2025上半年中国物业管理市场总结-下半年趋势展望

2025 上半年中国物业管理市场总结&下半年趋势展望中指研究院 2025-07-07（一）市场环境：政策规范物业服务市场，平衡各方利益1. 《人民日报》发文整顿物业乱象，规范服务行为2025 年 4 月，《人民日报》党建版刊发《整治物业管理乱象，靶向发力》，报道成都市在物业管理领域开展专项整治行动的情况。报道从查到底、专项治和建机制三个角度，聚焦物业管理领域乱象，靶向发力，查处腐败案件，健全制度机制，推动解决一系列群众急难愁盼问题。物业管理乱象是长期困扰基层治理的主要问题之一，其出现原因主要包括以下几个方面：其一，部分物业项目存在先天性的结构失衡，其中“建管不分”的遗留问题尤为突出，由于前期物业管理通常由开发商指定关联物企负责，物业公司缺乏独立性和中立性，容易偏向开发商利益，在房屋质量、规划变更、设施移交等问题上难以维护业主权益。其二，当下行业市场透明度仍处在较低水平，物业企业与业主的信息严重不对称，业主难以清晰了解物业服务成本构成、标准执行细节、公共收益明细，物业公司则掌握全部信息和资源。其三，监督执行与法制建设仍然存在不足，监管力量薄弱、执法难，街道、社区一级缺乏专业人员和有效抓手，对物业违规行为处罚执行难；法规政策细则不清、操作性不强，如公共收益分配、维修资金使用表决机制等，在实践中易产生分歧。创新收费机制，提升物业收费信息的透明程度，是化解市场机制失灵问题的重要抓手。信托制是在传统的酬金制与包干制以外，一种新型的物业费模式：物业公司通过信托账户支取物业费，公开透明，避免业主产生误解。信托制物业费属于酬金制的改进，将传统物业的双方买卖关系升级为“委托-受托-受益”的信义关系。信托制物业费最大特点是权责清晰，资金流向全程透明，保证物业服务质价相符。业主将物业费及公共收益归集到一个透明的业主共有资金池作为物业信托基金，业主大会、业委会为委托人，邀请信托机构担任信托受托人，全体业主为信托基金受益人，物业公司为物业服务的受托人。受托人管理物业信托基金，物业公司依照合同提取酬金，并根据信托基金的资金情况提报预算并支取物业费；全体业主通过物业信托基金的查询密码监督账户收支。不过，该模式较为复杂，专业化程度高且需要业主高度自治，目前尚未大面积普及应用。完善法制建设与监督机制有助于进一步明确各地物业管理市场所面临的具体问题，从而开展针对性的整治行动，并且使行动做到有据可依，使行业做到有标可循。2025 年上半年，全国多地发文开展专项整治物业乱象的活动，关注点包括物业服务履约不到位、侵占业主公共收益、停车位和住宅老旧电梯更新不及时以及物业费定价等群众反映的问题。2. 空置房物业费减免政策受关注，多方利益平衡待解2025 年上半年，“空置房物业费减免”成为部分城市物业政策的关注对象。2025 年 2 月，江苏镇江宣布连续空置超过 6 个月的住房，可申请享受物业费七折优惠。同月，长沙市宣布空置房物业服务费实行阶梯式优惠。2024 年以来，山东青岛、甘肃兰州等地也明确连续空置 6 个月以上的房屋物业费打折。空置房物业费减免政策并非近期才出现的新政策，而是伴随行业限价政策的集中出台，空置房物业费减免作为一种调价模式，重新进入公众视野。据不完全统计，目前，全国已有十余座城市（区）宣布空置房物业费可打折，其中，苏州市、常州市等地最早于 2014 年便开始施行空置房物业费七折优惠政策，至今已超过 10 年时间，奠定了空置房物业收费模式“连续空置 6 个月+书面申请”的基础框架。目前，全国并未针对空置房物业费减免出台统一的规范性政策，而是各地基于房地产市场的发展现状，各自判断是否有必要出台空置房物业费减免的相关政策，以及空置房的认定方式和物业费的减免力度。其中，大量空置房的存在是这些区域出台空置房物业费减免政策的先决条件，其中新区、开发区的房屋空置问题尤为明显，这些新区普遍发展迅速，房屋具备升值潜力，但当下设施配套尚不完善，导致这些地方容易出现“愿买不愿住”的问题，造成房屋空置。空置房物业费减免政策的制定需平衡业主权益与物业企业正常经营的需求。从市场机制角度，物业费本质是业主购买公共区域维护、设施保养等服务的契约成本，空置房仍实际占用电梯、绿化等公共资源并产生基础维护支出，强行通过行政指令减免可能扭曲市场定价，加剧物业企业成本压力。建议通过业主大会与物业企业协商确定差异化收费标准，或由地方政府对空置房业主提供定向补贴，而非直接干预定价，以保障物业服务成本合理分摊，维系社区长效治理的资金基础。3. “好服务”重要性凸显，企业注重品质提升2025 年 3 月，住房和城乡建设部部长倪虹在十四届全国人大三次会议民生主题记者会上说，政府工作报告指出，适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。围绕抓好落实“好房子”的具体方向，倪虹部长提到，好房子不仅要有好标准、好建造，还要有好的服务。然而，对于“好服务”的具体内涵，目前政策层面的解释相对有限，且基本停留在服务内容方面，有待后续进一步出台规范性文件。截至目前，“好服务”的具体标准通常由各物业企业自行制定，每家物业公司都在探寻“好服务”的定义，每个物业人对“好服务”都有不同的解读。整体看，“好服务”主要聚焦以下几个维度：一是客户需求和体验，如保利物业的好服务中安全力、便捷力、舒适力都是从客户的服务体验来阐释的；二是服务本身的竞争力，如高标准的服务、价值创造以及好的服务设计，则是强调了好服务本身必须具备的硬实力；三是多方参与、合作共赢，通过好服务构建良好的社区生态，形成美好、和谐的人文环境。为了推动“好服务”的落地，“品质提升”成为当下物业企业战略聚焦的重点方向。中海物业、滨江服务、雅生活集团等多家物业企业在年度会议上明确提及重视服务品质提升，将其作为新一年的战略基础，奠定了企业 2025 年的发展战略基调。（二）经营策略：追求经营质量，创新定价机制，推动质价相符1. 企业主动退出项目案例频发，行业有待重构质价平衡2025 年以来，物业企业主动退出管理项目的案例数量较过往有所增加，成为行业当下的争议热点。中铁建物业、滨江服务、永升服务、众安智慧生活、龙湖智创生活等物企均已经或计划退出企业在管的部分项目。物业企业主动退出项目案例频发，是企业策略转变、业主诉求觉醒与行业持续承压等因素共同作用的结果。从企业发展策略上看，企业由追求“规模”转为追求“效益”，由追求“数量”转为追求“质量”，聚焦优质项目，退出劣质项目。结合物企退出的具体项目情况来看，物业费收缴困难导致运营亏损是物业企业选择退出的主要原因。业主诉求同样是导致物企退出项目的重要因素。一方面，业主与业委会能够对物业企业的服务内容起到监督作用，主动淘汰部分服务水平过低，或者服务内容与服务价格严重不符的企业，推动实现项目的透明化监管与契约精神；另一方面，部分小区的业主将拒缴物业费作为“维权工具”，或者提出的非理性降费诉求脱离成本实际，如杭州万固珺府项目，业委会要求滨江物业把物业费从 2.8 元/㎡降至 2.2 元/㎡，严重压缩了企业的利润空间，导致物业企业与业主发生分歧难以弥合，最终物业公司选择退出项目。物业项目退出潮也在对物业行业的参与各方产生持续的影响，呈现短期阵痛与长期重构的双重效应。