房地产开发行业：开发企业稳中求进，存量价值青春绽放

请参阅最后一页的重要声明 证券研究报告·行业深度报告•2020 年投资策略报告 开发企业稳中求进，存量价值青春绽放 2020 年楼市理性回落，政策基调维持不变。2019 年全年整体成交呈现前高后低趋势，预计全年成交面积有望维持正增长，规模再创新高。今年销售超预期的因素在于三四线城市的驱动，但我们认为当前三四线城市以价换量博得的上行空间在明年难以持续。展望 2020 年市场情况，销售方面，我们认为一线城市的反弹将会持续，二线城市也将迎来回暖，预计明年各线城市的销售面积同比增速分别为 4%、4%以及-8%，全国销售面积同比下降 5%。预计明年一线、二线及三线以下城市的销售均价同比分别增长10%、5%和 1%，全国销售额同比增速在 0%左右。投资方面，今年行业投资韧性在于新开工和施工投资的强度得以继续保持，叠加今年融资环境较去年有所改善，展望明年，我们预计地购置费增速将会回落至 4%左右，新开工增速将降至 0.9%，施工面积将保持在 8.4%，预计明年行业投资增速将平稳回落至 6%。政策方面，房住不炒的主基调在未来仍将延续，但更多因城施策下的微调值得期待，同时央行也明确将货币政策作为逆周期调节工具，整个房地产市场在政策影响下趋于稳健。 开发企业稳中求进，集中度提升逻辑不改，关注储备丰富和具备加杠杆空间房企。2019 年以来行业集中度继续保持提升，二线房企相较弹性最大；拿地方面，头部房企近年新增土地金额的集中度一直维持在较高水平，未来各梯队房企分化仍将继续；融资方面，我们在去年提出的行业融资向头部房企集中的逻辑依然成立，2019 年以来 Top30 房企融资规模占到百强房企融资规模的60%，我们认为在房地产行业持续承压的下行周期中，头部房企尤其是国企和央企在融资活动中的优势将更为凸显，行业融资集中度有望在后续得到进一步强化。此外，近年来房地产市场下行调整压力日趋明显，加之行业政策调控趋紧，已有诸多负债高企、融资困难及经营能力较弱的中小房企面临着被淘汰的局面，随着行业集中度的不断提升，未来行业洗牌还将持续进行。2017 年拿地高峰后，近两年行业拿地金额呈下降趋势，未来行业整体推货量预计将有所减速，当前可售储备丰富的二线房企仍可能保持较好的销售弹性。 物业管理子领域作为房地产存量价值的集中体现，已成为房企集团转型升级的基石，资本化浪潮推动行业集中度提升。当前行业规模已达万亿级体量，2018 年以来，物业行业进入密集上市高峰期，2019 年上市进程进一步加速，目前行业市场集中度仍然较低，呈现“大行业、小公司”格局。头部企业布局集中高线城市与核心都市圈，未来存在较大下沉渗透与并购整合地方物业空间。近期上游房地产行业销售、交付是目前物业行业业绩的主驱动力。房企集中度提高将带动物业公司进一步集中。 维持 买入 江宇辉 jiangyuhui@csc.com.cn 18621759430 执业证书编号：S1440517120002 研究助理：黄啸天 huangxiaotian@csc.com.cn 13262559719 研究助理：尹欢科 yinhuanke@csc.com.cn 18616396058 发布日期： 2019 年 12 月 17 日 市场表现 相关研究报告 房地产开发Ⅱ 行业深度报告报告 房地产开发Ⅱ 请参阅最后一页的重要声明 目录 1 行业整体：蹒跚中理性回调，平稳中蕴含分化................................................................................................ 1 1.1 2019 年房地产市场回顾：规模再创新高，市场韧性十足 ..................................................................... 1 1.1.1 总体成交：三季度以来持续超预期 .............................................................................................. 1 1.1.2 批售供应：一线前高后低，二线保持平稳 ................................................................................... 1 1.1.3 户型结构：二线城市改善型产品占比首超刚需型 ...................................................................... 2 1.1.4 二手房：一二线表现优于三线，未来一线城市有望继续回升 .................................................. 3 1.1.5 去化率：重点城市四季度出现下行 .............................................................................................. 4 1.1.6 库存结构：二线回升更为显著...................................................................................................... 4 1.1.7 土地市场：年内热度冲高回落，三季度以来有所降温 .............................................................. 5 1.2 2020 年房地产市场展望：成交理性回落，投资仍具弹性 ..................................................................... 7 1.2.1 销售：三四线的以价换量难以持续，预计明年销售增速在-5%左右 ....................................... 7 1.2.2 投资：年内投资韧性较强，明年施工体量支撑下预计投资增速平缓回落至 6% .................... 9 1.3 房地产市场政策分析与展望：延续房住不炒，融资期待宽松 ............................................................11 1.3.1 政策：房住不炒主基调延续，一城一策下微调趋势可期 .........................................................11 1.3.2 资金：债权融资环境较去年边际有所改善，行业处于偿债高峰高峰期 ................................ 14 2 开发商行业：集中度提升逻辑不改，关注储备丰富和具备加杠杆空间房企 ............................................... 18 2.1 集中度提升