级别当月成交面积同比 ......................... 6 图表 5： 15 城二手房累计成交面积及增速 ................................. 6 图表 6： 15 城二手房当月成交面积及增速 ................................. 6 图表 7： 15 城二手房历年 1-6 月分级别累计成交面积（万平方米） ........... 7 图表 8： 15 城二手房分城市级别当月成交面积同比 ......................... 7 图表 9： 百城新房二手房销售均价 ........................................ 7 图表 10： 百城新房二手房销售均价环比变动 ......................