金融产品行业深度报告：低利率时代REITs的配置价值：制度、市场与展望

证券研究报告·行业深度报告·金融产品 东吴证券研究所 1 / 30 请务必阅读正文之后的免责声明部分 金融产品行业深度报告 低利率时代 REITs 的配置价值：制度、市场与展望 2025 年 07 月 09 日 证券分析师 孙婷 执业证书：S0600524120001 sunt@dwzq.com.cn 证券分析师 唐遥衎 执业证书：S0600524120016 tangyk@dwzq.com.cn 行业走势 相关研究 《 广 发 恒生 港 股通 科 技主题 ETF（159262.SZ）：估值修复潜力可观，政策助力科技腾飞》 2025-07-06 《继续看好保险股估值修复；期待非银中报较好表现》 2025-07-06 增持（维持） [Table_Tag] [Table_Summary] 投资要点 ◼ REITs 基础概念：产品架构与中外差异 ◼ 发展背景：自 2021 年起，中国公募 REITs 通过“公募基金+ABS 专项计划”双层架构推动基础设施资产证券化，提升流动性，助力地方政府债务结构优化。 ◼ 市场特征：当前试点资产涵盖收费公路、产业园区、保障性租赁住房等13 类，分为产权类和特许经营权类，前者侧重租金和增值收益，后者依赖收费权现金流。 ◼ 中外差异：中国 REITs 偏重政策目标和流动性保障，未来有望借鉴国际经验，逐步放宽资产类型限制，推动市场化发展。 ◼ REITs 发展回顾：政策筑基下的市场扩容与结构演进 ◼ 底层资产：底层资产类型持续丰富，2024 年新增水利设施、市政管网等，2025 年数据中心 REITs 项目即将落地。目前，资产筛选逻辑逐渐从政策兜底向现金流质量导向转变。 ◼ 市场规模：发行规模呈波动性变化，2023 年受宏观经济和资金面收紧影响，发行回落；2024 年市场再度反弹，资产质量要求上升。 ◼ 发行机制：REITs 发行采用“战略配售+网下询价+公众发售模式”，战略配售市场均值达72.2%，增强了项目稳定性但限制了二级市场流动性。 ◼ 风险收益：REITs 具有介于股债之间的风险与收益特征，叠加独特的低相关性优势，使其成为大类资产配置中具有吸引力的选择。 ◼ 分红情况：受政策强制分红机制的推动，公募 REITs 具有较强的分红能力，部分产品通过跨期调配实现了超额分红，但不同产品之间的分红稳定性差异较大。 ◼ 投资者结构：公募已形成多元化的投资者结构，保险公司、公募基金和券商构成主要投资力量，各自依据风险偏好进行差异化配置。在低利率背景和政策支持下，长期资金流入将进一步增长 ◼ REITs 未来展望：低利率时代，在政策支持与结构优化中寻找配置价值 ◼ 制度展望：扩募机制常态化提升市场扩容效率；税收政策优化将进一步提升产品净回报，吸引长期资金。 ◼ 产品展望：资产类型多元化加速，2025 年数据中心、风电等新兴资产涌现，推动市场扩展与风险分散；分层结构提升了市场吸引力，并缓解了扩容中的结构性风险；运营能力或成为产品新亮点。 ◼ 资金展望：长期资金流入持续，险资和养老金持仓比例上升，资金结构优化增强了市场稳定性；流动性提升和金融工具创新推动了市场活跃度；收益优势和抗周期性增加配置价值。 ◼ 市场展望：低利率环境支持 REITs 作为高息资产；消费基础设施和保障性租赁住房表现突出，仓储物流板块增长潜力强；随着政策支持加强，预计各板块表现将更符合底层资产逻辑，市场成长空间持续扩展。 -8%0%8%16%24%32%40%48%56%64%2024/7/92024/11/72025/3/82025/7/7非银金融沪深300 请务必阅读正文之后的免责声明部分 行业深度报告 东吴证券研究所 2 / 30 ◼ 风险提示：（1）底层资产质量分层明显，运营透明度仍有待提升；（2）扩募机制运行仍处于制度磨合阶段；（3）尾部产品流动性劣势抬升市场结构性风险；（4）治理机制分层与信息披露不对称仍存结构性缺口。 请务必阅读正文之后的免责声明部分 行业深度报告 东吴证券研究所 3 / 30 内容目录 1. REITs 基础信息：产品架构与中外差异 ........................................................................................... 5 1.1. 公募 REITs 发展背景 ................................................................................................................ 5 1.1.1. 定义与分类....................................................................................................................... 5 1.1.2. 中外 REITs 制度差异 ...................................................................................................... 6 1.2. 公募 REITs 产品架构 ................................................................................................................ 6 1.2.1. 产品设计：双层法律架构下的风险隔离....................................................................... 6 1.2.2. 运作流程：全周期管理................................................................................................... 7 1.2.3. 权责结构：多方联动下的收益传导............................................................................... 8 1.2.4. 分派机制：现金流穿透与收益兑现............................................................................... 9 1.2.5. 投资回报：收益与成本分解......................................................................................... 10 2. REITs 发展回顾：政策筑基下的市场扩容与结构演进 ................................................................. 1