短期业绩承压，投资专注核心城市

敬请参阅最后一页特别声明 1 事件 2025 年 4 月 28 日，公司发布 2024 年年度报告及 2025 年一季报：2024 年公司实现营业收入 3116.7 亿元，同比-10.16%；归母净利润 50.0 亿元，同比-58.56%。2025 年一季度公司实现营业收入542.7 亿元，同比+9.09%；归母净利润 19.5 亿元，同比-12.27%。 点评 毛利率&计提减值，归母净利润承压下滑：公司营收主要来源房地产项目竣工交付结转，2024 公司交付 16.5 万套，同比明显下滑，拖累营收规模整体承压。而归母净利润同比出现下滑，主要由于：①受市场下行及价格承压影响，2024 项目结转毛利率 14%，同比下降 2pct，降幅同比收窄 4 个百分点；②期内公司结合项目情况，对存货、长期股权投资、其他应收款计提减值准备合计约 55 亿元。 销售规模领稳居行业第一，核心城市市占率稳中有升：公司 2024签约销售金额 3230 亿元，同比-23.5%（十强房企平均-24.4%），规模稳居行业第一。38 个核心城市销售贡献同比提升 2pct 至 90%，市占率提升 0.3pct 至 7.1%；其中 14 个核心城市取得 10%以上市占率，16 个城市连续三年排名前三。 投资聚焦核心城市，持续优化资源结构：2024 年公司共计拓展项目 37 宗，总拿地金额 683 亿元，权益拿地金额 602 亿元，权益比例为 88%。公司拿地高度聚焦一二线城市，总拿地金额中一线城市占比 74%，二线城市占比 26%，38 个核心城市拓展金额占比 99%。2024 年公司位列中指院总权益拿地金额排行榜第 2 名。 财务结构安全稳健，融资优势凸显：公司 2024 年三道红线水平稳居绿档，扣除预收款的资产负债率为 65.7%、净负债率为 62.7%、现金短债比为 1.6；三年以上到期债务金额 1381 亿元，占比较年初大幅提升 8 个百分点至 39.6%；融资成本持续下降至 3.1%，较年初下降 46bp。 投资建议 当前公司业绩承压，但保利作为央企强信用主体，销售投资稳健，有望受益于行业供给侧出清，长期市占率或持续提升。随着高毛利项目进入结转节奏，业绩或有望企稳，重回增长轨道。我们预计公司2025-2027年归母净利润分别为58.1亿元/65.6亿元/75.1亿元，同比增速分别为+16.2%、+12.9%和+14.5%。公司股票现价对应 PE 估值为 17.2x/15.2x/13.3x，维持“买入”评级。 风险提示 政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；土地市场竞争加剧。 公司基本情况（人民币） 项目 2023 2024 2025E 2026E 2027E 营业收入(百万元) 346,894 311,666 292,406 278,571 277,565 营业收入增长率 23.40% -10.16% -6.18% -4.73% -0.36% 归母净利润(百万元) 12,067 5,001 5,811 6,559 7,507 归母净利润增长率 -34.23% -58.56% 16.20% 12.86% 14.46% 摊薄每股收益(元) 1.008 0.418 0.485 0.548 0.627 每股经营性现金流净额 1.16 0.52 6.94 2.98 1.80 ROE(归属母公司)(摊薄) 6.08% 2.53% 2.89% 3.21% 3.60% P/E 9.82 21.21 17.16 15.20 13.28 P/B 0.60 0.54 0.50 0.49 0.48 来源：公司年报、国金证券研究所 01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,0007.008.009.0010.0011.0012.00240429240729241029250129250429人民币(元)成交金额(百万元)成交金额保利发展沪深300 公司点评 敬请参阅最后一页特别声明 2 扫码获取更多服务 2024 年公司业绩相关图表 图表1：公司 2019-2024 年营业收入及同比走势 图表2：公司 2019-2024 年归母净利润及同比走势 来源：wind，国金证券研究所 来源：wind，国金证券研究所 图表3：公司 2019-2024 年毛利率&净利率走势 图表4：公司 2019-2024 年经营性现金流情况 来源：wind，国金证券研究所 来源：wind，国金证券研究所 图表5：公司 2019-2024 年签约销售金额及同比走势 来源：wind，国金证券研究所 -15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%050010001500200025003000350040002018201920202021202220232024营收（亿元，左）同比（右）-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%0501001502002503003502018201920202021202220232024归母净利润（亿元，左）同比（右）0%5%10%15%20%25%30%35%40%2018201920202021202220232024毛利率净利率0501001502002503003504004502018201920202021202220232024经营性现金流净额（亿元）-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%01000200030004000500060002018201920202021202220232024销售额（亿元，左）同比（右）公司点评 敬请参阅最后一页特别声明 3 扫码获取更多服务 附录：三张报表预测摘要 损益表（人民币百万元） 资产负债表（人民币百万元） 2022 2023 2024 2025E 2026E 2027E 2022 2023 2024 2025E 2026E 2027E 主营业务收入 2 81,108 3 46,894 3 11,666 2 92,406 2 78,571 2 77,565 货币资金 176,537 147,982 134,167 197,034 216,168 221,432 增长率 23.4% -10.2% -6.2% -4.7% -0.4% 应收款项 161,480 154,210 148,095 141,006 134,329 133,850 主营业务成本 -219,228 -291,308 -268,260 -251,211 -238,255 -236,316 存货 877,893 869,508 798,559 717,604 676,482 668,258 %销售收入 78.0% 84.0% 86.1% 85.9% 85.5% 85.1% 其他流动资产 85,675 96,838 86,246 80,412 79,883 80,896 毛利 61,880 55,586 43,407 41,194 40,315 41,249 流动资产