房地产行业深度报告：“好房子”系列专题一：四代宅崛起，政策红利与产品创新驱动居住升级

房地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 21 房地产 2025 年 06 月 04 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 《新房成交面积环比增长，杭州土拍市场火热—行业周报》-2025.6.2 《新房二手房成交面积环比增长，持续 推 进 城 市 更 新 — 行 业 周 报 》-2025.5.25 《新房上海同环比领涨，一线新房价格 环 比 持 平 — 行 业 点 评 报 告 》-2025.5.19 “好房子”系列专题一：四代宅崛起，政策红利与产品创新驱动居住升级 ——行业深度报告 齐东（分析师） 杜致远（联系人） 胡耀文（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 duzhiyuan@kysec.cn 证书编号：S0790124070064 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001  四代宅政策频出，整体居住体验优化 第四代住宅主要特征是把地面的庭院置于高层建筑，让每层住户都能拥有露台院落和独立花园。2022 年开始，伴随“好房子”概念陆续在中央各部门被提及，此后各地政府开始调整建筑规范，鼓励房企提升产品品质。2023 年以来，西安、厦门、苏州等地陆续出台四代宅相关建设实施方案，“好房子”概念开始迎来快速发展。四代宅主要特点包括：（1）通过对阳台、空中花园的优化设计赠送露台面积，有效提升实际得房率。（2）露台在空间布局上采用开敞式错层设计，增加了采光面积。（3）可视面最大化、五大空间一体化。（4）垂直花园展现绿色建筑理念。  多城四代宅入市，整体去化优秀 根据克而瑞调研数据，2025 年各城市拟供应第四代住宅将保持增长，明确要打造四代宅的新项目预计将突破 70 个，其中，南京、西安已明确的四代宅项目分别为 16 个和 14 个，预计四代宅供应将成为市场主力。从去化表现来看，多城推出的四代宅去化率优于同地段普通住宅，带动市场热度边际回升。  好房子趋势：产品力成为核心竞争力 在“好房子”政策指引下，我们认为未来商品房发展趋势主要有（1）低容积率：2024 年以来，各地成交宅地中，容积率 1.5 以下的地块明显增加，包括苏州、南京、合肥等地，都推出了多宗容积率在 1.0 出头的地块。（2）高得房率：在“好房子”政策引领下，多城市出台建筑新规提升商品房容积率，相关措施包括提高阳台赠送面积、架空层及风雨连廊不计容、饰面层部分面积不计入容积率等。（3）大户型：据克而瑞检测的 193 个城市数据显示，2024 年四房户型产品成交占比同比提升 2.8 个百分点至 29.2%，140 平以上户型成交占比同比提升 1.7 个百分点至 18.8%。  投资建议 在“好房子、好服务”政策引领下，各城市第四代住宅陆续涌现，四代宅基于高得房率、高采光率及绿色环保等理念，整体去化表现相对更优秀。我们认为，后续“好房子”理念也将持续影响住房品质，商品房有望向“低容积率、高得房率、大户型”的趋势发展，进一步挖掘和释放改善型需求，助力行业稳健发展。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔：贝壳-W、我爱我家。  风险提示：宏观经济下行、资金到位不及预期、行业竞争加剧。 -24%-12%0%12%24%36%2024-062024-102025-02房地产沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 行业深度报告 行业研究 行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 21 目 录 1、 四代宅发展历程：经历四个阶段发展，支持政策频出 ......................................................................................................... 4 2、 四代宅特点：得房率提升，居住体验优化............................................................................................................................. 6 2.1、 花园露台全赠送提高得房率 ......................................................................................................................................... 6 2.2、 错层分布，高垂直空间增强采光面积 .......................................................................................................................... 8 2.3、 LDKBG 一体化，增强无界互动空间 ......................................................................................................................... 10 2.4、 垂直花园体系，展现绿色建筑理念............................................................................................................................ 11 3、 市场表现：多城四代宅入市，整体去化优秀 ....................................................................................................................... 12 3.1、 苏州：2025 年 8 个四代宅项目有望入市 ................................................................................................................... 12 3.2、 武汉：2024 年四季度后集中入市 .............................................................................................................................. 13 3.3、 南京：四代宅集中供应带动市场热度回升 ...............................