房地产行业2025年4月月报：4月楼市成交动能持续转弱；土拍溢价率环比回落

房地产行业|证券研究报告—行业月报 2025 年 5 月 29 日 强于大市 相关研究报告 《单月销售降幅扩大；开竣工与投资均走弱——房地产行业 2025 年 4 月统计局数据点评》（2025/05/20） 《70 城新房房价环比跌幅持平，二手房房价环比跌幅扩大；一线城市二手房房价环比由涨转跌——房地产行业 2025 年 4 月 70 个大中城市房价数据点评》（2025/05/21） 《房地产行业 2024 年年报&2025 年一季报综述：2025 年将成为房地产行业“由量转质，优化结构”的关键年》（2025/05/09） 《房地产“止跌回稳”主基调不变，释放需求和化解风险并行，传递积极信号——2025 年政府工作报告解读》（2025/03/06） 《70 城新房、二手房房价环比跌幅均持平；二线城市新房房价环比增速回正——房地产行业 2025年 1 月 70 个大中城市房价数据点评》（2025/02/20） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线——房地产行业 2025 年年度策略》（2024/12/13） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2025 年 4 月月报 4 月楼市成交动能持续转弱；土拍溢价率环比回落 核心观点 【新房成交】  4 月新房成交面积成交动能持续转弱，同比增速由正转负。4 月 40 城新房成交面积环比-31.4%，同比-8.8%，同比由正转负，同比增速较上月下降20.8pct，成交动能持续转弱。1-4 累计同比+2.3%。  从各能级城市来看，4 月各能级城市新房成交面积同比增速均由正转负，1-4 月仅一、二线城市同比正增长、三四线城市负增长。1）一线城市：4月新房成交面积环比-22.5%，同比-11.9%，同比由正转负，同比增速较上月下降了 22.9pct。四个一线城市环比均下降，仅北京同比有所增长。4 月北京新房成交面积同比+10%、环比-26%；上海同比-24%、环比-29%；广州同比-10%、环比-16%；深圳同比-3%、环比-8%。1-4 月一线城市累计同比+3.5%。2）二线城市：4 月新房成交面积环比-29.8%，同比-2.5%，同比由正转负，同比增速较上月下降了 14.7pct。所有我们跟踪的二线城市 4月成交环比均负增长；同比仅南宁、杭州、武汉正增长，其余城市同比也均呈现负增长。1-4 月二线城市累计同比+4.7%。3）三四线城市：4 月新房成交面积环比-40.9%，同比-17.9%，同比由正转负，同比增速较上月下降了 30.3pct。池州、海门新房成交同环比均提升，惠州新房成交环比上升、同比下降，舟山、江门、韶关、东莞、莆田、衢州、泰安、温州新房成交环比下降、同比上升，其余城市同环比均呈下降趋势。1-4 月三四线城市累计同比-3.7%。 【二手房成交】  4 月二手房成交面积环比负增长，同比涨幅收窄，成交动能转弱。4 月 18 城二手房成交面积环比-6.6%，同比+12.3%，同比涨幅较上月收窄了23.7pct，成交动能转弱。1-4 月累计同比+23.6%。  从各城市能级来看，4 月各能级城市二手房成交面积环比均负增长，同比涨幅均收窄。4 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-14.0%、-4.6%、-3.8%，同比增速分别为 27.4%、6.9%、1.0%，同比涨幅分别较上月收窄了 16.6、26.1、27.3pct；1-4 月累计同比增速分别为37.9%、20.5%、4.6%。具体而言，一线城市中，4 月北京和深圳二手房成交面积同比分别增长 21%和 45%，环比分别下降 17%和 4%。二线城市中，苏州环比+18%。南京环比+3%，其余城市环比出现负增长，杭州同比+28%，成都同比+19%，苏州同比+5%，其余城市同比均负增长。三四线城市中仅东莞、吉安同环比均上升。  预判 5 月，虽然去年 5 月基数较低，降息也已经落地，但近两年降息对于成交的带动作用也边际减弱，数据层面或难有改善。 【新房库存与去化】  库存与去化：库存规模与去化周期环比略有上升。截至 4 月末，我们跟踪的 12 城新房库存面积环比+0.2%，同比-17.7%；整体去化周期为 14.1 个月，环比+0.7 个月，同比-5.3 个月。具体来看，仅上海、深圳、杭州去化周期在 12 个月内（深圳为 2 月开始新增）。  开盘去化率：根据克而瑞，重点城市 4 月平均开盘去化率为 39%，环比-6pct，同比+13pct，虽然环比市场热度回落，但整体去化率水平与 2023 年高峰基本持平。4 月一、二、三四线线城市平均开盘去化率分别为 34%、44%、21%，环比分别下降 13、4、9pct，同比均提升 13pct。具体来看，去化率超 6 成城市仅有成都、长沙、郑州、杭州和天津，主要得益于适销优质改善盘入市。从变化趋势来看，环比跌多涨少，而同比涨多跌少，典型城市大体可分为以下几类：1）热点城市如北京、上海、深圳等均出现环比持降，热度回落，主要是受到供给结构影响；2）合肥、苏州、南京等长三角城市回暖动力略显不足，环比降幅均在 4-8 个百分点左右，不过与去年同期相比，或持平或稳中有增，市场延续止跌企稳；3）重庆、济南、青岛、嘉兴等弱二三四线城市 4 月去化率均不足 3 成且环比持降，市场仍延续低迷走势。 【土地市场】  4 月土地市场成交规模同比持续缩量。4 月全国成交土地建面环比+1.4%，同比-7.3%；其中一、二、三线城市环比增速为 43.5%、-16.8%、-2.3%，同比增速为 4.6%、6.7%、-2.7%。4 月全国成交土地平均楼面价环比-6.3%，同比+1.6%；其中一、二、三线城市环比增速为-33.3%、-11.7%、33.7%，同比增速为 20.3%、-15.1%、-14.8%。从市场热度来看，核心城市热度延续。不过全国平均溢价率为 6.9%，环比-4.4pct，主要是因为三四线等非热点城市成交占比上升（一、二线城市成交土地建面占比为20%，环比-3pct），不过仍然好于去年同期，溢价率同比仍有 3.2pct 的提升。值得注意的是，二线城市本月平均溢价率仍有 12.1%，已经连续 4 个月超过 10%。一、二、三线城市平均溢价率分别为4.6%、12.1%、4.8%，一线城市环比-15.4pct，同比+0.6pct；二线城市环比-3.1pct，同比+9.1pct；三线城市环比+2.7pct，同比-1.6pct。  1-4 月全国土地成交规模减少，但楼面均价涨幅超过 10%，土地溢价率同比明显提升，整体“提质缩量”特征明显。1-4 月全国成交土地规划总建面同比-9.9%；成交总价同比-0.5%；楼